Пільгові квартири від держави: хто може отримати кредит і скільки реально доведеться заплатити

Українцям обіцяють дешеві кредити на житло. З 1 серпня розширюється програма е-Оселя. Іпотеку зможе отримати більше громадян: окрім військових, лікарів, вчителів, позики будуть видавати внутрішнім переселенцям, ветеранам, людям, які не мають свого житла та ін. Умови вигідні – 7% річних та строк погашення до 20 років.

Втім, є нюанси. По-перше, претендентам на пільгову іпотеку потрібно пройти «кастинг» у банку.

«Основна вимога – достатні підтверджені доходи, за рахунок яких людина зможе погашати кредит. Це означає, що потрібна хороша «біла» зарплата або інше джерело доходу», – пояснив нам банківський юрист Олександр Ярецький.

По-друге, є ризики. якщо держава в якийсь момент згорне програму, доведеться погашати кредит вже за іншими, ринковими ставками, а вони набагато вищі за обіцяні урядом 7%.

По-третє, вже зараз багато продавців квартир «під кредит» намагаються підняти на них цінники.

Тим не менш, пільгова іпотека - хороший спосіб придбати власне житло тим, хто його не має. Як отримати кредит від держави?

Житло під 7% на 20 років і майже всім 

З 1 серпня програма пільгової іпотеки "е-Оселя" розширюється. Відповідне рішення Кабмін ухвалив на початку липня.

Нагадаємо: програму «е-Оселя» було запущено минулого року. По ній можна отримати кредит на житло під 3% річних терміном до 20 років з першим внеском 20%.

Але спочатку коло претендентів на вигідні кредити було вузьким. До нього потрапляли військові, правоохоронці, вчителі, медики та вчені.

Тепер до списку тих, хто може подавати заявки, включили ще кілька категорій громадян, зокрема:

• ветеранів війни та членів їх сімей, учасники бойових дій, особи з інвалідністю, сім'ї загиблих захисників
• внутрішньо переміщені особи
• Інші громадяни, які не мають власної житлової нерухомості або у власності яких менше, ніж 52,5 квадрата на одного плюс 21 квадратний метр на кожного члена сім'ї (тобто, наприклад, для сім'ї з трьох осіб обмеження щодо вже наявної нерухомості — 94, 5 квадратних метра)

Тобто під програму за цими критеріями потрапляє дуже багато українців.

При цьому для нових учасників умови дещо змінюються. Кредитна ставка буде не такою вигідною, як для військових, лікарів та вчителів – 7% замість 3% річних у гривні. Але це все одно набагато менше від ринкових ставок.

Наприклад, Ощадбанк пропонує кредити на готову нерухомість під 18,8% річних, Приватбанк – під 12% на перший рік (з другого – ще плюс 4%. Реальна ставка, як зазначили у банку – 17,5% річних). Є й вищі ставки – до 25% річних. При цьому загалом, як каже Ярецький, банки зараз кредитують купівлю житла дуже вибірково, і отримати позику для клієнта «з вулиці» дуже складно. Інша річ, якщо платить держава.

Іпотеку від держави можна буде оформити за таких умов:

• процентна ставка = 7% річних у гривні (для військових, лікарів, вчителів, правоохоронців, науковців продовжує діяти ставка 3%).
• Перший внесок-від 20% (наприклад, якщо квартира коштує 30 тисяч доларів перший внесок складе 226,44 тисяч гривень). Для порівняння: ринкові пропозиції від банків передбачають перший внесок щонайменше 25-30%.
• Термін кредитування - до 20 років (такий, як і в середньому в іпотечних пропозиціях по ринку)
• Придбати можна тільки нове житло — в будинках, які будуються чи не старше трьох років на момент підписання кредитного договору.
• Вибрати квартиру можна буде тільки у певних забудовників – тих, що акредитовані банками-учасниками програми. При цьому покупець квартири в будинку, що будується, відразу стає власником майнових прав. «Така модель забезпечує захист прав позичальників е-Оселі при купівлі квартири на первинному ринку в об'єктах, що будуються. Акредитація забудовників банками в програмі буде доступна лише тим забудовникам, які обрали прозорі механізми фінансування будівництва», — пояснили в Кабміні.

