Эффект Долиной: может ли в Украине тот, кто продал квартиру, забрать ее обратно через суд, объяснила нотариус
По словам нотариуса, для защиты от таких ситуаций важно соблюдать условия при заключении договора купли-продажи недвижимости
В российском публичном пространстве приобрел популярность новый термин - "эффект Долиной". Он вызван распространением схемы, при которой продавец квартиры вскоре после ее продажи пытается оспорить сделку, заявляя о том, что пал жертвой мошенников и потерял средства по продаже. Поэтому Информатор обратился по этому поводу за комментарием к нотариусу Натальи Манойло, которая объяснила, что в Украине тоже иногда мошенники прибегают к разным средствам для незаконного завладения чужими средствами или недвижимостью, но относительно возврата средств через судебные инстанции после продажи квартиры дело крайне хлопотное и длинное, поэтому такие схемы являются скорее исключением, чем устоявшейся практикой.
Нотариус, комментируя "эффект Долиной" в Украине, указывает, что иногда могут возникать ситуации, когда владелец недвижимости обращается в суд с соответствующим иском, где требует возврата средств у законного приобретателя, мотивируя исковые требования тем, что якобы сделка была заключена на крайне невыгодных условиях. Для защиты от таких ситуаций важно соблюдать условия при заключении договора купли-продажи недвижимости, а именно:
- Цену продажи указывать реальную, согласно цене продажи квартиры, не уменьшая ее. В условиях договора предусмотреть, что цена продажи квартиры выгодна для продавца и ее размер не связан со стечением каких-либо тяжелых для него обстоятельств и цена полностью удовлетворяет продавца. Стороны должны включить пункт договора, в котором удостоверят, что они осведомлены об уровне рыночных цен на аналогичные квартиры; по их усмотрению определенная в этом договоре стоимость именно этой квартиры справедлива и соответствует ее действительной стоимости.
- До заключения самой сделки получить консультацию у нотариуса и внимательно ознакомиться с проектом договора купли-продажи, чтобы избежать возможных спорных ситуаций.
Чем отличаются риски покупки нового жилья и "вторички"?
При покупке квартиры в новостройке и вторичного жилья есть возможные опасности, которые необходимо учесть. При покупке квартиры у застройщика:
- Застройщик не своевременно выполняет обязательства по сделкам заключенным с инвесторами, отсрочивает дату ввода дома в эксплуатацию, навязывает свои условия договора при подписании соглашения, не вовремя передает дом под заселение, качество строительных материалов может быть ниже, чем заявлено на этапе начала строительных работ и т.п., не подписывает акты приема-передачи квартиры.
- Отсутствие зарегистрированного вещного права на земельный участок, на котором возводится застройка, спорный статус недвижимости (если на земельном участке есть запреты и/или ограничения).
- Если застройщик обанкротится или у него возникнут проблемы финансового характера, инвесторы попадают ловушку на многие годы.
- Не прозрачность условий сделки, по которым приобретаются имущественные права на квартиру, поскольку до введения дома в эксплуатацию и присвоения ему адреса покупатели являются приобретателями только имущественных прав, а не объектов недвижимого имущества. То есть важно то, что право собственности на квартиру как на объект недвижимости может быть приобретено законным способом только после того, как должным образом дом передан застройщиком под заселение и дома предоставлен почтовый адрес в частности.
При покупке квартиры на вторичном рынке:
- Продавец скрывает наличие судебных споров, что в дальнейшем приводит к наложению арестов на квартиру.
- Сложные истории возникновения права собственности, где могут быть скрыты проблемы.
- Если была квартира приобретена в браке заключенном не в Украине, а недвижимость является совместной собственностью супругов, но в договоре этот факт не был отражен, и продавец скрывает данные обстоятельства.
- Стороны не отражают реальную цену продажи квартиры.
- Сделка заключается по доверенности которая может быть поддельной.
- День заключения сделки и день передачи квартиру покупателю могут быть разными, но за этот период не порядочные продавцы смогут освободить квартиру не только от вещей домашнего обихода, а также от мебели и технической отделки.
Чтобы избежать данных недоразумений, нужно в условиях договора отметить, что квартира продается с мебелью, техникой и другими предметами интерьера и быта, перечень которых согласован сторонами дополнительно и указан в акте приема– передачи. Продавец обязуется не демонтировать сантехническое, электротехническое оборудование и отделку, окна, двери, дополнительное освещение, имеющиеся в момент осмотра квартиры покупателем. К моменту фактической передачи квартиры продавец несет ответственность за сохранение ее физического состояния, оборудования и неотъемлемых элементов конструктивных квартиры.
Как покупателям дополнительно обезопасить себя
Покупатели должны выбрать для себя нотариуса, которому доверяют и заранее предоставить ему документы, чтобы нотариус смог проверить историю квартиры и ее владельцев. Если у лица ограничена дееспособность, важно учесть, что для заключения договора требуется решение суда, которым устанавливается опека, также возможно дополнительно понадобится разрешение органов опеки и попечительства. Нотариус может помочь в определении необходимых документов на основании конкретной ситуации.
"Роль нотариуса ключевая в удостоверении любых сделок, в том числе договоров купли-продажи. Приглашение представители государственных органов не предусмотрено действующим законодательством Украины, поскольку удостоверение сделок предусматривает соблюдение нотариальной тайны", - указала Манойло.
Обязанность соблюдения нотариальной тайны распространяется также на лиц, которым о совершенных нотариальных действиях стало известно в связи с выполнением ими служебных обязанностей или иной работы, на лиц, привлеченных к совершению нотариальных действий в качестве свидетелей, и на других лиц, которым стали известны сведения, составляющие предмет нотариальной тайны. В случае установления опеки над имуществом физического лица, признанного безвестно отсутствующим, или лица, пропавшего без вести при особых обстоятельствах, опекун, назначенный над таким имуществом, имеет право получать справки о нотариальных действиях, совершенных в отношении таких лиц или по их поручению, если это необходимо для принятия мер, связанных с опекой над имуществом.
Про «Эффект Долиной»
Эффект, вызванный распространением схемы, при которой продавец квартиры вскоре после её продажи пытается оспорить сделку, заявляя о том, что стал жертвой мошенников и потерял средства с продажи. Резонансными стали судебные решения, вынесенные по делу о возврате квартиры российской певице Ларисе Долиной, которая летом 2024 года продала квартиру, затем объявила, что совершила продажу под влиянием мошенников, отдав им деньги, и отсудила квартиру обратно, не вернув деньги покупательнице — схему стали называть «схемой Долиной». Она получила распространение осенью 2025 года и вызвала снижение уровня доверия к продавцам вторичной недвижимости (особенно пожилым людям) из-за опасений покупателей остаться и без квартиры, и без денег. Во многих случаях процедура проведения сделок купли-продажи усложнилась из-за попыток покупателей обезопасить себя посредством включения в договоры новых пунктов, приглашения на сделки родственников и проведения дополнительных проверок.
Следите за нами в Viber
Сейчас читают на Информаторе
