У 2026 році змінились правила пільгового кредитування єОселя: подробиці від банкіра
У грудні 2025 року Кабінет Міністрів ухвалив постанову №1637, яка суттєво оновила правила участі в програмі “єОселя”. Частина змін уже набула чинності, інша частина новацій починає діяти з 9 лютого 2026 року
Державна програма іпотечного кредитування “єОселя” у 2025 році залишалася ключовим драйвером розвитку ринку житлових кредитів в Україні. Водночас умови програми суттєво змінюються, що вже у 2026 році може істотно змінити структуру попиту на іпотеку та дати поштовх розвитку суто банківських програм. Про це розповіла Олена Дмітрієва, перша заступниця голови правління ГЛОБУС БАНКУ.
У грудні 2025 року Кабінет Міністрів ухвалив постанову №1637, яка суттєво оновила правила участі в програмі “єОселя”. Частина змін уже набула чинності, зокрема розширено перелік пільгових категорій — кредити під 3% тепер можуть отримувати військовослужбовці, призвані під час мобілізації. Інша частина новацій починає діяти з 9 лютого 2026 року і передбачає жорсткіші обмеження, які безпосередньо впливатимуть на можливість участі громадян в програмі та параметри житла, що може бути придбане в іпотеку. Щоб краще зрозуміти ці зміни, Олена Дмітрієва розглянула зміни до програми на конкретних прикладах.
Обмеження щодо наявного житла
Відтепер учасниками програми не можуть бути громадяни, які вже володіють житловою нерухомістю загальною площею:
- 52,5 кв. м — для сім’ї з однієї або двох осіб;
- додатково 21 кв. м — на кожного наступного члена сім’ї.
“Раніше обмеження у 52,5 кв. м застосовувалося лише до сім’ї з однієї особи, а для кожного наступного члена сім’ї дозволялося мати додаткові 21 кв. м. Тобто, наприклад, сім’я з двох осіб, володіючи квартирою площею до 73,5 кв. м, все одно мала право брати участь у програмі. Відтепер молода сім’я з двох осіб може подати заявку на “єОселю” лише за умови, що у її власності менше ніж 52,5 кв. м житла”, — зауважила банкірка.
Обмеження на відчуження житла
Також суттєво змінено підхід до аналізу операцій з нерухомістю в минулому. Якщо раніше враховувався період 12 місяців, то тепер 36 місяців до дати подання заявки.
“Це означає, що якщо протягом останніх трьох років громадянин продав житло, і сукупна площа проданих об’єктів разом із наявним житлом перевищує нормативну площу, він не зможе стати учасником програми”, — підкреслила Олена Дмітрієва.
Обмеження щодо площі та вартості квартир
Запроваджуються нові обмеження, які стосуються безпосередньо параметрів житла:
- Площа квартири: квартира не може перевищувати нормативну площу більш ніж на 10%. При цьому встановлено абсолютну межу — не більше 115,5 кв. м, незалежно від кількості членів сім’ї.
- Вартість 1 кв. м: максимальна ціна квадратного метра не може перевищувати граничну вартість більш ніж на 10%.
- Гранична вартість визначається як опосередкована вартість будівництва житла в регіоні, помножена на коефіцієнт 2 (за даними Міністерства розвитку громад та територій України).
Приклад для Києва:
- Опосередкована вартість — 30 081 грн/кв. м
- Гранична вартість: 30 081 × 2 = 60 162 грн/кв. м
- Максимально допустима вартість з урахуванням +10% — 66 178 грн/кв. м
4 Загальна вартість квартири. Загальна ціна житла також не може перевищувати граничну вартість більш ніж на 10%. Гранична вартість визначається як добуток граничної вартості 1 кв. м до нормативної площі.
Приклад для сім’ї з трьох осіб у Києві:
- Нормативна площа — 73,5 кв. м
- Гранична вартість: 60 162 × 73,5 = 4 421 907 грн
- Максимальна вартість квартири з урахуванням +10% — 4 864 097 грн
Для Львова максимальна вартість квартири для такої ж сім’ї становитиме 4 139 196,60 грн.
“Раніше програма “єОселя” фактично не обмежувала ні площу, ні вартість житла — різницю можна було покрити більшим першим внеском. Тепер правила стали значно жорсткішими, і це кардинально змінює підхід до вибору квартири”, — пояснює Олена Дмітрієва.
“єОселя” і розвиток іпотеки у 2026 році
За словами банкірки, найбільш дискусійним питанням є співвідношення вартості житла та площі квартир у новобудовах до параметрів, закладених в нових умовах програми. Вона акцентувала, що житлове будівництво має досить довгий цикл: від двох до трьох років, а в умовах воєнної невизначеності та низки об’єктивних причин, наприклад пов’язаних з перебоями з електропостачанням, процес зведення може затягнутися на невизначений термін (наразі середній час затримки термінів введення в експлуатацію становить від 6 міс. до 1 року). І переважна більшість квартир, які сьогодні перебувають у продажу, були спроєктовані у 2024 — першій половині 2025 року, коли нових обмежень ще не існувало. Крім того, як твердить банкірка, за останні роки суттєво зросла собівартість будівництва через подорожчання матеріалів, енергоносіїв, логістики, робочої сили тощо.