Є обмеження площі кредитного житла — 52,5 квадрата на одного плюс 21 квадратний метр на кожного члена сім'ї. Ще одне обмеження – за вартістю квадратного метра. Уряд ще раніше встановив граничні цінники для кожного регіону.

Наприклад, для Києва це 46,7 тисячі гривень, для Львова — 39,8 тисячі гривень, для Одеси — 38,3 тисячі тощо. Але в цілому, новобудови без ремонту в економ- і навіть середньому сегменті у ци рамки вписуються.

Подати заявку можна через «Дію». Є окремий додаток «е-Оселя». У ньому обіцяють оформити заявку «за п'ять хвилин», а на надання послуги відвели три робочі дні (втім, з досвіду тих, хто вже оформлював пільгову іпотеку, процес може затягтися набагато довше – до місяця та більше).

Щоб податись через «Дію», потрібно зареєструватися та авторизуватися в особистому кабінеті за допомогою електронного підпису або BankID. Далі - вибрати до якої категорії заявників ви належите (військовий, переселенець тощо), вказати це

її статус та середньомісячний дохід сім'ї, а також бажані критерії майбутнього житла та банк, у якому хотіли б оформити іпотеку.

Далі потрібно чекати на дзвінок з банку - вам повідомлять, чи можуть у принципі схвалити вашу заявку. Первинна інформація перевіряється за держреєстрами, але якщо банк дасть «добро» на виділення позики, потрібно буде підвезти документи (довідку з місця роботи, про доходи, склад сім'ї тощо) та укласти кредитну угоду.

Після цього можна укладати договір купівлі-продажу та святкувати новосілля.

Потрібна біла зарплата та заощадження

Але чи зможуть українці на практиці отримати вигідні кредити так легко, як обіцяє «Дія», і що потрібно зробити, щоб банк дав «добро»?

«Зрозуміло, що банки фільтруватимуть потенційних позичальників. Насамперед, за доходами. Фінустанові важливо переконатися, що позичальник зможе справно погашати кредит. І тому потрібні підтверджені джерела доходів всіх членів сім'ї. Це може бути офіційна зарплата, якщо йдеться про найманих працівників, декларація про доходи, якщо на кредит претендує, наприклад, фізособа-підприємець. Також можна надати дані про додаткові джерела доходу. Скажімо, якщо людина вже має житло, і вона його здає, або десь підробляє. Підтвердженням доходу є офіційний документ, скажімо, довідка про зарплату з місця роботи, податкова декларація тощо. В окремих випадках банки можуть піти на поступки і врахувати доходи, які людина не може офіційно підтвердити, але в які «можна повірити». Наприклад, якщо ви здаєте квартиру, але не світите це у податковій, і платежі від орендарів нічим не підтверджені. Але є документ про право власності на житло. Банк, знаючи середні орендні ставки на ринку, може приблизно підрахувати, скільки ви можете заробити на оренді. Але в 90% випадків фінустанови все ж таки віддають перевагу офіційно підтвердженим джерелам доходів», — пояснив нам Ярецький.

«Основні причини відмови у кредиті – недостатня платоспроможність та негативна кредитна історія», – зазначили у Приватбанку.

Як зазначила нардеп Ніна Южаніна, дуже багато українців, які подавалися на пільгову іпотеку поки що її так і не отримали. Що вона пояснює "обережністю банків".

За платоспроможністю формула така:

«Банк попросить вас вказати, яку суму ви витрачаєте на життя (сюди входить комуналка, харчування, побутові витрати тощо). Ці витрати віднімуть із суми доходів. Частина, що залишилася, повинна дозволяти погашати щомісячні платежі за кредитом», — каже Ярецький.

Щодо витрат на життя банки орієнтуються на мінімальний прожитковий рівень (не менше 2,5 тисячі гривень на кожного члена сім'ї на місяць). Тобто, навіть якщо ви дуже економні, і пообіцяєте банку витрачати на місяць на життя, наприклад, тисячу гривень, цей прийом не пройде.

