Адвокаты рассказали о механизме создания ОСМД, правах жителей и как контролировать управляющих
По словам адвокатов, основная цель создания и деятельности ОСМД - обеспечение и защита прав совладельцев и соблюдение их обязанностей, надлежащее содержание и использование общего имущества, обеспечение своевременного поступления средств для уплаты всех платежей, предусмотренных законодательством и уставными документами
В Украине деятельность ОСМД регулируется специальным законом «Об объединении совладельцев многоквартирного дома». Данный закон профильный и выделяет основные особенности регистрации, деятельности и отношений, возникающих в процессе деятельности таких объединений. Об этом Информатору рассказала адвокат АО "EvrikaLaw" Ольга Брус.
Согласно статье 1 вышеуказанного закона, объединение совладельцев многоквартирного дома - это юридическое лицо, созданное владельцами квартир и/или нежилых помещений многоквартирного дома для содействия использованию их собственного имущества и управления, содержания и использования общего имущества. Основная цель создания и деятельности ОСМД - обеспечение и защита прав совладельцев и соблюдение их обязанностей, надлежащее содержание и использование общего имущества, обеспечение своевременного поступления средств для уплаты всех платежей, предусмотренных законодательством и уставными документами. Относительно механизма создания ОСМД следует отметить, что существует два пути:
- Реорганизация жилищно-строительных кооперативов в объединение. В соответствии с нормами Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», в случае если в многоквартирном доме был создан жилищно-строительный кооператив, то реорганизация такого кооператива в ОСМД происходит по решению общего собрания. С момента принятия такого решения указанное собрание считается учредительным собранием объединения, участниками которого могут быть члены жилищно-строительного кооператива, полностью уплатившие стоимость квартир и причитающуюся долю в стоимости нежилых помещений и другого имущества и изъявившие такое желание.
- Создание объединения. Объединение может быть создано только владельцами квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме путем созыва учредительного собрания. Инициативная группа в таком случае должна состоять не менее чем из трех владельцев квартир или нежилых помещений. Подготовка к созыву учредительного собрания осуществляется путем направления уведомления каждому совладельцу не позднее чем за 10 дней до проведения собрания с обязательным указанием в сообщении: инициатора учредительного собрания; дату, время, место проведения; повестка дня; информации о возможности дистанционного участия и подключения. При проведении учредительного собрания осуществляется голосование, каждый из владельцев квартир и нежилых помещений имеет право голоса, количество которого пропорционально площади имущества в общей площади дома. Решение считается принятым, если более 50% от общего количества участников собрания проголосовали «За». В случае если на собрании не хватило голосов – проводят письменный опрос, как может длиться до 45 дней. В результате проведения такого собрания утверждается устав ОСМД, принимается решение о создании ОСМД, избрании управления многоквартирного дома и лица ответственного за предоставление документов на государственную регистрацию.
Относительно Управления Объединения совладельцев многоквартирного дома:
Согласно ст. 12 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» управление многоквартирным домом осуществляет объединение через свои органы управления. Объединение самостоятельно определяет порядок управления многоквартирным зданием и может изменить его в порядке, установленном этим Законом и уставом объединения. Права совладельца четко предусмотрены в законе, превышение определенных прав – не допускается. Так, жители имеют право:
- участвовать в управлении объединением в порядке, определенном этим Законом и уставом объединения;
- избирать и быть избранным в состав уставных органов объединения;
- знакомиться с протоколами учредительного и общего собрания (кроме конфиденциальной информации о физических лицах), собственными листками опроса, сводной информацией о результатах голосования каждого из совладельцев (кроме конфиденциальной информации о физических лицах), а также за свой счет делать из них выписки и копии и получать их копии в электронной форме;
- получать в установленном порядке информацию о деятельности объединения;
- требовать от уставных органов защиты своих прав и соблюдения совладельцами правил добрососедства;
- получать в установленном уставом порядке сведения о деятельности ассоциации.
Относительно мер контроля управления ОСМД можно применять следующие:
- Ознакомиться с уставом ОСМД и проанализировать обязанности управления.
- Согласовать предоставление управления прозрачной финансовой отчетности (ежемесячно или ежеквартально) для жителей дома и владельцев нежилых помещений.
- Созыв общего собрания для обсуждения вопросов и контроля деятельности управления.
- Установить прозрачность при коммуникации между жителями дома, владельцами нежилых помещений и управлением ОСМД.
- В случае значимых нарушений, лица чьи права были нарушены не лишены возможности обращения в суд с исковым заявлением в ОСМД.
Наделены ли арендаторы теми же правами, что и совладельцы дома, и имеют ли они равные возможности в управлении домом?
По словам управляющего партнера АО "Виннер Партнерс", арбитражного управляющего, адвоката Сергея Литвиненко, арендаторы не обладают полным объемом прав совладельцев в многоквартирном доме. В частности, арендаторы не могут участвовать в голосовании на общем собрании и в управлении ОСМД на уровне с собственниками. Вместе с тем они имеют право обращаться в правление ОСМД с заявлениями, замечаниями или предложениями, высказывать свою позицию по вопросам, касающимся жизни дома. Однако такие действия носят лишь рекомендательный характер и не создают юридических обязанностей для ОСМД. В то же время, арендатор может реализовывать права совладельца, если действует от его имени на основании договора или доверенности. В таком случае он имеет право участвовать в общем собрании, голосовать и выступать в качестве официального представителя владельца помещения. Закон четко устанавливает, что представителем совладельца может быть как физическое, так и юридическое лицо, имеющее соответствующие полномочия согласно договору или на основании норм закона.
"Основными органами, обеспечивающими функционирование ОСМД, является общее собрание совладельцев, принимающих ключевые решения; правление, выполняющее функции исполнительного органа; председатель правления, выступающий официальным представителем объединения; а также ревизионная комиссия (или ревизор), ответственные за контроль финансовой деятельности и правильность использования средств ОСМД. В то же время возникает немало вопросов относительно эффективного контроля за работой правления, председателя ОСМД и привлеченных управляющих. Законодательство предоставляет совладельцам ряд механизмов влияния на принятие решений и контроль за деятельностью ОСМД. К таким инструментам относятся участие в общем собрании, право на ознакомление с информацией, создание ревизионной комиссии или назначение ревизора, возможность переизбрания руководящих органов или управляющего, а также право обращаться в контролирующие органы или суд для защиты своих интересов. Таким образом, создание ОСМД как форма управления многоквартирным домом является ключевым шагом для обеспечения надлежащего содержания общего имущества, защиты прав совладельцев и организации эффективной работы дома. В то же время, достижение прозрачности и результативности в управлении возможно только при условии системного контроля за финансовой деятельностью, решениями правления и действиями управляющих", - отметил Литвиненко.
Кто утверждает тариф для ОСМД и можно ли жильцам дома не платить
Ранее мы писали, что согласно статье 10 Закона Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома" к исключительной компетенции общего собрания объединения относится: определение порядка уплаты, перечня и размеров взносов и платежей совладельцев. То есть на общем собрании ОСМД может быть определен только размер взносов совладельцев.
"Тарифы за коммунальные услуги определяют только предоставлятели коммунальных услуг. Вместо этого ОСМД таких полномочий не имеет. В свою очередь согласно ст. 10 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» к исключительной компетенции общего собрания объединения относится: определение порядка уплаты, перечня и размеров взносов и платежей совладельцев. То есть на общем собрании ОСМД может быть определен только размер взносов совладельцев", - указывала Брус.
Следите за нами в Telegram
