Податок на нерухомість 2026: адвокати розповіли, як працює нова система нарахування та що робити, якщо прийшла платіжка з помилкою
За словами адвокатів, якщо особа має у власності декілька обʼєктів житлової нерухомості - площа сумується
У 2026 році українці сплачуватимуть податок на нерухоме майно за 2025 звітний рік. Попри те, що цей податок не є новим, щороку виникає багато запитань щодо його розміру, порядку нарахування та пільг. Керівниця цивільної практики Verity Group Дарина Старовойтова спеціально для Інформатора розібрала ключові моменти.
Обов’язок зі сплати податку виникає у власників житлової нерухомості, площа якої перевищує встановлені норми, визначені Податковим кодексом України: квартири — понад 60 кв. м; будинки — понад 120 кв. м; різні типи житла (включаючи частки) — понад 180 кв. м сумарно. Важливо: якщо особа має у власності декілька обʼєктів житлової нерухомості - площа сумується.
Як визначається ставка
Ставку встановлюють місцеві ради — тобто вона може відрізнятись залежно від населеного пункту. Водночас, законодавством встановлено лише граничний розмір податку - не більше 1,5% від мінімальної заробітної плати за 1 кв. м. Станом на 1 січня 2025 року мінімальна зарплата становить 8 тисяч гривень, отже максимальна ставка — 120 гривень за 1 кв. м понад норму.
Хто звільняється від сплати
Податок не сплачується у таких випадках:
- площа нерухомості не перевищує встановлені норми;
- об’єкт знаходиться на тимчасово окупованій території, у зоні бойових дій або є пошкодженим.
Пільгові категорії (об’єкти, що не оподатковуються):
- житло дитячих будинків сімейного типу;
- нерухомість дітей-сиріт та дітей з інвалідністю (за певних умов);
- житло громадських об’єднань осіб з інвалідністю;
- об’єкти багатодітних сімей (5 і більше дітей).
Практичні поради від адвоката:
- Перевіряйте площу — інколи дані в реєстрах можуть відрізнятись.
- Контролюйте отримання повідомлення — через електронний кабінет платника податків це швидше та достовірніше.
- Оскаржуйте помилки — якщо податок нараховано неправильно, його можна оскаржити в адміністративному або судовому порядку.
- Звертайте увагу на рішення місцевої ради — ставка може бути меншою за максимальну.
Юристка практики нерухомості та будівницвто ЮК «Приходько та партнери» Тетяна Тернавська радить враховувати те, що за об’єкти великої площі передбачено додаткове фіксоване нарахування: якщо квартира має площу понад 300 кв. м або будинок понад 500 кв. м, до основного податку додається ще 25 000 грн на рік за кожен такий об’єкт. Крім того, органи місцевого самоврядування мають право встановлювати додаткові пільги для окремих категорій осіб — наприклад, пенсіонерів, осіб з інвалідністю, багатодітних сімей або учасників бойових дій, але такі пільги залежать від конкретної громади.
Як змінилася сума податку у 2026 році та від чого вона залежить
У 2026 році сума податку фактично зросла, оскільки вона розраховується виходячи з мінімальної заробітної плати, встановленої на 1 січня попереднього року, тобто 2025 року. Станом на цю дату мінімальна зарплата становить 8 тисяч гривень, а максимальна ставка податку може складати до 1,5% від цієї суми за кожен квадратний метр понад пільгову норму. Таким чином, максимальний розмір податку становить 120 гривень за 1 кв. м перевищення.
Водночас конкретну ставку визначає місцева рада. Тобто в різних містах та громадах вона може відрізнятися: бути меншою за максимальну або навіть встановлюватися на мінімальному рівні. На практиці це означає, що два власники однакових квартир у різних містах можуть отримати різні суми податкових нарахувань.
Де можна дізнатися про необхідність сплати податку
Інформацію про нарахування податку власник отримує у формі податкового повідомлення-рішення, яке надсилає Державна податкова служба України за місцем податкової адреси особи. Зазвичай такі повідомлення надходять поштою або в електронному вигляді через електронний кабінет платника податків. Перевірити інформацію також можна:
- в електронному кабінеті платника;
- через територіальний орган податкової;
- за запитом до податкової служби, якщо є сумніви щодо правильності нарахування.
"Варто враховувати, що навіть якщо повідомлення не надійшло, це не звільняє власника від обов’язку сплати, якщо об’єкт підлягає оподаткуванню", - наголосила Тернавська.
За словами керуючого партнера адвокатського обʼєднання LAWYER HUB Валерія Шаповала, якщо майно перебуває у спільній частковій власності кількох осіб — кожен сплачує податок за свою частку. Якщо майно у спільній сумісній власності (без поділу часток) — податок сплачує один із власників за їхньою згодою. У разі оренди квартири обов’язок зі сплати податку покладається саме на власника, а не на орендаря. Водночас у договорі оренди сторони можуть передбачити компенсацію таких витрат. Так само власники комерційної нерухомості, які здають приміщення в оренду (офіси, склади), зобов’язані самостійно сплачувати цей податок.
