Налог на недвижимость 2026: адвокаты рассказали, как работает новая система начисления и что делать, если пришла платежка с ошибкой
По словам адвокатов, если лицо имеет в собственности несколько объектов жилой недвижимости – площадь суммируется
В 2026 году украинцы будут платить налог на недвижимое имущество за 2025 год. Несмотря на то, что этот налог не новый, каждый год возникает много вопросов относительно его размера, порядка начисления и льгот. Руководитель гражданской практики Verity Group Дарья Старовойтова специально для Информатора разобрала ключевые моменты.
Обязанность по уплате налога возникает у собственников жилой недвижимости, площадь которой превышает установленные нормы, определенные Налоговым кодексом Украины: квартиры – более 60 кв. м; дома - более 120 кв. м; разные типы жилья (включая частицы) - более 180 кв. м суммарно. Важно: если лицо имеет в собственности несколько объектов жилой недвижимости – площадь суммируется.
Как определяется ставка
Ставку устанавливают местные советы, то есть она может отличаться в зависимости от населенного пункта. В то же время законодательством установлен только предельный размер налога - не более 1,5% от минимальной заработной платы за 1 кв. м. По состоянию на 1 января 2025 года минимальная зарплата составляет 8 тысяч гривен, следовательно, максимальная ставка — 120 гривен за 1 кв. м сверх нормы.
Кто освобождается от уплаты
Налог не уплачивается в следующих случаях:
- площадь недвижимости не превышает установленные нормы;
- объект находится на временно оккупированной территории, в зоне боевых действий или поврежден.
Льготные категории (объекты, что не облагаются налогом):
- жилье детских домов семейного типа;
- недвижимость детей-сирот и детей с инвалидностью (при определенных условиях);
- жилье общественных объединений лиц с инвалидностью;
- объекты многодетных семей (5 и более детей)
Практические советы от адвоката:
- Проверяйте площадь – иногда данные в реестрах могут отличаться.
- Контролируйте получение сообщения – через электронный кабинет налогоплательщика это быстрее и достовернее.
- Обжалуйте ошибки – если налог начислен неправильно, его можно обжаловать в административном или судебном порядке.
- Обращайте внимание на решение местного совета — ставка может быть меньше максимальной.
Юристка практики недвижимости и строительства ЮК «Приходько и партнеры» Татьяна Тернавская советует учитывать то, что за объекты большой площади предусмотрено дополнительное фиксированное начисление: если квартира имеет площадь более 300 кв. м или здание более 500 кв. м, к основному налогу прибавляется еще 25 тисяч гривен в год за каждый такой объект. Кроме того, органы местного самоуправления имеют право устанавливать дополнительные льготы для отдельных категорий лиц, например пенсионеров, лиц с инвалидностью, многодетных семей или участников боевых действий, но такие льготы зависят от конкретной громады.
Как изменилась сумма налога в 2026 году и от чего она зависит
В 2026 году сумма налога фактически выросла, поскольку она рассчитывается исходя из минимальной заработной платы, установленной на 1 января предыдущего года, то есть в 2025 году. По состоянию на эту дату минимальная зарплата составляет 8 тысяч гривен, а максимальная ставка налога может составлять до 1,5% этой суммы за каждый квадратный метр сверх льготной нормы. Таким образом, максимальный размер налога составляет 120 гривен за 1 кв. м превышения.
В то же время, конкретную ставку определяет местный совет. То есть в разных городах и громадах она может отличаться: быть меньше максимальной или даже устанавливаться на минимальном уровне. На практике это означает, что два владельца одинаковых квартир в разных городах могут получить разные суммы налоговых начислений.
Где можно узнать необходимость уплаты налога
Информацию о начислении налога владелец получает в форме налогового уведомления-решения, которое посылает Государственная налоговая служба Украины по месту налогового адреса лица. Обычно такие сообщения поступают по почте или в электронном виде через электронный кабинет налогоплательщика. Проверить информацию можно также:
- в электронном кабинете плательщика;
- через территориальный орган налоговой;
- по запросу в налоговую службу, если есть сомнения в правильности начисления.
"Следует учитывать, что даже если сообщение не поступило, это не освобождает собственника от обязанности уплаты, если объект облагается налогом", - подчеркнула Тернавская.
По словам управляющего партнера адвокатского объединения LAWYER HUB Валерия Шаповала, если имущество находится в общей долевой собственности нескольких человек — каждый платит налог за свою долю. Если имущество в совместной собственности (без разделения долей) — налог платит один из собственников с их согласия. При аренде квартиры обязанность по уплате налога возлагается именно на собственника, а не на арендатора. В то же время, в договоре аренды стороны могут предусмотреть компенсацию таких расходов. Так же владельцы коммерческой недвижимости, сдающие помещение в аренду (офисы, склады), обязаны самостоятельно платить этот налог.
