Ефект Доліної: чи може в Україні той, хто продав квартиру, забрати її назад через суд, пояснила нотаріус
За словами нотаріуса, для захисту від таких ситуацій важливо дотримуватись умов при укладанні договору купівлі-продажу нерухомості
У російському громадському просторі набув популярності новий термін - "ефект Доліної". Він викликаний поширенням схеми, за якої продавець квартири незабаром після її продажу намагається оскаржити угоду, заявляючи про те, що впав жертвою шахраїв та втратив кошти на продаж. Інформатор звернувся з цього приводу за коментарем до нотаріуса Наталії Манойло, яка пояснила, що в Україні також іноді шахраї вдаються до різних засобів для незаконного заволодіння. Іноді шахраї вдаються до різних засобів для незаконного заволодіння чужими коштами або нерухомістю, але відносно повернення коштів через судові інстанції після продажу квартири справа вкрай клопітлива та довга, тому такі схеми є скоріше виключенням, ніж усталеною практикою.
Нотаріус, коментуючи "ефект Доліної" в Україні, вказує, що іноді можуть виникати ситуації коли власник нерухомості звертається до суду з відповідним позовом, де вимагає повернення коштів у законного набувача, мотивуючи позовні вимоги тим, що начебто угода була укладена на вкрай не вигідних умовах. Для захисту від таких ситуацій важливо дотримуватись умов при укладанні договору купівлі-продажу нерухомості, а саме:
- Ціну продажу зазначати реальну, відповідно до ціни продажу квартири, не зменшуючи її. В умовах договору передбачити, що ціна продажу квартири є вигідною для продавця і її розмір не пов’язаний зі збігом якихось важких для нього обставин і ціна повністю задовольняє продавця. Сторони мають включити пункту договору в якому засвідчити, що вони обізнані стосовно рівня ринкових цін на аналогічні квартири; за їх розсудом визначена в цьому Договорі вартість саме цієї квартири є справедливою і відповідає її дійсної вартості.
- До укладання самого правочину отримати консультацію у нотаріуса та уважно ознайомитись з проєктом договору купівлі-продажу, щоб уникнути надалі можливих спірних ситуацій.
Чим відрізняються ризики купівлі нового житла й "вторички"?
При купівлі квартири в новобудові та вторинного житла існують можливі ризики, які потрібно враховувати. При купівлі квартири у забудовника:
- Забудовник не вчасно виконую зобов’язання за правочинами укладеними з інвесторами, відтермінує дату введення будинку в експлуатацію, нав’язує свої умови договору при підписанні угоди, не вчасно передає будинок під заселення, якість будівельних матеріалів можу буди нижчою ніж заявлено на етапі початку будівельних робіт тощо, не підписує акти приймання-передачі квартири.
- Відсутність зареєстрованого речового права на земельну ділянку на якій зводиться забудова, спірний статус нерухомості (якщо на земельній ділянці є заборони та/або обмеження).
- Якщо забудовник збанкрутує або в нього виникнуть проблеми фінансового характеру, інвестори попадають пастку на багато років.
- Не прозорість умов правочину за якими набуваються майнові права на квартиру, оскільки до введення будинку в експлуатацію та присвоєння йому адреси покупці є набувачами лише майнових прав, а не об’єктів нерухомого майна. Тобто важливими є те, що право власності на квартиру як на об’єкт нерухомості може бути набуто у законний спосіб тільки після того, як належним чином будинок переданий забудовником під заселення та будинку надана поштова адреса зокрема.
При купівлі квартири на вторинному ринку:
- Продавець приховує наявність судових спорів що надалі призводить до накладення арештів на квартиру.
- Складні історії виникнення права власності, де можуть бути приховані проблеми.
- Якщо була квартира придбання у шлюбі укладеному не в Україні, а нерухомість є спільною сумісною власністю подружжя, але в договорі цей факт не був відображений, і продавець приховує дані обставини.
- Сторони не відображають реальну ціну продажу квартири.
- Правочин укладається по довіреності яка може бути підробленою.
- День укладання правочину та день передання квартиру покупцю можуть бути різними, але за цей період не порядні продавці зможуть звільнити квартиру не тільки від речей домашнього вжитку, а також від меблів та технічного оздоблення.
Щоб уникнути даних непорозумінь потрібно у в умовах договору зазначити, що квартира продається з меблями, технікою та іншими предметами інтер’єру й побуту, перелік яких узгоджений сторонами додатково та зазначений в акті приймання – передачі. Продавець зобов’язується не демонтувати сантехнічне, електротехнічне обладнання та оздоблення, вікна, двері, додаткове освітлення, наявні на момент огляду квартири покупцем. До моменту фактичної передачі квартири продавець несе відповідальність за збереження її фізичного стану, обладнання та невід'ємних конструктивних елементів квартири.
Як покупцям додатково убезпечити себе
Покупці мають обрати для себе нотаріуса якому довіряють та заздалегідь надати йому документи, щоб нотаріус зміг перевірити історію квартири та її власників. Якщо в особи обмежена дієздатність, важливо врахувати, що для укладення договору потрібно рішення суду яким встановлюється опіка, також можливо додатково знадобиться дозвіл органів опіки та піклування. Нотаріус може допомогти у визначенні необхідних документів виходячи з конкретної ситуації.
"Роль нотаріус ключова у посвідченні будь-яких правочинів, в тому числі договорів купівлі-продажу. Запрошення представники державних органів не передбачено чинним законодавством України, оскільки посвідчення правочинів передбачає дотримання нотаріальної таємниці", - вказала Манойло.
Обов’язок дотримання нотаріальної таємниці поширюється також на осіб, яким про вчинені нотаріальні дії стало відомо у зв’язку з виконанням ними службових обов’язків чи іншої роботи, на осіб, залучених для вчинення нотаріальних дій у якості свідків, та на інших осіб, яким стали відомі відомості, що становлять предмет нотаріальної таємниці. У разі встановлення опіки над майном фізичної особи, яка визнана безвісно відсутньою, або особи, зниклої безвісти за особливих обставин, опікун, призначений над таким майном, має право отримувати довідки про нотаріальні дії, вчинені стосовно таких осіб або за їх дорученням, якщо це необхідно для вжиття заходів, пов’язаних з опікою над майном.
Про «Ефект Доліної»
Ефект, викликаний розповсюдженням схеми, коли продавець квартири незабаром після її продажу намагається оскаржити угоду, заявляючи про те, що став жертвою шахраїв і втратив кошти з продажу. Резонансними стали судові рішення, винесені у справі про повернення квартири російській співачці Ларисі Доліній, яка влітку 2024 року продала квартиру, потім оголосила, що здійснила продаж під впливом шахраїв, віддавши їм гроші, і відсудила квартиру назад, не повернувши гроші покупниці — схему стали називати. Вона набула поширення восени 2025 року і викликала зниження рівня довіри до продавців вторинної нерухомості (особливо літніх людей) через побоювання покупців залишитися і без квартири, і без грошей. У багатьох випадках процедура проведення угод купівлі-продажу ускладнилася через спроби покупців убезпечити себе за допомогою включення до договорів нових пунктів, запрошення на угоди родичів та проведення додаткових перевірок.
Стежте за нами у Viber
Зараз читають на Інформаторі
