Не перевірив — втратив квартиру: нотаріус назвала правила безпеки перед покупкою нерухомості
Нотаріус рекомендує особисто спілкуватись з продавцем та перевіряти період володіння нерухомістю
Укладання будь-якого правочину - це вже фінальний акорд, якому передує період переговорів та аналіз документів, які є підставою для його вчинення. У коментарі Інформатору нотаріус Наталія Манойло детально розповіла, на що першочергово потрібно звернути увагу, якщо ви маєте на меті набути у власність нерухоме майно.
По-перше, з’ясовуємо хто саме, коли саме і у який спосіб продавцем було набуто право власності на нерухомість. Починаємо з правовстановлювальних документів. Це можу бути зокрема договір купівлі-продажу, договір дарування, договір міни. Якщо вам пред’являють договір, який у дев’яностих роках посвідчувався на товарній біржі, тут увага.
"Договори, зареєстровані на біржі, не є ідентичними до нотаріально посвідчених, ми маємо дуже ретельно перевіряти цей факт, оскільки саме з цими договорами виникають найчастіше проблеми. Згідно з Цивільним кодексу договори про відчуження майна підлягають обов’язковому нотаріальному посвідченню, але був період в історії України (дев’яності роки) коли договори купівлі-продажу посвідчувались на товарній біржі, а згодом реєструвались в БТІ, саме за цими договорами шахраї найчастіше звертаються для посвідчення угоди. Пред’являють нотаріусу підроблені договори та підроблені довідки БТІ які наче підтверджують цей факт. Які ще можуть бути документи які встановлюють право власності? Це може бути свідоцтво про право на спадщину, свідоцтво про право власності на частку у спільному майні подружжя, видане нотаріусом, приватизаційне свідоцтво, свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів, рішення суду про визнання права власності", - вказала нотаріус.
В кожному окремому випадку перевіряємо дату реєстрації права власності. Наявність реєстрації в БТІ, якщо право було набуто до 2013 року, але якщо набуто після 2013 - наявність реєстрації права в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Окремо звертаю увагу на всі дублікати. За допомогою підроблених довіреностей шахраї отримують дублікати право встановлювальних документів в архівах, а потім здійснюють за ними відчуження.
"Щоб перевірити законність намірів завжди рекомендую особисто спілкуватись з продавцем та перевіряти період володіння нерухомістю. Зазвичай шахраї не довго володіють майном, намагаються після отримання дублікатів одразу його позбутися", - наголосила нотаріус.
По-друге, перевіряємо продавця. У кожного покупця є можливість за допомогою реєстру судових рішень самостійно перевірити об’єкт на наявність судових спорів та перевірити продавця за допомогою реєстру боржників, ще до моменту звернення за консультацією до нотаріуса. Реєстр боржників є автоматизованою базою даних який відображає основний зміст набору даних: номер виконавчого провадження, прізвище, ім'я, по батькові (за наявності) боржника - фізичної особи або найменування, ідентифікаційний код юридичної особи у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань боржника - юридичної особи та ведеться з метою оприлюднення в режимі реального часу інформації про невиконані майнові зобов’язання боржників та запобігання відчуженню боржниками майна.
По-третє, перевіряємо права щодо нерухомого майна у третіх осіб (прав застави, право оренди, право найму, право довічного користування). Якщо у квартирі мешкають інші особи встановлюємо законність їх перебування у квартирі. Звертаємо увагу на чинне законодавство. Згідно зі статтею 777 Цивільного кодексу України наймач який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, наймач має переважне право перед іншими особами на її придбання, крім випадків, якщо предметом договору найму (оренди) є державне або комунальне майно. Вимагаємо нотаріальну посвідчену заяву від наймача квартири про відмову від права привілеєвої її купівлі. Якщо дана вимога не виконана і ви знаєте що на момент продажу у квартирі мешкали орендарі, то в подальшому покупці можуть натрапити на судові тяжби.
По-четверте, завжди перед набуттям квартири потрібно отримати консультацію у нотаріуса. Рієлтори не мають право доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, який містить інформацію про права, обтяження, арешти. Є великим міфом що рієлтори начебто попередньо перевіряють нерухомість. Саме нотаріус попередньо здійснить всі необхідні перевірки. Потрібно перевірити уважно обмеження (обтяження), а також осіб які зареєстровані у відчужуваній квартирі. Саме нотаріус має законне право здійснити перевірку нерухомості на наявність обмежень (арештів), сумнівних історій, періоди володіння нерухомістю, кількість співвласників зокрема, а також чи не відчужене право власності іншим способом, чи не заставлено, чи не перебуває під забороною (арештом), які існують речові права щодо відчужуваної нерухомості у третіх осіб (в тому числі за договорами найму (оренди), сервітуту, права володіння, за рішеннями суду.
Слідкуйте за нами у Telegram
