Будинок від війни не постраждав: як працює ринок нерухомості на окупованих територіях

Цими днями російські ЗМІ повідомили, що росіяни активно скуповують нерухомість та земельні ділянки в окупованому та майже вщент зруйнованому Маріуполі. Ринок нерухомості – один з найчутливіших ринків, який виступає індикатором і соціальних настроїв, і ситуації в цілому, і окремого сегменту економіки.

Як продають та купують нерухомість в умовах війни дізнався «Інформатор».

Життя на кладовищі

Восени минулого року мер Маріуполя Вадим Бойченко назвав приблизні масштаби трагедії у місті. За його даними, лише офіційно підтверджено смерть понад 22 тисяч осіб від військових дій. За неофіційними даними – у місті могло загинути понад 100 тисяч людей. Саме місто зазнало критичних руйнувань – 90% важливої інфраструктури Маріуполя та житлового фонду було повністю чи частково зруйновано. І це далеко не остаточна цифра, оскільки провести повну оцінку через окупацію неможливо.

За даними Бойченка, у місті знищено 1368 будівель, 11 384 будинків, 25 дитячих садків, 11 лікарень, 53 заклади культури і спорту, 39 шкіл.

200 тисяч осіб виїхали на підконтрольну частину України, понад 120 тисяч - залишалися заручниками російських окупантів. А братські могили просто у дворах та зруйновані вщент будинки бачив увесь світ.

Зараз росіяни хочуть переконати своїх же в тому, що місто розвивається, відбудовується і саме зараз час для інвестицій в житло та землю.

По російських каналах регулярно показують сюжети про відбудову міста. Місцеві мешканці кажуть, що справді – деякі будинки відновлюють та відбудовують – проте більшості доводиться жити у напівзруйнованих домах без комунікацій, а все, що залишається – писати на стінах «Врятуйте наш дім» з надією, можливо це помітить хтось з російського керівництва.   

Візитною карткою окупованого Маріуполя став мікрорайон «Невський», який будувало міноборони росії. Інший мікрорайон новобудов під назвою «Вибір» взялась будувати фірма з Воронежу. Такі сюжети постійно показують російському глядачеві. Приміром, для реклами «Невського» російське міноборони винайняло пропагандистів, котрі поширюють наративи про те, як добре жити посеред зруйнованого міста на цвинтарі.

Флагманом піар-кампанії стала проросійська блогерка з Іспанії Любов Сива. За її розповідями – вона прибула аж з «загниваючої» Іспанії задля життя в Маріуполі, і вже незабаром російський покупець буде конкурувати за житло там з іспанцями.  

«Комусь це здасться дивним, але я вірю в розвиток міста. Під крилом росії на нього чекає велике майбутнє. Думаю, надалі воно стане популярним місцем для відпочинку та туризму. Він має важливе значення для нашої країни. Місто-герой. У мене немає побоювань, що воно може постраждати через військові дії. Найстрашніше, що могло там трапитися, вже сталося», - чомусь на умовах анонімності ділиться з росЗМІ Олеся з Омську, скромно приховуючи своє прізвище, напевне, через надмірний патріотизм.

Гроші люблять тишу  

На сайтах з продажу нерухомості є декілька десятків оголошень про продаж та оренду житла в Маріуполі. Російські рекламні площадки поки що не визнали місто частиною росії, тому оголошення розмістити вкрай важко.

На українських рекламних площадках ціни на квартири стартують від 20 тисяч доларів за двокімнатну, а за 35 тисяч можна придбати вже трикімнатну квартиру в самому центрі міста.

Проте продавці самі зізнаються, що охочих немає. Місцеві кажуть, що такі оголошення висять місяцями, а власники дають їх від безвиході.

«Українці на окупованих територіях купувати житло не будуть. Більшість маріупольців вже підшукала собі тимчасове житло в Україні, виїхала до Європи, або просто чекають на деокупацію у зручному місці. Можливо російське телебачення зможе переконати росіян, що місто портове, що розвивається і вони кинуться купувати тут житло. Сюжети росіян про місто що розвивається тільки нам на руку, виходить. Вся надія тільки на це. Ми б з родиною переїхали б до Польщі назовсім», - на умовах анонімності каже одна з мешканок міста.  

При цьому, якщо мова йде про окуповані території, власники мають обов’язково вказувати в оголошенні – чи постраждав будинок від воєнних дій. Це найперше, що буде цікавити потенційного покупця, стверджують ріелтори.

Місцеві запевняють, що покупців немає – місто розрушене, довкола багато могил, до того ж український контрнаступ триває – незрозумілі подальші перспективи, а у самому Маріуполі регулярна «бавовна». До всього додаються проблеми з оформленням документів, адже окупований Маріуполь росіяни вважають частиною так званої «ДНР», відтак всі документи потрібно робити у Донецьку.

