Льготные квартиры от государства: кто может получить кредит и сколько реально придётся заплатить

Украинцам обещают дешёвые кредиты на жилье. С 1 августа расширяется программа «єОселя». Ипотеку сможет получить больше граждан: кроме военных, врачей, учителей, ссуды будут выдавать внутренним переселенцам, ветеранам, людям, не имеющим своего жилья и т.д. Условия выгодны – 7 % годовых и срок погашения до 20 лет.

Впрочем, есть нюансы. Во-первых, претендентам на льготную ипотеку нужно пройти кастинг в банке.

«Основное требование – достаточные подтвержденные доходы, за счет которых человек сможет погашать кредит. Это значит, что нужна хорошая «белая» зарплата или другой источник дохода», – объяснил нам банковский юрист Александр Ярецкий.

Во-вторых, есть риски. Если государство в какой-то момент свернет программу, придется погашать кредит уже по другим, рыночным ставкам, а они гораздо выше обещанных правительством 7 %.

В-третьих, уже сейчас многие продавцы квартир «под кредит» пытаются поднять на них ценники.

Тем не менее льготная ипотека – хороший способ приобрести собственное жилье тем, кто его не имеет. Как получить кредит от государства?

Жилье под 7 % на 20 лет и почти всем  

С 1 августа программа льготной ипотеки «єОселя» расширяется. Соответствующее решение Кабмин принял в начале июля.

Напомним: программа «єОселя» была запущена в прошлом году. По ней можно получить кредит на жилье под 3 % годовых сроком до 20 лет с первым взносом в 20 %.

Но сначала круг претендентов на выгодные кредиты был узким. В него попадали военные, правоохранители, учителя, медики и учёные.

Теперь в список тех, кто может подавать заявки, включили еще несколько категорий граждан, в частности:

• ветераны войны и члены их семей, участники боевых действий, лица с инвалидностью, семьи погибших защитников;
• внутренне перемещённые лица;
• Другие граждане, не имеющие собственной жилой недвижимости или в собственности которых меньше 52,5 квадрата на одного плюс 21 квадратный метр на каждого члена семьи (то есть, например, для семьи из трёх лиц ограничения относительно уже имеющейся недвижимости — 94, 5 квадратных метра)

То есть под программу по этим критериям попадает очень много украинцев.

При этом для новых участников условия несколько изменяются. Кредитная ставка будет не столь выгодной, как для военных, врачей и учителей – 7 % вместо 3 % годовых в гривне. Но это всё равно гораздо меньше рыночных ставок.

К примеру, «Ощадбанк» предлагает кредиты на готовую недвижимость под 18,8 % годовых, «Приватбанк» – под 12 % на первый год (со второго – ещё плюс 4 %. Реальная ставка, как отметили в банке – 17,5 % годовых). Есть и более высокие ставки – до 25 % годовых. При этом в целом, как говорит Ярецкий, банки сейчас кредитуют покупку жилья очень избирательно, и получить ссуду для клиента «с улицы» очень сложно. Другое дело, если платит государство.

Ипотеку от государства можно будет оформить в следующих условиях:

• процентная ставка = 7 % годовых в гривне (для военных, врачей, учителей, правоохранителей, ученых продолжает действовать ставка 3 %).
• Первый взнос — от 20 % (например, если квартира стоит 30 тысяч долларов, первый взнос составит 226,44 тысячи гривен). Для сравнения: рыночные предложения от банков предполагают первый взнос не менее 25-30 %.
• Срок кредитования – до 20 лет (такой, как и в среднем в ипотечных предложениях по рынку)
• Приобрести можно только новое жильё — в домах, которые строятся чуть ли не старше трёх лет на момент подписания кредитного договора.
• Выбрать квартиру можно будет только у определённых застройщиков – аккредитованных банками-участниками программы. При этом покупатель квартиры в строящемся доме сразу становится владельцем имущественных прав. «Такая модель обеспечивает защиту прав заёмщиков «єДім» при покупке квартиры на первичном рынке в строящихся объектах. Аккредитация застройщиков банками в программе будет доступна только тем застройщикам, избравшим прозрачные механизмы финансирования строительства», — пояснили в Кабмине.