“Більшість сучасних житлових проєктів просто не вкладаються у встановлені програмою параметри. Це означає, що пропозиція житла, яке відповідає всім вимогам “єОселі”, буде досить обмеженою”, — зазначає Олена Дмітрієва.
Водночас стратегія “Укрфінжитла” передбачає розширення джерел фінансування програми коштом міжнародних фінансових організацій та комерційних банків. Йдеться про компенсаційну модель, за якої банки кредитуватимуть за власні кошти, а відсотки компенсуватимуться коштом міжнародних донорів.
Додатковим позитивним сигналом для ринку стало збільшення статутного капіталу “Укрфінжитла” на 30 млрд грн наприкінці 2025 року, що створює фінансову основу для подальшого розвитку іпотеки в Україні.
“Якщо ця модель запрацює повноцінно, вона може суттєво збільшити обсяги іпотечного кредитування та зробити програму більш гнучкою”, — підкреслила Олена Дмітрієва.
Щодо розвитку інших іпотечних продуктів, то, на її думку, у 2026 році відкриваються нові можливості для розвитку банківських іпотечних програм, а особливо для активного розвитку співпраці між банками і девелоперами житла.
“Спільні іпотечні програми банків і девелоперів завжди були більш вигідними та надійними для покупців, адже ставки за ними майже завжди були нижчими, ніж за звичайними іпотечними програмами. Крім того, банк фактично підтверджував надійність девелопера, якість його проєктів відповідно до заявлених характеристик тощо. Тобто завдяки співпраці банків і девелоперів ризики придбання житла на первинному ринку були суттєво знижені. Тому цілком слушним стане подальша активізація іпотеки саме на первинному ринку”, — зауважила Олена Дмітрієва.
Вона нагадала, що наприкінці січня НБУ вперше за тривалий період знизив облікову ставку до 15%, фактично розпочавши новий тренд, який має вплинути на розмір ставок за більшістю кредитних продуктів. Олена Дмітрієва вважає, що за максимально сприятливих економічних, геополітичних умов, до кінця 2026 року облікова ставка може знизитися до 13,5-14%. Водночас, як твердить експертка, наразі такі прогнози більш ніж оптимістичні.
“На мій погляд, збереження стійкої тенденції до зниження інфляції навіть в складних умовах енергетичної невизначеності, у першому півріччі оптимальним стане зниження облікової ставки до 13,5-14%. І це суттєво “похитне” ставки за більшістю кредитних програм, в тому числі іпотечних. Наразі можемо прогнозувати, що може постати перспектива зниження іпотечних ставок в середньому на 1-1,5 в.п.”, — прогнозує банкірка.
Олена Дмітрієва вважає, що в разі зниження облікової ставки до 13,5-14%, загальна “архітектура” іпотечних програм на первинному ринку житла набуде такого вигляду:
- програми з терміном погашення до 3 років: залежно від початкового внеску середні ставки складуть від 5% до 10% річних.
- програми до 5 років із середніми ставками від 10% до 13% річних;
- програми на 20 років: 2% на перший рік та 17% на подальші 19 років.
“До війни близько 60% іпотечних кредитів видавалося за комерційними програмами банків. Якщо частина потенційних позичальників не підпадатиме під нові умови програми “єОселя”, то цей попит природно повернеться до ринкових продуктів, тобто іпотечних програм комерційних банків. Тобто наразі можна говорити, що у 2026 році окрім державної “єОселі” суттєвий розвиток можуть отримати й банківські іпотечні продукти”, — говорить банкірка.
Попри війну, іпотечне кредитування в Україні не зупиняється й продовжує еволюціонувати. Державні програми відіграють важливу роль у підтримці попиту на житло, але не менш важливо створювати умови для розвитку ринкової іпотеки.
“Завдання банків сьогодні — знаходити рішення, які одночасно враховують ризики воєнного часу, можливості економіки та реальні потреби людей. Саме така збалансована модель іпотеки може стати не лише інструментом підтримки громадян, а й фундаментом відновлення житлового ринку після війни”, — підсумувала Олена Дмітрієва.
АКЦІОНЕРНЕ ТОВАРИСТВО "КОМЕРЦІЙНИЙ БАНК "ГЛОБУС" (ГЛОБУС БАНК) засновано у 2007 році. Станом на лютий 2026 року регіональна мережа налічує 34 відділення у т.ч. 29 входять до об’єднаної мережі Power Banking, що дає змогу працювати за умов відсутності світла. Пріоритетними напрямками діяльності банку є кредитування енергоефективних проєктів, іпотечне кредитування на первинному ринку, автокредитування, кредитування малого та середнього бізнесу. ГЛОБУС БАНК є акредитованим партнером низки державних програм: державної іпотечної програми “єОселя”, програми пільгового кредитування малого та середнього бізнесу “5-7-9”, “Доступний факторинг”, “Доступний фінансовий лізинг 5-7-9”, “Енергонезалежність фізичних осіб - власників домогосподарств”. Банк є партнером ДУ “Фонду енергоефективності” за програмами кредитування ОСББ та ЖБК “Енергодім” та “ГрінДІМ”. Банк є учасником державної програми “Національний кешбек”. 25 червня 2024 року ГЛОБУС БАНК став одним із 17 найбільших українських банків, що підписали Меморандум про кредитування проєктів з відновлення енергоінфраструктури.
Читайте нас у Facebook
Зараз читають на Інформаторі
