Дом, не пострадавший от войны: как работает рынок недвижимости на оккупированных территориях

На днях российские СМИ сообщили, что россияне активно скупают недвижимость и земельные участки в оккупированном и почти полностью разрушенном Мариуполе. Рынок недвижимости – один из самых чувствительных рынков, выступающий индикатором и социальных настроений, и ситуации в целом, и отдельного сегмента экономики.

Как продают и покупают недвижимость в условиях войны, узнал Информатор.

Жизнь на кладбище

Осенью прошлого года мэр Мариуполя Вадим Бойченко назвал приблизительные масштабы трагедии в городе. По его данным, только официально подтверждена смерть более 22 тысяч человек от военных действий. По неофициальным данным – в городе могло погибнуть более 100 тысяч человек. Сам город испытал критические разрушения – 90 % важной инфраструктуры Мариуполя и жилищного фонда были полностью или частично разрушены. И это далеко не окончательная цифра, поскольку провести полную оценку из-за оккупации невозможно.

По данным Бойченко, в городе уничтожены 1368 зданий, 11 384 домов, 25 детских садов, 11 больниц, 53 заведения культуры и спорта, 39 школ.

200 тысяч человек выехали на подконтрольную часть Украины, более 120 тысяч оставались заложниками российских оккупантов. А братские могилы прямо во дворах и разрушенные дотла дома видел весь мир.

Сейчас россияне хотят убедить своих же в том, что город развивается, отстраивается и сейчас время для инвестиций в жилье и землю.

По российским каналам регулярно показывают сюжеты об отстройке города. Местные жители говорят, что действительно – некоторые дома восстанавливают и восстанавливают – однако большинству приходится жить в полуразрушенных домах без коммуникаций, а всё, что остаётся – писать на стенах «Спасите наш дом» с надеждой, возможно, это заметит кто-то из российского руководства.

Визитной карточкой оккупированного Мариуполя стал микрорайон «Невский», строивший минобороны россии. Другой микрорайон новостроек под названием «Выбор» взялась строить фирма из Воронежа. Такие сюжеты постоянно показывают русскому зрителю. К примеру, для рекламы «Невского» российское минобороны наняло пропагандистов, распространяющих нарративы о том, как хорошо жить посреди разрушенного города на кладбище.

Флагманом пиар-кампании стала пророссийская блогерка из Испании Любовь Сива. По её рассказам, она прибыла из «загнивающей» Испании ради жизни в Мариуполе, и уже скоро российский покупатель будет конкурировать за жилье там с испанцами.

«Кому-то это покажется странным, но я верю в развитие города. Под крылом россии его ждет большое будущее. Думаю, дальше оно станет популярным местом для отдыха и туризма. Она имеет важное значение для нашей страны. Город-герой. У меня нет опасений, что оно может пострадать из-за военных действий. Самое страшное, что могло там случиться, уже произошло», – почему-то на условиях анонимности делится с росСМИ Олеся из Омска, скромно скрывая свою фамилию, наверное, из-за чрезмерного патриотизма.

Деньги любят тишину

На сайтах по продаже недвижимости есть несколько десятков объявлений о продаже и аренде жилья в Мариуполе. Российские рекламные площадки пока не признали город частью россии, поэтому объявление разместить крайне тяжело.

На украинских рекламных площадках цены на квартиры стартуют от 20 тысяч долларов за двухкомнатную, а за 35 тысяч можно приобрести уже трёхкомнатную квартиру в самом центре города.

Однако продавцы сами признаются, что желающих нет. Местные говорят, что такие объявления висят месяцами, а владельцы дают их от безысходности.

«Украинцы на оккупированных территориях покупать жилье не будут. Большинство мариупольцев уже подыскали себе временное жилье в Украине, уехали в Европу, или просто ждут деоккупацию в удобном месте. Возможно, российское телевидение сможет убедить россиян, что развивающийся город портовый и они бросятся покупать здесь жилье. Сюжеты россиян о развивающемся городе только нам на руку, получается. Вся надежда только на это. Мы бы с семьей переехали в Польшу совсем», – на условиях анонимности говорит одна из жительниц города.

При этом, если речь идёт об оккупированных территориях, владельцы должны обязательно указывать в объявлении – пострадал ли дом от военных действий. Это первое, что будет интересовать потенциального покупателя, утверждают риэлторы.

Местные уверяют, что покупателей нет – город разрушен, вокруг много могил, к тому же украинское контрнаступление продолжается – непонятны дальнейшие перспективы, а в самом Мариуполе регулярная «бавовна». Ко всему прилагаются проблемы с оформлением документов, ведь оккупированный Мариуполь россияне считают частью так называемой днр, поэтому все документы нужно делать в Донецке.

