Как изменятся цены на квартиры в Украине до конца года?

На рынке недвижимости Украины после 24 февраля наблюдается понижение цен на все категории. Это касается как жилья, так и коммерческих объектов. Какая ситуация сейчас и чего ждать дальше? В прогнозе эксперта по недвижимости.

Какая ситуация в регионах сейчас

• В западных регионах страны цены практически не изменились, незначительное снижение в среднем до 10 %, например в Закарпатье цены даже выросли в среднем на 20 %;
• В центральных регионах, к которым можно отнести Киев, цены снизились в среднем на 15-20 %;
• В восточных регионах понижение цен наблюдается на уровне 30 % и более.

Первичный рынок жилья

По словам главы отраслевого совета Предпринимателей рынка недвижимости Днепропетровской области Сергея Логутенко, первичный рынок замер и вряд ли ситуация изменится до завершения активной фазы войны.

«На него начали влиять те изменения в законодательстве, которые начались еще в прошлом году с целью защиты прав инвесторов, – говорит эксперт. – Приняли новые законы, которые делают невозможным для людей, имеющих нелегальные доходы, инвестировать в недвижимость. А потом перепродавать квартиры на стадии строительства и зарабатывать на этом черный кэш. Эта возможность перекрыта. Покупателей, которые будут инвестировать в первичный рынок даже после войны – очень мало. Покупок будет мало, цены будут расти, потому что будет расти стоимость строительных материалов, минимальные зарплаты и всё, что связано со строительством. Это объективная причина. Единственное средство как-то влиять на первичный рынок – это покупка таких квартир государством после войны для нуждающихся», – считает Сергей Логутенко.

Вторичный рынок жилья

Цены на вторичном рынке жилья будут зависеть от дальнейших перспектив по восстановлению того или иного региона. Такое мнение высказал эксперт по недвижимости Сергей Логутенко. Украина поделится на регионы, где будут активно восстанавливать и где не очень интенсивно. На мой взгляд, будут восстанавливать территории, связанные с промышленностью. Допустим, Харьков. А маленькие населённые пункты, маленькие города, где с промышленностью не очень хорошо, пожалуй, восстанавливать нецелесообразно экономически. Поэтому вторичный рынок будет развиваться таким образом, что цены, скорее, будут в дальнейшем проседать. На одно-двухкомнатные они просаживаются медленно, а на трёхкомнатные дорогие квартиры проседают быстрее», – сказал эксперт. 

Как изменились цены на квартиры? 

Если в качестве примера брать город Днепр, то на вторичном рынке жилья снизились цены продажи по всем видам квартир. Но значительно выросли цены на аренду.

«Допустим, на жилом массиве Победа трёхкомнатные квартиры, которые стоили до войны 70 тысяч долларов, уже стоят 45. Практически в два раза, — приводит пример Сергей Логутенко. – А однокомнатная на ж/м Победа стоила 35-38 тысяч долларов, а сейчас 30. Их покупают для того, чтобы сдавать в аренду. Люди покупают не для того, чтобы жить. Они покупают, потому что на рынке аренды у нас ажиотаж. Однокомнатная квартира, допустим, «хрущёвка» в отдалённом районе стоит 8 тысяч гривен в месяц. Однокомнатная в более современном доме, ближе к центру города – 10 тысяч гривен. В более престижном районе 11-12 тысяч гривен. Это те, которые со стиральными машинами, с мебелью, техникой. Где можно жить достойно. Те квартиры, которые типа «совок» или близко к нему, они обычно дешевле. Но их практически нет, потому что их быстро снимают, и люди вынуждены жить в не очень хороших условиях. Если говорить о сделках по продаже квартир, то средняя цена по городу 40 тысяч долларов. Большая часть сделок вокруг этой цифры. Цены и дальше будут проседать на вторичном рынке. Особенно на большие трёхкомнатные, четырёхкомнатные квартиры. Будут проседать и на одно-двухкомнатные. При этом есть один феномен. Цены в долларах проседают, но в гривнах дорожают. Потому что доллар был 28 гривен, а сейчас 41. То есть, если квартира, допустим, за 30 тысяч долларов в гривнах стоила меньше миллиона гривен, то теперь больше», – рассказал эксперт.

Коммерческая недвижимость 

На рынке торговой, офисной и складской коммерческой недвижимости цены снизились повсюду, кроме западного региона. В первом полугодии рынок колебался в пользу арендаторов офисов. В среднесрочной перспективе ситуация на рынке офисной недвижимости остается сложной.

 По прогнозам экспертов, в течение 2022 года объемы вакантных площадей будут увеличиваться, но к концу 2022 года темпы этого роста замедляются. Вместе с тем ставки аренды не изменятся или немного снизятся.

«В Днепре очень тяжело с коммерческой недвижимостью, – говорит Сергей Логутенко. – Офисы практически все пусты. Их освободили. А если они и арендуются, то только маленькие – 30-50-70 кв. Цена квадрата в среднем от 300 до 400 грн. аренды на офисные помещения. При этом магазины на «проходниках» в очень хороших местах стоят 700 гривен кв.м. И их снимают. При этом магазины должны быть тоже маленькими», – отметил эксперт.  

Как на цену влияет тип, характер и география?

В топе – квартиры на средних этажах. Цены на квартиры выше десятого этажа заметно снизятся. Связано это с вопросами безопасности. Также клиенты охотнее покупают жилье в надежных монолитных домах. Старые «панельки» в этом плане немного отстают. Появляется запрос на бомбоубежище поблизости или наличие подземного паркинга. 

Самые высокие цены, как и до войны, останутся на 1- и 2‑комнатные квартиры с площадью до 75 кв. м. Они способны обеспечить требования почти 90 % потенциальных покупателей.

Вероятно, самое заметное подорожание коснется всех западных регионов, а также условно безопасных областей. К примеру, Киевщины, Черкасщины, Кировоградщины, Полтавщины и т. п. 

Важную роль будет играть курс иностранных валют. Удорожание энергетических ресурсов в Европе отражается на себестоимости цемента, стекла, металла, утеплительных материалов. 

Стоит ли сейчас покупать жилье?

Эксперты считают, что стоит. В целях собственного проживания или вложения свободного капитала. С арендой придется подождать. Девальвация валюты и влияние удорожания строительных материалов непременно приведет к росту цен. Спрос также будет восстанавливаться. Соответственно, сейчас на рынке остается множество привлекательных вариантов.

Ранее мы писали, что собственников уничтоженного или поврежденного имущества в результате российской агрессии предлагают освободить от уплаты налога на недвижимость. Соответствующий законопроект № 7632 парламент поддержал во втором чтении. Сейчас налог на недвижимое имущество исчисляется на основании данных Государственного реестра прав на недвижимое имущество или на основании документов, подтверждающих право собственности на такой объект.

Татьяна Самойлова