Формула расчета налога на недвижимое имущество
Сумма налога = (общая площадь – льготная площадь) × ставка налога за 1 м² × (количество месяцев владения/12), где:
- Общая площадь – площадь жилой или нежилой недвижимости;
- Льготная площадь – применяется только для физических лиц в соответствии с установленными нормами (60/120/180 м²);
- Ставка налога — устанавливается местным советом, но не может превышать 1,5% минимальной заработной платы по состоянию на 1 января отчетного года за 1 м²;
- Количество месяцев владения – если право собственности возникло или прекратилось в течение года, налог исчисляется пропорционально количеству месяцев владения.
До какого времени нужно уплатить налог и какая ответственность предусмотрена за неуплату
Налоговая служба посылает налоговое уведомление-решение (ППР) с реквизитами для уплаты до 1 июля текущего года. Физическое лицо обязано уплатить налог в течение 60 дней со дня получения такого уведомления. В случае несвоевременной уплаты налога применяются штрафы:
- 10% от суммы налогового долга – если просрочка составляет до 30 календарных дней;
- 20% - если просрочка превышает 30 календарных дней.
Также после истечения 90 календарных дней, следующих за последним днем предельного срока уплаты налогового обязательства, начинает начисляться пеня в соответствии с требованиями Налогового кодекса Украины. Если сумма неуплаченных налогов достигает значительных размеров (при преднамеренном уклонении в значительных размерах), может наступать уголовная ответственность по статье 212 Уголовного кодекса Украины. Это происходит, если сумма налогового долга превосходит установленные законодательством пороги.
Что делать, если недвижимость не подлежит налогообложению, а налоговая послала платежку?
Если вам по ошибке начислили налог (например, за проданную квартиру или некорректно определили площадь объекта), следует принять следующие меры:
- Соберите документы, подтверждающие ваше право на льготу или статус объекта, не подлежащего налогообложению (например, технический паспорт с указанием площади, документы о праве собственности).
- Обратитесь в контролирующий орган по своему налоговому адресу (месту регистрации). Заявление можно подать: лично – в Центре обслуживания плательщиков (ЦОП); онлайн — через Электронный кабинет плательщика в разделе «Переписка с ГНС», подписав заявление квалифицированной электронной подписью (КЭП).
- В случае подтверждения ошибки налоговый орган обязан отменить предыдущее налоговое уведомление-решение (ППР) и при необходимости прислать новое — с нулевой или скорректированной суммой.
Двойная регистрация недвижимости в Украине: почему в реестре может оставаться старый владелец и как это исправить
Ранее мы писали, что двойная регистрация недвижимости — это когда право собственности на один объект зарегистрировано в Государственном реестре вещных прав (ДРРП) по двум разным лицам одновременно. Чаще это проявляется как наличие «старого» и «нового» владельца в реестрах или дублирование записей в разных регистрационных системах.
Однако, прежде чем понять, что не так с реестром, нужно понимать, что может быть несколько видов проблем. К таким видам можно отнести:
- по причине несвоевременного внесения изменений в реестр, например: после заключения договора новый владелец зарегистрировал право не завершив процедуру должным образом;
- через человеческий фактор, а именно невнимательность регистратора;
- из-за мошеннических действий, так называемые «черные регистраторы» могут злоупотреблять доступом к реестру;
- из-за технических проблем реестра, однако эта проблема решается сразу после обновления;
- через старые бумажные реестры.
Чтобы избежать двойной регистрации недвижимости, следует обязательно проверять объект недвижимости перед сделкой, а именно: кто указан владельцем недвижимости; есть ли ипотеки, аресты; на каком основании возникло право собственности. Также проверять историю недвижимости: данные; техническую документацию; убедитесь, что информация об объекте перенесена в новый реестр. Из обязательных факторов это то, что регистрация сделки должна быть у нотариуса, где он проверяет документы, сразу вносит в реестр и несет ответственность за ваш реестр.
Следует учесть, что в соответствии с абз. 6 п. 5 ст. 12 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений», если изменяются характеристики объекта недвижимости, объекта незавершенного строительства или будущего объекта, эти изменения автоматически отражаются в Государственном реестре вещных прав. Обновление происходит в режиме реального времени через информационное взаимодействие с Единой государственной электронной системой в сфере строительства при условии, что в реестре уже содержатся сведения об идентификаторе соответствующего объекта. При этом обязательно фиксируется дата обновления. В то же время это правило не применяется в случаях, когда изменения связаны с разделением или объединением объекта, выделением части, а также с проведением реконструкции, реставрации, капитального ремонта или самостроительного строительства.
"Если с вами случилась ситуация двойной регистрации, следует решать ее исключительно в судебном порядке, для аннулирования незаконных записей", - отмечала адвокатка АО "EvrikaLaw" Ольга Брус.
Читайте нас в Facebook