Формула розрахунку податку на нерухоме майно
Сума податку = (загальна площа – пільгова площа) × ставка податку за 1 м² × (кількість місяців володіння/12), де:
- Загальна площа — площа житлової або нежитлової нерухомості;
- Пільгова площа — застосовується лише для фізичних осіб відповідно до встановлених норм (60/120/180 м²);
- Ставка податку — встановлюється місцевою радою, але не може перевищувати 1,5% від мінімальної заробітної плати станом на 1 січня звітного року за 1 м²;
- Кількість місяців володіння — якщо право власності виникло або припинилося протягом року, податок обчислюється пропорційно кількості місяців володіння.
До якого часу потрібно сплатити податок та яка відповідальність передбачена за несплату
Податкова служба надсилає податкове повідомлення-рішення (ППР) з реквізитами для сплати до 1 липня поточного року.
Фізична особа зобов’язана сплатити податок протягом 60 днів із дня отримання такого повідомлення.
У разі несвоєчасної сплати податку застосовуються штрафи:
- 10% від суми податкового боргу — якщо прострочення становить до 30 календарних днів;
- 20% — якщо прострочення перевищує 30 календарних днів.
Також після спливу 90 календарних днів, що настають за останнім днем граничного строку сплати податкового зобов’язання, починає нараховуватися пеня відповідно до вимог Податкового кодексу України. Якщо сума несплачених податків досягає значних розмірів (за умисного ухилення у значних розмірах), може наставати кримінальна відповідальність за статтею 212 Кримінального кодексу України. Це відбувається, якщо сума податкового боргу перевищує встановлені законодавством пороги.
Що робити, якщо нерухомість не підлягає оподаткуванню, а податкова надіслала платіжку?
Якщо вам помилково нарахували податок (наприклад, за продану квартиру або некоректно визначили площу об’єкта), варто вжити таких заходів:
- Зберіть документи, що підтверджують ваше право на пільгу або статус об’єкта, який не підлягає оподаткуванню (наприклад, технічний паспорт із зазначенням площі, документи про право власності).
- Зверніться до контролюючого органу за своєю податковою адресою (місцем реєстрації). Заяву можна подати: особисто — у Центрі обслуговування платників (ЦОП); онлайн — через Електронний кабінет платника у розділі «Листування з ДПС», підписавши заяву кваліфікованим електронним підписом (КЕП).
- У разі підтвердження помилки податковий орган зобов’язаний скасувати попереднє податкове повідомлення-рішення (ППР) і, за потреби, надіслати нове — із нульовою або скоригованою сумою.
Подвійна реєстрація нерухомості в Україні: чому в реєстрі може залишатися старий власник і як це виправити
Раніше ми писаои, що подвійна реєстрація нерухомості — це коли право власності на один об'єкт зареєстровано в Державному реєстрі речових прав (ДРРП) за двома різними особами одночасно. Частіше це проявляється як наявність «старого» і «нового» власника в реєстрах або дублювання записів у різних реєстраційних системах.
Проте, перед тим, як зрозуміти, що не так з реєстром, потрібно розуміти, що може бути декілька видів проблем. До таких видів можна віднести:
- через несвоєчасне внесення змін до реєстру, наприклад: після укладення договору новий власник зареєстрував право не завершивши процедуру належним чином;
- через людський фактор, а саме неуважність реєстратора;
- через шахрайські дії, так звані «чорні реєстратори» можуть зловживати доступом до реєстру;
- через технічні проблеми реєстру, проте ця проблема вирішується одразу після поновлення;
- через старі паперові реєстри.
Щоб уникнути подвійної реєстрації нерухомості, варто обов’язково перевіряти об’єкт нерухомості перед угодою, а саме: хто зазначений власником нерухомості; чи є іпотеки, арешти; на якій підставі виникло право власності. Також перевіряти історію нерухомості: дані; технічну документацію; впевнитися, що інформація про об’єкт перенесена до нового реєстру. З обов’язкових факторів, то це те, що реєстрація угоди має бути у нотаріуса, де він перевіряє документи, одразу вносить до реєстру та несе відповідальність за ваш реєстр.
Варто взяти до уваги, що відповідно до абз. 6 п. 5 ст. 12 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якщо змінюються характеристики об’єкта нерухомості, об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта, ці зміни автоматично відображаються в Державному реєстрі речових прав. Оновлення відбувається в режимі реального часу через інформаційну взаємодію з Єдиною державною електронною системою у сфері будівництва, за умови, що в реєстрі вже містяться відомості про ідентифікатор відповідного об’єкта. При цьому обов’язково фіксується дата такого оновлення. Водночас це правило не застосовується у випадках, коли зміни пов’язані з поділом або об’єднанням об’єкта, виділом частки, а також із проведенням реконструкції, реставрації, капітального ремонту чи у разі самочинного будівництва.
"Якщо з вами трапилася ситуація подвійної реєстрації, варто вирішувати її виключно в судовому порядку, задля анулювання незаконних записів", - наголошувала адвокатка АО "EvrikaLaw" Ольга Брус.
Читайте нас у Facebook
