В 2026 году изменились правила льготного кредитования єОселя: подробности
В декабре 2025 года Кабинет Министров принял постановление №1637, которое существенно обновило правила участия в программе "єОселя". Часть изменений уже вступила в силу, другая часть новшеств начинает действовать с 9 февраля 2026 года.
Государственная программа ипотечного кредитования "єОселя" в 2025 году оставалась ключевым драйвером развития рынка жилищных кредитов в Украине. В то же время, условия программы существенно изменяются, что уже в 2026 году может существенно изменить структуру спроса на ипотеку и дать толчок развитию сугубо банковских программ. Об этом рассказала Елена Дмитриева, первая заместитель председателя правления ГЛОБУС БАНКА.
В декабре 2025 года Кабинет Министров принял постановление №1637, которое существенно обновило правила участия в программе "єОселя". Часть изменений уже вступила в силу, в частности, расширен перечень льготных категорий — кредиты под 3% теперь могут получать военнослужащие, призываемые во время мобилизации. Другая часть новаций начинает действовать с 9 февраля 2026 года и предусматривает более жесткие ограничения, непосредственно влияющие на возможность участия граждан в программе и параметры жилья, которое может быть приобретено в ипотеку. Чтобы лучше понять эти изменения, Елена Дмитриева рассмотрела изменения в программе на конкретных примерах.
Ограничения по имеющемуся жилью
Отныне участниками программы не могут быть граждане, уже владеющие жилой недвижимостью общей площадью:
- 52,5 кв. м - для семьи из одного или двух человек;
- дополнительно 21 кв. м – на каждого следующего члена семьи.
"Раньше ограничение в 52,5 кв. м применялось только к семье с одного человека, а для каждого следующего члена семьи разрешалось иметь дополнительные 21 кв. м. То есть, например, семья из двух человек, обладая квартирой площадью до 73,5 кв. м, все равно имела право участвовать в программе. Отныне молодой человек" при условии, что в ее собственности меньше 52,5 кв. м жилья», — отметила банкирка.
Ограничение на отчуждение жилья
Также существенно изменен подход к анализу сделок с недвижимостью в прошлом. Если раньше учитывался период 12 месяцев, то теперь 36 месяцев до даты подачи заявки.
"Это значит, что если в течение последних трех лет гражданин продал жилье, и совокупная площадь проданных объектов вместе с имеющимся жильем превышает нормативную площадь, он не сможет стать участником программы", - подчеркнула Елена Дмитриева.
Ограничения по площади и стоимости квартир
Вводятся новые ограничения, касающиеся непосредственно параметров жилья:
- Площадь квартиры: квартира не может превышать нормативную площадь более чем на 10%. При этом установлен абсолютный предел — не более 115,5 кв. м, вне зависимости от количества членов семьи.
- Стоимость 1 кв. м: м максимальная стоимость квадратного метра не может превосходить предельную цена более чем на 10%.
- Предельная стоимость определяется как опосредованная стоимость строительства жилья в регионе, умноженная на коэффициент 2 (по данным Министерства развития общин и территорий Украины).
Пример для Киева:
- Опосредованная стоимость - 30 081 грн/кв. м
- Предельная стоимость: 30081 × 2 = 60162 грн/кв. м
- Максимально допустимая стоимость с учетом +10% – 66 178 грн/кв. м
4 Общая стоимость квартиры. Общая стоимость жилья также не может превосходить предельную цена более чем на 10%. Предельная стоимость определяется как произведение предельной стоимости 1 кв. м к нормативной площади.
Пример для семьи из трех человек в Киеве:
- Нормативная площадь - 73,5 кв. м
- Предельная стоимость: 60162 × 73,5 = 4421907 грн
- Максимальная стоимость квартиры с учетом +10% - 4 864 097 грн
Для Львова максимальная стоимость квартиры для такой же семьи составит 4139196,60 грн.
"Раньше программа "еселя" фактически не ограничивала ни площадь, ни стоимость жилья - разницу можно было покрыть большим первым взносом. Теперь правила ужесточились, и это кардинально меняет подход к выбору квартиры", - объясняет Елена Дмитриева.
"єОселя" и развитие ипотеки в 2026 году
По словам банкирши, наиболее дискуссионным вопросом является соотношение стоимости жилья и площади квартир в новостройках к параметрам, заложенным в новых условиях программы. Она акцентировала, что жилищное строительство имеет достаточно долгий цикл: от двух до трех лет, а в условиях военной неопределенности и ряда объективных причин, например, связанных с перебоями с электроснабжением, процесс возведения может затянуться на неопределенный срок (среднее время задержки сроков ввода в эксплуатацию составляет от 6 мес. до 1 года). И подавляющее большинство квартир, находящихся сегодня в продаже, было спроектировано в 2024 — первой половине 2025 года, когда новых ограничений еще не существовало. Кроме того, как утверждает банкирша, за последние годы существенно возросла себестоимость строительства из-за удорожания материалов, энергоносителей, логистики, рабочей силы и т.п.