Досить скептично налаштовані місцеві і до російських новобудов у Маріуполі. Адже росіяни регулярно розповідають, що відбудова міста йде з випередженням всих графіків. Насправді під таким словосполученням розуміють «порушення будівельних норм і стандартів». Адже не секрет, що при будівництві висоток не варто поспішати – росіяни не роблять геолого-розвідувальних робіт, генплану міста немає, не вказані інфраструктурні об’єкти, немає методики будівництва чи систем безпеки.  

Рогозін, знайдися

У самому Донецьку ситуація на ринку нерухомості не краща. На російських майданчиках пропонують не лише елітне житло, але й готовий бізнес.

«Продається готовий бізнес - нічний клуб. Місто Донецьк, вул.230-ї Стрілецької Дивізії, 39; Загальна площа приміщень 2900 кв. 40 соток землі; 3 рівні; Ресторан, дискотека, більярдний зал (5 столів), боулінг (6 доріжок); Караоке бар, покер клуб, банкетний зал, 6 барів; Загальна кількість місць на 630 відвідувачів; Всі приміщення обладнані вентиляцією; 10-ти кратний обмін повітря на годину; Парковка, що охороняється, на 32 машини.; Гостьова парковка на 29 машин.; Автономне опалення.; Кількість санвузлів - 4.; Кухня, льох, підсобні приміщення, холодильники, обладнання, меблі, посуд; Все у відмінному стані.; Ціна – 1200 000 у.о.», - написано в одному з оголошень.

Проте бажаючих мільйонерів відкрити у Донецьку клуб немає.

Серед жителів Донецьку популярна легенда, що елітні апартаменти майже за 200 тисяч доларів собі тут придбав політик та екс-голова «Роскосмосу» Дмитро Рогозін, який останнім часом буває тут наїздами і навіть отримав поранення в одному з місцевих ресторанів.

Донеччани теж продають елітні апартаменти за ціною, яка стартує від 100 тисяч доларів і до 175 тисяч.

«Продам 3-кімнатну квартиру в ЖК Європейський-Калинінський з євроремонтом, укомплектовану меблями та побутовою технікою.

Кухня - їдальня, два санвузли, гардероб. Територія охороняється» - сказано в оголошенні з цінником 175 тисяч доларів.

«Продам простору 3-х кімнатну квартиру в новобудові, частково з меблями та технікою. Планування роздільне. 2 санвузли. Відмінно розвинена інфраструктура», - сказано в оголошенні з цінником на 120 тисяч доларів.

Більшість продавців виставляють ціни на квартири середнього класу в 20 – 60 тисяч доларів. Проте є чимало варіантів, коли житло – будинок чи квартиру можна придбати за кілька тисяч доларів. Це в основному приватний сектор чи однокімнатні без ремонту.

«У мене залишилась двокімнатна квартира в Луганську в хорошому районі біля центру. Мені пропонували за неї 3 тисячі доларів. Я відмовилась. Відрізала ще в 2015 році усі комунікації і переїхала до України. Тепер картаю себе – знайомі, що залишились там кажуть, що житло без власників просто забирають і поселяють туди аби кого. Інші знайомі кажуть, щоб я не хвилювалась – стіни залишаться цілі, а коли там знову буде Україна – мені моє житло повернуть, адже нові власники не матимуть жодних юридичних підстав, щоб володіти житлом», - розказала Людмила, яка зараз мешкає у Києві.

Крим завмер

Навесні цього року в російських ЗМІ з’явилась досить нетипова статистика – кількості нереалізованого первинного житла у російських регіонах. А оскільки росія вважає Крим одним із своїх регіонів, окупований півострів теж потрапив до цієї статистики.

За даними аналітиків федеральної компанії «Поверхи», посів друге місце за кількістю нереалізованого первинного житла – 72% квартир у новобудовах не продаються. Найгірша ситуація лише в Магаданській області, де не розпродано 87% збудованого житла.

На площадках оголошень чимало таких, хто бажає здати, проте зросла кількість і бажаючих продати. А от кількість покупців дуже впала. Пропозиції значно перевищують попит, попри всі запевнення гауляйтерів про те, що «все під контролем і «ППО працює». Як пояснюють у Центрі н6аціонального спротиву, це пов’язано з тим, що росіяни та колаборанти намагаються вторгувати хоч щось за раніше придбану нерухомість та налаштовані втікати до материкової росії, якщо контрнаступ ЗСУ буде успішним.  

Приміром, за однокімнатну квартиру у Керчі зараз хочуть 2,7 млн рублів (30 тисяч доларів), двокімнатки в Гаспрі чи Феодосії обійдуться в суму, більш, як 5 мільйонів рублів (більше 60 тисяч доларів) – це що стосується економ-сигменту біля моря. Чим далі від ЮБК, тим ціна буде дешевшою.

Межі елітного сегменту взагалі немає – наприклад, двокімнатна квартира в Ялті преміям-класу в новому житловому комплексі обійдеться в більш, як 400 тисяч доларів. А чотирикімнатка там же буде коштувати понад 52 млн рублів (близько 600 тисяч доларів).  

