Фінмоніторинг при купівлі нерухомості: адвокат розкрив усі таємниці
Останнім часом у медіа поширювалася інформація про нібито запровадження нових правил фінансового моніторингу та посилення перевірок фінансових операцій у сфері нерухомості
Фінансовий моніторинг протягом останнього часу є досить обговорюваною темою в українському суспільстві. Водночас чимало інформації щодо цієї процедури є недостовірною або викривленою, зокрема щодо посилення перевірок фінансових операцій у сфері нерухомості. Детальніше про це Інформатору розповів керуючий партнер адвокатського об'єднання EvrikaLaw, голова комітету Національної асоціації адвокатів із питань інвестиційної діяльності та приватизації Андрій Шабельніков.
Ключовим нормативно-правовим актом, що регулює процедуру здійснення фінансового моніторингу, є Закон України «Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення». Запровадження перевірки фінансових операцій з метою протидії відмиванню доходів є складовою процесу гармонізації національного законодавства з положеннями Четвертої Директиви ЄС 2015/849, Регламенту ЄС 2015/847, а також стандартами Групи з розробки фінансових заходів боротьби з відмиванням грошей та фінансуванням тероризму (FATF). Відповідно до статті 1 Закону № 361-IX, фінансовий моніторинг — це сукупність заходів, що вживаються суб’єктами фінансового моніторингу у сфері запобігання та протидії та включають державний фінансовий моніторинг і первинний фінансовий моніторинг.
"Таким чином, Закон № 361-IX виокремлює два рівні фінансового моніторингу: державний та первинний. Згідно з частиною другою статті 6 Закону № 361-IX, первинний фінансовий моніторинг здійснюється банками, страховиками, ломбардами, іншими фінансовими установами, операторами платіжних систем тощо. Поряд із цим, спеціально визначеними суб’єктами первинного фінансового моніторингу є суб’єкти аудиторської діяльності, бухгалтери, нотаріуси, адвокати, юридичні фірми та інші особи, визначені законом. Саме з первинним фінансовим моніторингом може зіткнутися будь-який громадянин під час здійснення фінансових операцій у банківських установах або при придбанні майна. Найчастіше це відбувається у разі виявлення підозрілих фінансових операцій, які можуть свідчити про відмивання коштів або про відсутність підтвердженого джерела їх походження", - вказав Шабельніков.
Останнім часом у медіа поширювалася інформація про нібито запровадження нових правил фінансового моніторингу та посилення перевірок фінансових операцій у сфері нерухомості. Однак у грудні 2025 року Міністерство юстиції України на своєму офіційному сайті оприлюднило спростування такої недостовірної інформації. Зокрема, з 1 січня 2026 року процедура фінансового моніторингу не зазнала жодних змін та продовжує здійснюватися виключно в межах положень Закону № 361-IX. Слід звернути увагу, що відповідно до Закону нотаріуси є суб’єктами первинного фінансового моніторингу. У зв’язку з цим на них покладено обов’язок перевіряти законність джерел походження коштів під час вчинення правочинів щодо купівлі нерухомого майна. Зазначена процедура не є новою та діє вже протягом тривалого часу.
Частиною першою статті 20 Закону № 361-IX визначено порогові фінансові операції. Зокрема, фінансова операція є пороговою, якщо сума кожної з таких операцій дорівнює або перевищує 400 тисяч гривень та здійснюється за участю осіб, пов’язаних з державою-агресором або політично значущими особами. Також до порогових належать фінансові операції на суму 400 тисяч гривень і більше, що здійснюються з переказом коштів за кордон, у готівковій формі або із залученням електронного резидента.
На практиці операції з придбання нерухомості нерідко використовуються як один зі способів легалізації доходів, одержаних злочинним шляхом. Саме тому відповідно до Закону нотаріус, як суб’єкт первинного фінансового моніторингу, зобов’язаний перевірити законність джерел походження коштів у разі, якщо сума операції перевищує порогове значення у 400 тисяч гривень.
З цією метою нотаріус має право витребувати документи, що підтверджують джерела доходів особи, зокрема: декларацію про майновий стан і доходи, документи про отримання спадщини чи подарунків, договори позики (кредиту), документи про дохід від відчуження майна тощо. Лише після підтвердження легального походження коштів нотаріус може продовжити процедуру посвідчення договору купівлі-продажу нерухомого майна. Отже, з метою уникнення затримок під час укладення договорів купівлі-продажу нерухомості варто заздалегідь врахувати особливості чинної процедури фінансового моніторингу. Для оперативного оформлення правочину рекомендується:
- завчасно підготувати документи, що підтверджують доходи (декларацію про майновий стан і доходи, документи про спадщину, договори дарування);
- зберігати договори про відчуження майна, отримання подарунків або спадщини;
- мати підтвердження руху коштів на банківських рахунках;
- уникати значних готівкових операцій без належного документального підтвердження.
"Підсумовуючи, слід ще раз наголосити: у 2026 році процедура фінансового моніторингу в Україні залишається незмінною та здійснюється відповідно до вимог чинного законодавства", - додав Шабельніков.
Про Держфінмоніторинг в Україні
За даними Опендатабот, Держфінмоніторинг перевіряє фінансові операції двох видів: порогові та підозрілі. Порогові фіноперації — ті, сума в яких дорівнює чи перевищує 400 тисяч гривень та має хоча б одну із наведених ознак: прояв сепаратизму\тероризму, ризик фальсифікації рахунків фактур (інвойсів) у зовнішньоекономічній діяльності, дистанційне відмивання коштів тероризму, багато готівки в обігу та неналежне виявлення та санкціонування особою підозрілих публічних діячів. Підозрілі фіноперації не залежать від суми, а лише від наявності підозр та доказів у банку, який обслуговує людину. На це може впливати поведінка особи, невідповідність наданої інформації та інші чинники.
Слідкуйте за нами у Telegram
Зараз читають на Інформаторі