Есть ограничение площади кредитного жилья — 52,5 квадрата на одного плюс 21 квадратный метр на каждого члена семьи. Ещё одно ограничение – по стоимости квадратного метра. Правительство еще раньше установило граничные ценники для каждого региона.

Например, для Киева это 46,7 тысячи гривен, для Львова — 39,8 тысячи гривен, для Одессы — 38,3 тысячи и т.д. Но в целом, новостройки без ремонта в эконом- и даже среднем сегменте в эти рамки вписываются.

Подать заявку можно через «Дію». Есть отдельное приложение «єОселя». В нем обещают оформить заявку «за пять минут», а на предоставление услуги отвели три рабочих дня (впрочем, по опыту тех, кто уже оформлял льготную ипотеку, процесс может затянуться гораздо дольше – до месяца и больше).

Чтобы подать через «Дію», нужно зарегистрироваться и авторизироваться в личном кабинете с помощью электронной подписи или BankID. Далее – выбрать к какой категории заявителей вы принадлежите (военный, переселенец и т.п.), указать это ее статус и среднемесячный доход семьи, а также желаемые критерии будущего жилья и банк, в котором хотели бы оформить ипотеку.

Далее нужно ждать звонка из банка — вам сообщат, могут ли в принципе одобрить вашу заявку. Первичная информация проверяется по госреестрам, но если банк даст «добро» на выделение ссуды, нужно будет подвезти документы (справку с места работы, о доходах, составе семьи и т.п.) и заключить кредитное соглашение. После этого можно заключать договор купли-продажи и праздновать новоселье.

Нужна белая зарплата и сбережения

Но смогут ли украинцы на практике получить выгодные кредиты так легко, как обещает «Дія», и что нужно сделать, чтобы банк дал добро?

«Понятно, что банки будут фильтровать потенциальных заёмщиков. В первую очередь, по доходам. Финучреждению важно убедиться, что заёмщик сможет исправно погашать кредит. Для этого нужны подтвержденные источники доходов всех членов семьи. Это может быть официальная зарплата, если речь идет о наёмных работниках, право на доходы, если на кредит претендует, например, физлицо-предприниматель. Также можно предоставить данные о дополнительных источниках дохода. Скажем, если у человека уже есть жильё, и он его сдаёт, или где-то подрабатывает. Подтверждением дохода является официальный документ, скажем, справка о зарплате с места работы, налоговая декларация и т.д. В отдельных случаях банки могут пойти на уступки и учесть доходы, которые человек не может официально подтвердить, но в которые можно поверить. К примеру, если вы сдаёте квартиру, но не светите это в налоговой, и платежи от арендаторов ничем не подтверждены. Но есть документ о праве собственности на жилье. Банк, зная средние арендные ставки на рынке, может приблизительно подсчитать, сколько вы можете заработать на аренде. Но в 90 % случаев финучреждения всё же предпочитают официально подтверждённые источники доходов», — пояснил нам Ярецкий.

«Основные причины отказа в кредите – недостаточная платежеспособность и негативная кредитная история», – отметили в Приватбанке. Как отметила нардеп Нина Южанина, очень много украинцев, которые подавались на льготную ипотеку, пока её так и не получили. Что она объясняет «осторожностью банков».

По платежеспособности формула такова:

«Банк попросит вас указать, какую сумму вы тратите на жизнь (сюда входит коммуналка, питание, бытовые расходы и т.п.). Эти расходы вычтут из суммы доходов. Оставшаяся часть должна позволять погашать ежемесячные платежи по кредиту», — говорит Ярецкий.

По расходам на жизнь банки ориентируются на минимальный прожиточный уровень (не менее 2,5 тысячи гривен на каждого члена семьи в месяц). То есть даже если вы очень экономны, и пообещаете банку тратить на месяц на жизнь, например, тысячу гривен, этот прием не пройдет.