Кримські ріелтори добре вивчили кремлівські методички про «негативний наступ» та риторику місцевої окупаційної влати про те, що все під контролем.

«Протягом другого кварталу 2023 року ціни на квартири в Севастополі після незначного відскоку минулого року показують незворушну стабільність. Загалом вони завмерли. Ці процеси зараз спостерігаються і на орендному ринку житла. У тому числі курортного, подобового. Хоча місцеві рантьє скаржаться на відсутність традиційного сезонного бронювання. За словами рієлтора, сьогодні кримський та севастопольський ринок нерухомості не перегрітий і не затоварений. Нове житло запроваджується неспішно, забудовники доводять старі проекти. На вторинному ринку продажів квартир у Севастополі не відчувається особливий дефіцит у пропозиціях», - коментує ситуацію директор агенції нерухомості «Мультидім» Наталія Масальська.

Проте настрої продавців свідчать про неспокій.

«Продається ексклюзивна квартира-студія! У квартирі зроблено якісний ремонт, повністю замінено ел. проводки, вирівняні стіни, вікна-склопакети, труби водопроводу та каналізації поміняні повністю, вся сантехніка нова, натяжні стелі. У квартирі залишаться всі меблі та побутова техніка!!! (Телевізор, мікрохвильвока, шикарний диван, шафа-купе, кухонний гарнітур, водонагрівач). Документи РФ, боргів немає, ніхто не прописаний. Розглянемо будь-який вид оплати: херсонський сертифікат, материнський сертифікат», - благають в оголошеннях продавці.

«У продажу 3-кімнатна квартира зі свіжим ремонтом. Вікна виходять у двір та на вулицю прямий на ЖК Перлина Феодосії. Розглянемо всі види оплати, зокрема сертифікат. За готівку буде прийнятний торг», - обіцяють інші продавці.

«Взути» росію і поїхати в Україну

Сертифікат – це соціальна виплата на придбання житлового приміщення громадянам, які вимушено залишили місце постійного проживання у місті Херсоні та правобережній частині Херсонської області або ж мають дітей.

Росія намагається всіляко стимулювати покупку житла на окупованих територіях, зокрема росіянами.

Як пояснив радник мера Маріуполя Петро Андрющенко, ще у лютому володимир путін дав старт іпотечній програмі безпосередньо під нерухомість Маріуполя.

«За смішні відсотки на двадцять років дають гроші під житло, що будується, і житло, яке буде будуватися. Приблизно з грудня минулого року по російських регіонах, починаючи із середньої смуги росії та туди, ближче до Владивостока, запустили рекламу про цю іпотеку», - каже він і припускає, що дехто з росіян таки зважується на такий крок.

Проте не всі задоволені сертифікатами і соціальними програмами.

«У нас багато військовослужбовців років по десять-п'ятнадцять стоять у черзі на житло, є військова іпотека. Зате біженцям з Херсона роздали житлові сертифікати на купівлю житла, ну це добре, найцікавіше в цій історії, що більшість тих, хто отримав ці сертифікати за українським паспортом, відразу ж продали цю нерухомість, а з вирученими грошима поїхали до третьої країни, або через третю країну в Україну. Скажу більше, вони мають цілі інструкції, як отримати всі пільги, «взути» росію і виїхати в рідну Україну. Просто нащші бюрократи відсипають по 4-5 мільйонів українським патріотам та потенційним диверсантам. Нічого незвичайного. Чому не придумана якась система на заборону продажу нерухомості та обов'язкове отримання громадянства?», - обурюється російський військовий та блогер Єгор Гузенко.

За його словами, у містечку Армянск на півночі Криму у працівників місцевого хімзаводу зарплатня 20 тисяч рублів.

«Ціни на житло були відповідні, а зараз ніхто із заводчан наприклад не може дозволити купити собі житло, бо ціни злетіли до 4-х мільйонів за вбиту «двушку». А зняти житло в Армянську коштує тепер тисяч о 15-20 за місяць, а то й більше. Ще, наприклад, громадянам росії у статусі сироти житло не можна продавати протягом п'яти років, справедливо хіба? У мене друг сирота був, загинув у бою в день початку СВО, так держава забрала цю квартиру, і не віддали його сім'ї. Я, можливо, нічого не розумію в економіці, але я точно знаю, що це свавілля», - обурюється окупант.

Так що цілком можливо, що з іпотекою чи черговим пільговим сертифікатом покупці на нерухомість на окупованих територіях все-таки знайдуться. Принаймі, на це дуже розраховують місцеві жителі. Або ж вже незабаром там замайорять українські прапори і життя знову почне повертатися на довоєнний рівень.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал, щоб не пропустити важливих новин. За новинами в режимі онлайн прямо в месенджері слідкуйте на нашому Telegram-каналі Інформатор Live. Підписатися на канал у Viber можна тут.