Достаточно скептически настроены местные и российские новостройки в Мариуполе. Ведь россияне регулярно рассказывают, что восстановление города идет с опережением всех графиков. На самом деле под таким словосочетанием понимается «нарушение строительных норм и стандартов». Ведь не секрет, что при строительстве высоток не стоит торопиться – россияне не производят геолого-разведывательные работы, генплана города нет, не указаны инфраструктурные объекты, нет методики строительства или систем безопасности.

Рогозин, найдись

В самом Донецке ситуация на рынке недвижимости не лучше. На российских площадках предлагают не только элитное жилье, но готовый бизнес.

«Продается готовый бизнес – ночной клуб. Город Донецк, ул.230-й Стрелковой Дивизии, 39; Общая площадь помещений 2900 кв. 40 соток земли; 3 уровня; ресторан, дискотека, бильярдный зал (5 столов), боулинг (6 дорожек); Караоке-бар, покер клуб, банкетный зал, 6 баров; Общее количество мест на 630 посетителей; Все помещения оборудованы вентиляцией; 10-кратный обмен воздуха в час; Охраняемая парковка на 32 машины.; Гостевая парковка на 29 машин.; Автономное отопление.; Количество санузлов – 4.; Кухня, погреб, подсобные помещения, холодильники, оборудование, мебель, посуда. Всё в отличном состоянии.; Цена – 1200 000 у.е.», – написано в одном из объявлений.

Однако желающих миллионеров открыть в Донецке клуб нет.

Среди жителей Донецка популярна легенда, что элитные апартаменты почти за 200 тысяч долларов себе здесь приобрел политик и экс-глава «роскосмоса» Дмитрий Рогозин, который в последнее время бывает здесь наездами и даже получил ранения в одном из местных ресторанов.

Дончане тоже продают элитные апартаменты по цене, которая стартует от 100 тысяч долларов и до 175 тысяч.

«Продам 3-комнатную квартиру в ЖК Европейско-Калининский с евроремонтом, укомплектованную мебелью и бытовой техникой.

Кухня – столовая, два санузла, гардероб. Территория охраняется» – говорится в объявлении с ценником 175 тысяч долларов.

«Продам просторную 3-х комнатную квартиру в новостройке, частично с мебелью и техникой. Планирование раздельное. 2 санузла. Отлично развита инфраструктура», – говорится в объявлении с ценником на 120 тысяч долларов.

Большинство продавцов выставляют цены на квартиры среднего класса в 20-60 тысяч долларов. Однако есть немало вариантов, когда жилье – дом или квартиру можно приобрести за несколько тысяч долларов. Это в основном частный сектор или однокомнатные без ремонта.

«У меня осталась двухкомнатная квартира в Луганске в хорошем районе возле центра. Мне предлагали за неё 3 тысячи долларов. Я отказалась. Отрезала еще в 2015 году все коммуникации и переехала в Украину. Теперь корю себя – знакомые, оставшиеся там говорят, что жилье без владельцев просто забирают и поселяют туда, чтобы кого. Другие знакомые говорят, чтобы я не волновалась – стены останутся целыми, а когда там снова будет Украина – мне мое жильё вернут, ведь у новых владельцев нет никаких юридических оснований, чтобы владеть жильем», – рассказала Людмила, которая сейчас живет в Киеве.

Крым замер

Весной этого года в российских СМИ появилась достаточно нетипичная статистика – количества нереализованного первичного жилья в российских регионах. А поскольку россия считает Крым одним из своих регионов, оккупированный полуостров тоже попал в эту статистику.

По данным аналитиков федеральной компании «Этажи», занял второе место по количеству нереализованного первичного жилья – 72 % квартир в новостройках не продаются. Худшая ситуация только в Магаданской области, где не распродано 87 % построенного жилья.

На площадках объявлений немало желающих сдать, однако возросло количество и желающих продать. А вот количество покупателей очень упало. Предложения значительно превышают спрос, несмотря на все заверения гауляйтеров о том, что «всё под контролем и «ПВО работает». Как объясняют в Центре национального сопротивления, это связано с тем, что россияне и коллаборанты пытаются выторговать хоть что-то за ранее приобретенную недвижимость и настроены бежать в материковую россию, если контрнаступление ВСУ будет успешным.

К примеру, за однокомнатную квартиру в Керчи сейчас хотят 2,7 млн ​​рублей (30 тысяч долларов), двухкомнатки в Гаспре или Феодосии обойдутся в сумму более 5 миллионов рублей (более 60 тысяч долларов) – это что касается эконом- сигмент у моря. Чем дальше от ЮБК, тем цена будет дешевле.

Границы элитного сегмента вообще нет – например, двухкомнатная квартира в Ялте премиум-класса в новом жилом комплексе обойдется в более 400 тысяч долларов. А четырёхкомнатка там же будет стоить более 52 млн рублей (около 600 тысяч долларов).

