Купівля квартири у 2026 році: рієлтори про реальні зміни, податки, фінмоніторинг, реєстрацію
Угоди зриваються не через жорсткі закони, а через те, що покупець не готовий пояснити походження грошей
Навколо змін у сфері нерухомості з 1 січня 2026 року з’явилось багато чуток. Якщо прибрати емоції та «лякалки», залишаються три практичні зміни, які важливо розуміти кожному покупцеві квартири. Все пояснює АН STANDARD.
Нотаріуси передаватимуть більше даних до податкової
З 2026 року змінюється формат і деталізація звітності за договорами купівлі-продажу та спадщини. Що це означає на практиці:
- для покупця і продавця процедура угоди не ускладнюється;
- додаткових заяв або декларацій не вводять;
- для держави — більше прозорості ринку та руху коштів.
Якщо документи та походження коштів підготовлені коректно — покупець не відчує жодних змін.
Реєстрація права власності стане жорсткішою до документів
Державний реєстратор отримує більше повноважень залишати заяву “без руху”, якщо:
- є помилки в документах;
- невідповідність технічних даних;
- проблеми з підставами набуття права.
Ключовий ризик:
- квартира вже оплачена,
- договір підписаний,
- але право власності ще не внесене до реєстру.
Це не катастрофа, але:
- можливі затримки;
- додаткові запити;
- нерви та втрата часу — якщо документи підготовлені поверхнево.
Реєстрація прав у Держреєстрі стає критично важливою
Без внесення даних до Державного реєстру речових прав (ДРРП) ви обмежені:
- складніше продати квартиру;
- неможливо брати участь у держпрограмах компенсацій (наприклад, «єВідновлення»);
- слабший захист права власності.
Саме реєстр, а не сам договір, є ключовим доказом права.
Чого точно не буде з 1 січня 2026 року
Щоб зняти основні страхи:
- не вводяться нові декларації для покупців;
- не з’являється «нова перевірка грошей» — фінмоніторинг діє понад 10 років і залишається тим самим;
- квартири не вилучають, якщо право оформлене до 2013 року — такі права визнаються державою.
Процедура купівлі виглядає так само: нотаріус → перевірка → реєстрація → передача даних до податкової.
Що насправді важливо покупцю у 2026 році
Формально правила майже не змінились. Фактично — ризиків стало більше. Причини:
- війна та втрата документів;
- перепланування без узаконення;
- «сірі» угоди минулих років;
- непідготовлене походження коштів.
Головний камінь спотикання — фінмоніторинг
З практики STANDARD: угоди зриваються не через “жорсткі закони”, а через те, що покупець не готовий пояснити походження грошей. Для спокійної угоди варто підготувати:
- офіційний дохід;
- договір продажу попередньої нерухомості;
- документи про спадщину;
- кредит або іпотеку.
Обов’язкові платежі при купівлі квартири
Платить покупець:
- Пенсійний збір — 1% від вартості, зазначеної в договорі (не нижче оціночної).
Платить продавець:
- Державне мито — 1%
- Оцінка нерухомості — кілька тисяч гривень.
Загальні витрати:
- Нотаріальні послуги — 10 000–18 000 грн (можуть розподілятися за домовленістю сторін).
Додаткові податки при продажу (зазвичай продавець):
- ПДФО — від 5% якщо менше 3 років володіння або це не перший продаж у році.
- Військовий збір — 5%.
Якщо квартира у власності понад 3 роки і це єдиний продаж за рік, ПДФО та військовий збір можуть не застосовуватись.
Як повідомляв Інформатор, Міністерство юстиції України 2 грудня назвало недостовірною інформацію, що поширюється у соціальних мережах, стосовно запровадження нових правил фінмоніторингу при купівлі нерухомого майна, починаючи з 1 січня 2026 року.
В Мін’юсті повідомили, що понад десять років нотаріуси при здійсненні операцій з нерухомим майном (посвідчуючи договори купівлі-продажу нерухомості) виконують обов’язки суб’єктів первинного моніторингу, що передбачають здійснення ними функцій так званого контролера за дотриманням законодавства, спрямованого на запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення.
Одним із обов’язків нотаріуса відповідно до законодавства у сфері фінансового моніторингу є перевірка джерел походження коштів при здійсненні операцій з нерухомістю, зокрема, на суму, що дорівнює чи перевищує 400 тис. грн. шляхом витребування відповідних документів, що підтверджують такі доходи (зокрема, декларація про майновий стан і доходи, спадщина; подарунки; кошти, отримані в позику (кредит), дохід від відчуження майна тощо).
Звідки паніка?
2 вересня 2025 року Президент підписав Закон №4536-IX, який кардинально змінює систему звітності нотаріусів перед податковими органами. З 1 січня 2026 року запроваджуються нові правила інформування про всі операції з нерухомістю, що посилить податковий контроль за великими угодами. За словами адвоката Богдана Янківа, закон не революціонізує систему звітності, а лише оптимізує її для приватних нотаріусів. Головна мета – не спрощення, а посилення контролю за операціями з нерухомістю через систематизацію інформації в податкових органах.
Зміна частоти звітності з щомісячної на щоквартальну зменшує адміністративне навантаження, але зберігає детальність інформації. Інформація, яку нотаріуси передають до податкової, залишається максимально деталізованою для забезпечення ефективного контролю.
Ріелтери передбачають, що невдовзі разом із набуттям чинності Закону № 4536-IX можуть відбутися зміни до наказу Міністерства фінансів від 04.06.2021 № 322 «Про затвердження порядку обміну інформацією з питань фінансового моніторингу». Вони стосуються операцій із будь-якою нерухомістю. За даними агентства нерухомості The Capital, зміни у наказі набудуть чинності 1 січня 2026 року, за рахунок яких Державна податкова служба значно посилить контроль за доходами українців, зокрема походженням коштів при купівлі квартири.
У Нотаріальні палаті же уточнили, що єдине, що змінюється для нотаріусів, а не для сторін договору, – це те, що з 1 січня 2026 року набирають чинності зміни до Податкового кодексу щодо застосування звітних періодів із подання звітності з ПДФО та військового збору. Водночас, інформація, що зазначається в звіті, залишається незмінною, дані передаються у формі податкового розрахунку. Нотаріуси зобов’язані подавати інформацію про суми доходу нарахованого (сплаченого) на користь платників податків-фізичних осіб, та сум утриманого з них податку. Таким чином для громадян, які укладають договір купівлі продажу, за словами Нотаріальної палати, нічого не змінюється.
Читайте нас у Facebook
