Адвокати розповіли про механізм створення ОСББ, права мешканців, тарифи та контроль управителів
За словами адвокатів, основною метою створення та діяльності ОСББ є забезпечення і захист прав співвласників та дотримання їхніх обов'язків, належне утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами
В Україні діяльність ОСББ регулюється спеціальним законом «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку». Даний закон є профільним і виділяє основні особливості реєстрації, діяльності та відносин, що виникають в процесі діяльності таких об'єднань. Про це Інформатору розповіла адвокатка АО "EvrikaLaw" Ольга Брус.
Відповідно до статті 1 вищевказаного закону, об’єднання співвласників багатоквартирного будинку - це юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна. Основною метою створення та діяльності ОСББ є забезпечення і захист прав співвласників та дотримання їхніх обов'язків, належне утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами. Щодо механізму створення ОСББ, варто зазначити, що існує два шляхи:
- Реорганізація житлово-будівельних кооперативів у об'єднання. Відповідно до норм Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», у разі якщо у багатоквартирному будинку було створено житлово-будівельний кооператив, то реорганізація такого кооперативу в ОСББ відбувається за рішенням загальних зборів. З моменту прийняття такого рішення зазначені збори вважаються установчими зборами об'єднання, учасниками яких можуть бути члени житлово-будівельного кооперативу, які повністю сплатили вартість квартир і належну частку у вартості нежитлових приміщень та іншого майна і виявили таке бажання.
- Створення об’єднання. Об’єднання може бути створено лише власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку шляхом скликання установчих зборів. Ініціативна група у такому випадку повинна складатися не менше як із 3 власників квартир або нежитлових приміщень. Підготовка до скликання установчих зборів відбувається шляхом надсилання повідомлення кожному співвласнику не пізніше ніж за 10 днів до проведення зборів з обов’язковим зазначенням у повідомленні: ініціатора установчих зборів; дату, час, місце проведення; порядок денний; інформації про можливість дистанційної участі та підключення. Під час проведення установчих зборів здійснюється голосування, кожен із власників квартир та нежитлових приміщень має право голосу кількість якого пропорційна площі майна у загальній площі будинку. Рішення вважається прийнятим, якщо більше ніж 50% від загальної кількості учасників зборів проголосували «За». У випадку, якщо на зборах не вистачило голосів – проводять письмове опитування, як може тривати до 45 днів. У результаті проведення таких зборів затверджується статут ОСББ, приймається рішення про створення ОСББ, обрання управління багатоквартирного будинку та особи відповідальної за подання документів на державну реєстрацію.
Щодо Управління Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку
Відповідно до ст. 12 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», управління багатоквартирним будинком здійснює об’єднання через свої органи управління. Об’єднання самостійно визначає порядок управління багатоквартирним будинком та може змінити його у порядку, встановленому цим Законом та статутом об’єднання. Права співвласника чітко передбачені у законі, перевищення визначених прав – не допускається. Так, мешканці мають право:
- брати участь в управлінні об'єднанням у порядку, визначеному цим Законом і статутом об'єднання;
- обирати та бути обраним до складу статутних органів об'єднання;
- знайомитися з протоколами установчих та загальних зборів (крім конфіденційної інформації про фізичних осіб), власними листками опитування, зведеною інформацією про результати голосування кожного зі співвласників (крім конфіденційної інформації про фізичних осіб), а також власним коштом робити з них виписки і копії та отримувати їх копії в електронній формі;
- одержувати в установленому порядку інформацію про діяльність об'єднання;
- вимагати від статутних органів захисту своїх прав та дотримання співвласниками правил добросусідства;
- одержувати в установленому статутом порядку інформацію про діяльність асоціації.
Щодо заходів контролю управління ОСББ можна застосовувати наступні:
- Ознайомитись зі статутом ОСББ та проаналізувати обов’язки управління.
- Узгодити надання управління прозорої фінансової звітності (щомісячно або щоквартально) для жителів будинку та власників нежитлових приміщень.
- Скликання загальних зборів для обговорення питань та контролю діяльності управління.
- Встановити прозорість під час комунікації між жителями будинку, власниками нежитлових приміщень та управлінням ОСББ.
- У разі вагомих порушень, особи чиї права були порушені не позбавленні можливості звернення до суду із позовною заявою до ОСББ.
Чи наділені орендарі тими ж правами, що й співвласники будинку, та чи мають вони рівні можливості в управлінні будинком?
За словами керуючого партнера АО "Віннер Партнерс", арбітражний керуючий, адвокат Сергій Литвиненко, орендарі не володіють повним обсягом прав співвласників у багатоквартирному будинку. Зокрема, орендарі не можуть брати участь у голосуванні на загальних зборах та в управлінні ОСББ на рівні з власниками. Разом із тим, вони мають право звертатися до правління ОСББ із заявами, зауваженнями чи пропозиціями, висловлювати свою позицію щодо питань, що стосуються життя будинку. Однак такі дії мають лише рекомендаційний характер і не створюють юридичних обов’язків для ОСББ. Водночас орендар може реалізовувати права співвласника, якщо діє від його імені на підставі договору або довіреності. У такому випадку він має право брати участь у загальних зборах, голосувати та виступати як офіційний представник власника приміщення. Закон чітко встановлює, що представником співвласника може бути як фізична, так і юридична особа, яка має відповідне повноваження згідно з договором або на підставі норм закону.
"Створення ОСББ як форма управління багатоквартирним будинком є ключовим кроком для забезпечення належного утримання спільного майна, захисту прав співвласників і організації ефективної роботи будинку. Водночас досягнення прозорості та результативності в управлінні можливе лише за умови системного контролю за фінансовою діяльністю, рішеннями правління та діями управителів", - зазначив Литвиненко.
Хто затверджує тариф для ОСББ і чи можна мешканцям будинку не платити
Раніше ми писали, що згідно зі статтею 10 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» до виключної компетенції загальних зборів об’єднання відноситься: визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників. Тобто на загальних зборах ОСББ може бути визначено лише розмір внесків співвласників.
"Тарифи за комунальні послуги визначають лише надавачі комунальних послуг. Натомість ОСББ таких повноважень не має. Своєю чергою згідно зі ст. 10 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» до виключної компетенції загальних зборів об’єднання відноситься:визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників. Тобто на загальних зборах ОСББ може бути визначено лише розмір внесків співвласників", - вказувала Брус.
Слідкуйте за нами у Telegram
Зараз читають на Інформаторі
