Податки на новобудову перекладають на покупця: що з цим не так, пояснюють експерти
Продавець може бути звільнений від сплати ПДФО за умови дотримання встановлених законодавством критеріїв
Останнім часом у Києві, області та західній частині України – особливо в Івано-Франківську, Львові, Ужгороді – масово вказують в оголошеннях вартість нерухомості, а податки власника зазначають окремо або взагалі не проговорюють. Зазвичай, якщо об’єкту менш ніж три роки і він нещодавно введений в експлуатацію, він гарантовано підходить під єОселю. Більшість угод по програмі зараз підписують саме по таких будинках – молодих, у яких «свіжі» документи та, відповідно, власники мають сплачувати податки. Про це на своїй Facebook-сторінці написала рієлторка Каріна Бахолдіна.
Дніпро, Запоріжжя, Полтава у більшості випадків закладають цей податок у вартість об’єкта, і власники погоджуються його сплачувати, розуміючи, що це їхня відповідальність і що саме вони будуть зазначені у квитанціях. А от з ринком Київщини, Закарпаття та Прикарпаття у більшості випадків склалася інша історія.
"Уявіть, що є квартира 43 м², яка підходить під єОселю і коштує 70 тисяч доларів. Як це сприймає покупець: він розуміє, що йому потрібно оплатити перший внесок, рієлторські послуги, вартість користування кредитом та іпотеку. Він приблизно все це рахує і розраховує на певну суму. А вже на перегляді його «порадують» і покажуть йому реальні цифри. На нього зазвичай перекладають усі 12 % по угоді, при тому, що насправді від його імені сплачується лише 1 % у Пенсійний фонд. І то не завжди – особливо якщо це перша купівля нерухомості в житті. Але це вже деталі. Запам’ятаймо просто цей 1 %. Рухаємося далі. Власник свої 11 % у ціну одразу не заклав, тому покупець раптово бачить +8 400 доларів до вартості квартири. І це ще не все. Є ще рієлторські послуги (десь частина входить у вартість, десь – ні). Мені озвучили вартість угоди купівлі-продажу в Івано-Франківську у місцевих нотаріусів – 50 тисяч гривень. М'яко кажучи, я шокована. У підсумку наш уявний покупець бачить не 70 тисяч доларів, а 80 тисяч доларів. Чи розраховував він на це? Ні. Тому, друзі, колеги, портали, я дуже прошу: давайте в оголошеннях одразу писати, хто саме сплачує податки. Як мінімум – це чесно. І про порядність мені не хотілося б забувати", - вказала Бахолдіна.
Що говорить юрист?
У коментарі Інформатору юристка АО «ВІННЕР ПАРТНЕРС» Марина Камілова зазначила, що з юридичної точки зору відповідальність за сплату податку на доходи фізичних осіб при продажу новобудови покладається виключно на продавця, адже саме він отримує дохід від відчуження майна. Поширена на практиці помилка полягає у тому, що сторони договору вважають платником податку покупця, оскільки він фактично передає кошти, проте така конструкція не відповідає вимогам Податкового кодексу України.
Для податкового органу платником завжди залишається власник нерухомості, і саме він несе відповідальність у разі несплати чи несвоєчасної сплати податку, включно зі штрафними санкціями та пенею. Це правило поширюється і на новобудови: ключовим моментом є дата державної реєстрації права власності, а не дата інвестиційного договору чи внесення коштів забудовнику. Лише після реєстрації права власності застосовуються загальні норми оподаткування, аналогічні тим, що діють для вторинного житла.
Продавець може бути звільнений від сплати ПДФО за умови дотримання встановлених законодавством критеріїв — продаж не частіше одного разу на рік, володіння майном понад три роки (крім спадщини), відчуження житлової нерухомості чи земельної ділянки в межах норм. Якщо таких підстав немає, продавець зобов’язаний сплатити ПДФО за ставкою 5% та військовий збір 1,5%, а у випадку нерезидента ставка ПДФО становить 18% плюс військовий збір.
Домовленості сторін у договорі про те, що податки сплачує покупець, мають лише внутрішнє значення між сторонами і не змінюють обов’язків перед державою. Тому продавцям варто уважно підходити до податкових питань ще на етапі підготовки угоди, отримати правову консультацію та забезпечити фактичну сплату податку, щоб уникнути ризику донарахувань і спорів з податковими органами.
Стежте за нами у Viber
Зараз читають на Інформаторі