Наприклад, якщо оформити в іпотеку під 7% на 20 років квартиру вартістю 30 тисяч доларів (близько 1,1 млн. гривень), щомісячний платіж буде 5982 гривні, - розрахували в Ощадбанку. Це означає, що середньомісячний дохід для сім'ї з трьох осіб має бути не нижчим за 13,5 тисяч гривень. Що, загалом небагато. Але якщо ви оформите кредит не на 20 років, а на 10, середньомісячний платіж буде вже близько 9 тисяч, тобто потрібен підтверджений дохід не менше 16,5 тисяч на місяць.

«Тут пряма залежність від термінів кредитування та суми кредиту. Чим менші перші і більше другий, тим вищі щомісячні платежі, і, відповідно, тим значнішим має бути щомісячний дохід», — каже Ярецький. Наприклад, якщо оформити в кредит на 10 років квартиру вартістю 2 млн гривень, то платіж буде вже близько 16,3 тисяч гривень, а це означає, що потрібно підтверджувати дохід майже 24 тисячі на місяць.

Зрозуміло, що потрібні гроші на перший внесок (20% вартості нерухомості). Плюс – будуть додаткові витрати. В «Ощадбанку» перераховують такі (по квартирі вартістю 1,1 млн): разова комісія за надання кредиту (7,6 тисячі гривень), плата за послуги нотаріуса, збори до ПФ, страхування життя та майна. За підсумками річна ставка 7% насправді буде вже до 7,4%. У Приватбанку підрахували, що, якщо брати в іпотеку квартиру за 1,1 млн гривень, то разова комісія банку складе 4,1 тисяч гривень, послуги нотаріуса потягнуть на 12 тисяч, у ПФ доведеться заплатити близько 11,7 тисяч (1% від вартості житла). Далі будуть постійні витрати на страхування нерухомості (5,8 тисяч гривень на рік) та життя позичальника (близько 2 тисяч гривень на рік).

Скільки доведеться переплатити та які ризики

Наскільки подорожчає квартира, якщо оформити її під пільгову іпотеку? Ощадбанк приводить наступний розрахунок. Якщо купити квартиру за 30 тисяч (1,1 млн. доларів) у кредит на 20 років, то загальні витрати на обслуговування кредиту складуть за цей час майже 670,4 тисячі гривень. Тобто ви переплатите досить значну суму.

Але це все одно менше, ніж довелося переплатити, якби ви оформляли кредит на звичайних умовах, скажімо, під 18,8%. У цьому випадку витрати по кредиту за 20 років склали б більше 2,2 млн., тобто, за квартиру довелося б заплатити подвійний цінник.

Якщо взагалі нічого не купувати, не брати кредити й жити, приміром, у орендований квартирі, то при ставці 7 тисяч гривень на місяць ви заплатите за 20 років мяйже 1,7 млн гривень (за умови, що вам не будуть підвищувати платню).

Але з кредитом є важливий нюанс. Справа в тому, що низьку кредитну ставку забезпечує держава, доплачуючи банкам різницю між ринковою та пільговою ставкою.

«Це означає, що якщо в якийсь момент держава згорне програму чи будуть проблеми з фінансуванням, пільгових позичальників поставлять перед вибором – або платити далі вже за повною ставкою, або визнавати себе неплатоспроможною та виставляти житло на торги. Такі ситуації вже були в минулому, наприклад, щодо молодіжного пільгового кредитування. Щоб мінімізувати ризики, краще виплатити кредит якнайшвидше. Наприклад, з досвіду кредитування в минулі роки люди, які брали кредити на 20 років, погашали їх у середньому за 7-8 років», — зазначає Ярецький.

Важливо також враховувати, що вже зараз ті, хто отримає добро на пільгову іпотеку, можуть зіткнутися з тим, що квартири для них «подорожчали». За словами співвласника компанії INSPI Development Володимира Семенцова, деякі забудовники, які вже продають квартири за програмою «е-Оселя», під 3% річних підвищили цінники на квадратні метри до 35%.

На вторинному ринку, за словами ріелтора Ірини Луханіної, багато господарів не хочуть зв'язуватися з кредитними угодами або вимагають доплату до 5-10% від заявленої вартості житла (а на квартирі в 30 тисяч доларів це 3 тисячі доларів зверху).