Крымские риэлторы хорошо изучили кремлевские методички о «негативном наступлении» и риторике местной оккупационной власти о том, что все под контролем.

«В течение второго квартала 2023 года цены на квартиры в Севастополе после незначительного отскока в прошлом году показывают невозмутимую стабильность. В общем, они замерли. Эти процессы сейчас наблюдаются и на арендном рынке жилья. Среди них курортного, посуточного. Хотя местные рантье жалуются на отсутствие традиционного сезонного бронирования. По словам риелтора, сегодня крымский и севастопольский рынок недвижимости не перегрет и не затоварен. Новое жилье вводится не спеша, застройщики доказывают старые проекты. На вторичном рынке продаж квартир в Севастополе не ощущается особый дефицит в предложениях», – комментирует ситуацию директор агентства недвижимости «Мультидом» Наталья Масальская.

Однако настроения продавцов свидетельствуют о беспокойстве.

«Продается эксклюзивная квартира-студия! В квартире сделан качественный ремонт, полностью заменен эл. проводки, выровненные стены, окна-стеклопакеты, трубы водопровода и канализации поменяны полностью, вся сантехника новая, натяжные потолки. В квартире останется вся мебель и бытовая техника!!! (телевизор, микроволновка, шикарный диван, шкаф-купе, кухонный гарнитур, водонагреватель). Документы рф, долгов нет, никто не прописан. Рассмотрим любой вид оплаты: херсонский сертификат, материнский сертификат», – молят продавцы.

«В продаже 3-комнатная квартира со свежим ремонтом. Окна выходят во двор и на улицу прямой на ЖК Жемчужина Феодосии. Рассмотрим все виды оплаты, в том числе сертификат. За наличные деньги будет приемлем торг», – обещают другие продавцы.

«Обуть» россию и поехать в Украину

Сертификат – это социальная выплата на приобретение жилого помещения гражданам, вынужденно покинувшим место постоянного проживания в городе Херсоне и правобережной части Херсонской области или имеющих детей.

Россия пытается всячески стимулировать покупку жилья на оккупированных территориях, в том числе россиянами.

Как объяснил советник мэра Мариуполя Петр Андрющенко, ещё в феврале владимир путин дал старт ипотечной программе непосредственно под недвижимость Мариуполя.

«За смешные проценты на двадцать лет дают деньги под строящееся жилье и строящееся жильё. Приблизительно с декабря прошлого года по российским регионам, начиная со средней полосы россии и туда, ближе к Владивостоку, запустили рекламу об этой ипотеке», – говорит он и предполагает, что некоторые россияне таки решаются на такой шаг.

Однако не все довольны сертификатами и социальными программами.

«У нас многие военнослужащие лет по десять-пятнадцать стоят в очереди на жилье, есть военная ипотека. Зато беженцам из Херсона раздали жилищные сертификаты на покупку жилья, ну это хорошо, самое интересное в этой истории, что большинство тех, кто получил эти сертификаты по украинскому паспорту, сразу же продали эту недвижимость, а с вырученными деньгами поехали в третью страну, или через третью страну в Украине. Скажу больше, у них есть целые инструкции, как получить все льготы, «обувь» россию и уехать в родную Украину. Просто наши бюрократы отсыпают по 4-5 миллионов украинских патриотов и потенциальных диверсантов. Ничего необычного. Почему не придумана какая-либо система на запрет продажи недвижимости и обязательное получение гражданства?», – возмущается российский военный и блогер Егор Гузенко.

По его словам, в городке Армянск на севере Крыма у работников местного химзавода зарплата 20 тысяч рублей.

«Цены на жилье были соответствующие, а сейчас никто из заводчан, например, не может позволить купить себе жилье, потому что цены взлетели до 4-х миллионов за убитую «двушку». А снять жилье в Армянске стоит теперь тысяч в 15-20 в месяц, а то и больше. Ещё, например, гражданам россии в статусе сироты жилье нельзя продавать в течение пяти лет, разве справедливо? У меня друг сирота был, погиб в бою в день начала СВО, так государство забрало эту квартиру, и не отдали его семье. Я, возможно, ничего не понимаю в экономике, но я точно знаю, что это произвол», – возмущается кафир.

Так вполне возможно, что с ипотекой или очередным льготным сертификатом покупатели на недвижимость на оккупированных территориях всё-таки найдутся. По крайней мере, на это рассчитывают местные жители. Или уже скоро там замелькают украинские флаги и жизнь снова начнет возвращаться на довоенный уровень.

Подписывайтесь на наш Telegram-канал, чтобы не пропустить важные новости. За новостями в режиме онлайн прямо в мессенджере следите на нашем Telegram-канале Информатор Live. Подписаться на канал в Viber можно здесь.