«Не проверил — потерял квартиру»: нотариус назвала 4 критических пункта перед соглашением
Нотариус рекомендует лично общаться с продавцом и проверять период владения недвижимостью
Заключение любой сделки – это уже финальный аккорд, которому предшествует период переговоров и анализ документов, которые являются основанием для его совершения. В комментарии Информатору нотариус Наталья Манойло подробно рассказала, на что в первую очередь нужно обратить внимание, если вы хотите приобрести в собственность недвижимое имущество.
Во-первых, выясняем кто именно, когда именно и каким образом продавцом было приобретено право собственности на недвижимость. Начинаем с правоустанавливающих документов. Это может быть в частности договор купли-продажи, договор дарения, договор мены. Если вам предъявляют договор, который в 90-х годах удостоверялся на товарной бирже, здесь внимание.
"Договоры, зарегистрированные на бирже, не идентичны нотариально удостоверенным, мы должны очень тщательно проверять этот факт, поскольку именно с этими договорами возникают чаще всего проблемы. Согласно Гражданскому кодексу договоры об отчуждении имущества подлежат обязательному нотариальному удостоверению, но был период в истории Украины (девяностые годы) когда договоры купли-продажи удостоверялись на товарной бирже, а впоследствии регистрировались в БТИ, именно по этим договорам мошенники чаще всего обращаются для удостоверения сделки.
Предъявляют нотариусу поддельные договоры и поддельные справки БТИ, которые подтверждают этот факт. Какие еще могут быть документы, устанавливающие право собственности? Это может быть свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, выданное нотариусом, приватизационное свидетельство, свидетельство о приобретении имущества из публичных торгов, решение суда о признании права собственности", - указала нотариус.
В каждом частном случае проверяем дату регистрации права собственности. Наличие регистрации в БТИ, если право было приобретено до 2013 года, но если приобретено после 2013 – наличие регистрации права в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. Отдельно обращаем внимание на все дубликаты. С помощью поддельных доверенностей мошенники получают дубликаты за право устанавливающих документов в архивах, а затем осуществляют по ним отчуждение.
"Чтобы проверить законность намерений всегда рекомендую лично общаться с продавцом и проверять период владения недвижимостью. Обычно мошенники не долго владеют имуществом, пытаются после получения дубликатов сразу от него избавиться", - подчеркнула нотариус.
Во-вторых, проверяем продавца. Каждый покупатель имеет возможность с помощью реестра судебных решений самостоятельно проверить объект на наличие судебных споров и проверить продавца с помощью реестра должников, еще до момента обращения за консультацией к нотариусу. Реестр должников является автоматизированной базой данных который отражает основное содержание набора данных: номер исполнительного производства, фамилию, имя, отчество (при наличии) должника - физического лица или наименования, идентификационный код юридического лица в Едином государственном реестре юридических лиц, физических лиц - предпринимателей и общественных в режиме реального времени информации о невыполненных имущественных обязательствах должников и предотвращении отчуждения должниками имущества.
В-третьих, проверяем права по недвижимому имуществу у третьих лиц (прав залога, право аренды, право найма, право пожизненного пользования). Если в квартире проживают другие лица, устанавливаем законность их пребывания в квартире. Обращаем внимание на действующее законодательство. Согласно статье 777 Гражданского кодекса Украины наниматель надлежащим образом исполняющий свои обязанности по договору найма, в случае продажи вещи, переданной в аренду, наниматель имеет преимущественное право перед другими лицами на ее приобретение, кроме случаев, если предметом договора найма (аренды) является государственное или коммунальное имущество. Требуем нотариальное удостоверенное заявление от съемщика квартиры об отказе от права привилегии ее покупки. Если данное требование не выполнено и вы знаете, что на момент продажи в квартире жили арендаторы, то в дальнейшем покупатели могут натолкнуться на судебные тяжбы.
В-четвертых, всегда перед приобретением квартиры нужно получить консультацию у нотариуса. Риелторы не имеют права доступа в Государственный реестр прав на недвижимое имущество, содержащий информацию о правах, обременениях, арестах. Является большим мифом, что риелторы якобы предварительно проверяют недвижимость. Именно нотариус предварительно проведет все необходимые проверки. Нужно проверить внимательно ограничения (обременения), а также лиц, зарегистрированных в отчуждаемой квартире. Именно нотариус имеет законное право осуществить проверку недвижимости на наличие ограничений (арестов), сомнительных историй, периоды владения недвижимостью, количество совладельцев в частности, а также не отчуждено ли право собственности иным способом, не заставлено ли, не находится под запретом (арестом), какие существуют вещные права по отчуждаемой недвижимости у третьих лиц, (в том числе по договорам найма (аренды), сервитуту, праву владения, по решениям суда.
Следите за нами в Telegram