Например, если оформить в ипотеку под 7 % на 20 лет квартиру стоимостью 30 тысяч долларов (около 1,1 млн. гривен), ежемесячный платеж будет 5982 гривны, – рассчитали в Сбербанке. Это означает, что среднемесячный доход для семьи из трех человек должен быть не ниже 13,5 тысячи гривен. Что, в общем-то немного. Но если вы оформите кредит не на 20 лет, а на 10, среднемесячный платеж будет уже около 9 тысяч, то есть нужен подтверждённый доход не менее 16,5 тысячи в месяц.

«Здесь прямая зависимость от сроков кредитования и суммы кредита. Чем меньше первые и больше вторые, тем выше ежемесячные платежи, и, соответственно, тем значительнее должен быть ежемесячный доход», — говорит Ярецкий. Например, если оформить в кредит на 10 лет квартиру стоимостью 2 млн гривен, то платеж будет уже около 16,3 тысячи гривен, а это значит, что нужно подтверждать доход почти 24 тысячи в месяц.

Понятно, что нужны деньги на первый взнос (20 % стоимости недвижимости). Плюс – будут дополнительные расходы. В «Ощадбанке» перечисляют следующие (по квартире стоимостью 1,1 млн): разовая комиссия за предоставление кредита (7,6 тысячи гривен), плата за услуги нотариуса, сборы в ПФ, страхование жизни и имущества. По итогам годовая ставка 7 % на самом деле будет уже до 7,4 %. В «Приватбанке» подсчитали, что если брать в ипотеку квартиру за 1,1 млн гривен, то разовая комиссия банка составит 4,1 тысячи гривен, услуги нотариуса потянут на 12 тысяч, в ПФ придётся заплатить около 11,7 тысячи (1 % от стоимости жилья). Далее последуют постоянные расходы на страхование недвижимости (5,8 тысячи гривен в год) и жизнь заёмщика (около 2 тысяч гривен в год).

Сколько придётся переплатить, и какие риски

Насколько подорожает квартира, если оформить её под льготную ипотеку? Сбербанк приводит следующий расчёт. Если купить квартиру за 30 тысяч (1,1 млн долларов) в кредит на 20 лет, то общие затраты на обслуживание кредита составят за это время почти 670,4 тысяч гривен. То есть вы переплатите достаточно внушительную сумму.

Но это всё равно меньше, чем пришлось переплатить, если бы вы оформляли кредит на обычных условиях, скажем, под 18,8 %. В этом случае расходы по кредиту за 20 лет составили бы более 2,2 млн., то есть за квартиру пришлось бы заплатить двойной ценник.

Если вообще ничего не покупать, не брать кредиты и жить, например, в арендованной квартире, то при ставке 7 тысяч гривен в месяц вы заплатите за 20 лет около 1,7 млн ​​гривен (при условии, что вам не будут повышать плату).

Но с кредитом есть важный нюанс. Дело в том, что низкую кредитную ставку обеспечивает государство, доплачивая банкам разницу между рыночной и льготной ставкой.

«Это означает, что если в какой-то момент государство свернет программу или будут проблемы с финансированием, льготных заемщиков поставят перед выбором – либо платить дальше уже по полной ставке, либо признавать себя неплатежеспособным и выставлять жилье на торги. Такие ситуации уже были в прошлом, например, относительно молодежного льготного кредитования. Чтобы минимизировать риски, лучше выплатить кредит как можно скорее. К примеру, по опыту кредитования в прошлые годы люди, которые брали кредиты на 20 лет, погашали их в среднем за 7-8 лет», — отмечает Ярецкий.

Важно также учитывать, что уже сейчас те, кто получит добро на льготную ипотеку, могут столкнуться с тем, что квартиры для них подорожали. По словам совладельца компании INSPI Development Владимира Семенцова, некоторые застройщики, уже продающие квартиры по программе «єОселя», под 3 % годовых повысили ценники на квадратные метры до 35 %.

На вторичном рынке, по словам риэлтора Ирины Луханиной, многие хозяева не хотят связываться с кредитными соглашениями или требуют доплаты до 5-10 % от заявленной стоимости жилья (а на квартире в 30 тысяч долларов это 3 тысячи долларов сверху).