"Большинство современных жилищных проектов просто не вкладываются в установленные программой параметры. Это означает, что предложение жилья, которое отвечает всем требованиям "єОселя", будет достаточно ограниченным", - отмечает Елена Дмитриева.
В то же время стратегия "Укрфинжилла" предусматривает расширение источников финансирования программы на средства международных финансовых организаций и коммерческих банков. Речь идет о компенсационной модели, при которой банки будут кредитовать за собственные средства, а проценты будут компенсироваться за счет международных доноров.
Дополнительным положительным сигналом для рынка стало увеличение уставного капитала "Укрфинжилла" на 30 млрд грн в конце 2025 года, что создает финансовую основу для дальнейшего развития ипотеки в Украине.
"Если эта модель заработает полноценно, она может значительно увеличить объемы ипотечного кредитования и сделать программу более гибкой", - подчеркнула Елена Дмитриева.
Что касается развития других ипотечных продуктов, то, по ее мнению, в 2026 году открываются новые возможности для развития банковских ипотечных программ, особенно для активного развития сотрудничества между банками и девелоперами жилья.
"Общие ипотечные программы банков и девелоперов всегда были более выгодными и надежными для покупателей, ведь ставки по ним почти всегда были ниже, чем по обычным ипотечным программам. Кроме того, банк фактически подтверждал надежность девелопера, качество его проектов в соответствии с заявленными характеристиками и т.п. т.е. благодаря сотрудничеству банков и девелоперов понижены. Поэтому вполне правильным станет дальнейшая активизация ипотеки именно на первичном рынке», — отметила Елена Дмитриева.
Она напомнила, что в конце января НБУ впервые за длительный период снизил учетную ставку до 15%, фактически приступив к новому тренду, который должен повлиять на размер ставок по большинству кредитных продуктов. Елена Дмитриева считает, что при максимально благоприятных экономических, геополитических условиях до конца 2026 года учетная ставка может снизиться до 13,5-14%. В то же время, как утверждает эксперт, пока такие прогнозы более чем оптимистичны.
"На мой взгляд, сохранение устойчивой тенденции к снижению инфляции даже в сложных условиях энергетической неопределенности, в первом полугодии оптимальным станет снижение учетной ставки до 13,5-14%. И это существенно "пошатно" ставки по большинству кредитных программ, в том числе ипотечных. 1-1,5 п.п.”, - прогнозирует банкирша.
Елена Дмитриева считает, что в случае снижения учетной ставки до 13,5-14%, общая "архитектура" ипотечных программ на первичном рынке жилья приобретет такой вид:
- программы со сроком погашения до 3 лет: в зависимости от первоначального взноса средние ставки составят от 5 до 10% годовых.
- программы до 5 лет со средними ставками от 10 до 13% годовых;
- программы на 20 лет: 2% на первый год и 17% на последующие 19 лет.
"До войны около 60% ипотечных кредитов выдавалось по коммерческим программам банков. Если часть потенциальных заемщиков не будет подпадать под новые условия программы "еОселя", то этот спрос естественно вернется к рыночным продуктам, то есть ипотечным программам коммерческих банков. То есть теперь можно говорить, что в 2026 году можно получить банковские ипотечные продукты», – говорит банкирша.
Несмотря на войну, ипотечное кредитование в Украине не останавливается и продолжает эволюционировать. Государственные программы играют немаловажную роль в поддержании спроса на жилье, но не менее важно создавать условия для развития рыночной ипотеки.
"Задача банков сегодня - находить решения, одновременно учитывающие риски военного времени, возможности экономики и реальные потребности людей. Именно такая сбалансированная модель ипотеки может стать не только инструментом поддержки граждан, но и фундаментом восстановления жилищного рынка после войны", - подытожила Елена Дмитриева.
АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "КОММЕРЧЕСКИЙ БАНК "ГЛОБУС" (ГЛОБУС БАНК) основано в 2007 году. По состоянию на февраль 2026 года региональная сеть насчитывает 34 отделения, в т.ч. энергоэффективных проектов, ипотечное кредитование на первичном рынке, автокредитование, кредитование малого и среднего бизнеса. "Энергонезависимость физических лиц - собственников домохозяйств". Меморандум о кредитовании проектов по восстановлению энергоинфраструктуры.
Читайте нас в Facebook
Сейчас читают на Информаторе
