На ринку нерухомості України після 24 лютого спостерігається зниження цін на всі категорії. Це стосується як житла, так і комерційних об’єктів. Яка ситуація наразі і чого очікувати далі? В прогнозі експерта з нерухомості.

Яка ситуація в регіонах зараз

• В західних регіонах країни ціни практично не змінилися, незначне зниження в середньому до 10%, наприклад в Закарпатті ціни навіть зросли в середньому на 20%;
• В центральних регіонах, до яких можна віднести Київ, ціни знизилися в середньому на 15-20%;
• В східних регіонах зниження цін спостерігається на рівні 30% і більше.

Первинний ринок житла

За словами глави галузевої ради Підприємців ринку нерухомості  Дніпропетровської області Сергія Логутенка, первинний ринок завмер і навряд чи ситуація зміниться до завершення активної фази війни. «На нього почали впливати ті зміни у законодавстві , які почалися ще в минулому році з метою захисту прав інвесторів, - каже експерт. - Прийняли нові закони, які унеможливлюють для людей, які мають нелегальні прибутки, інвестувати у нерухомість. А потім перепродавати квартири на стадії будівництва і заробляти на цьому «чорний» кеш. Ця можливість перекрита.  Покупців, які будуть інвестувати в первинний ринок навіть після війни – дуже-дуже мало. Покупок буде мало, ціни зростати, тому що буде зростати вартість будівельних матеріалів, мінімальні зарплати і все, що пов’язано з будівництвом. Це об’єктивна причина. Єдиний засіб якось впливати на первинний ринок – це покупка таких квартир державою після війни для нужденних», - вважає Сергій Логутенко.

Вторинний ринок житла

Ціни на вторинному ринку житла будуть залежати від подальших перспектив щодо відбудовування того чи іншого регіону. Таку думку висловив експерт з нерухомості Сергій Логутенко. «Україна поділиться на регіони, де будуть активно відбудовувати і де не дуже інтенсивно. На мій погляд, будуть відбудовувати території, які пов’язані з промисловістю. Припустимо, Харків. А маленькі населенні пункти, маленькі міста, де з промисловістю не дуже добре, мабуть, відбудовувати не доцільно економічно. Тому вторинний ринок буде розвиватися таким чином, що ціни, скоріше, будуть надалі просідати. На одно- двокімнатні вони просідають повільно, а на трикімнатні дорогі квартири просідають швидше», - сказав експерт. 

Як змінилися ціни на квартири? 

Якщо за приклад брати місто Дніпро, то вторинному ринку житла знизилися ціни продажу по всім видам квартир. Але значно зросли ціні на оренду. «Припустимо, на житловому масиві Перемога трикімнатні квартири, які коштували до війни 70 тисяч доларів вже коштують 45. Практично у два рази, — приводить приклад Сергій Логутенко. -  А однокімнатна на ж/м Перемога коштувала 35-38 тисяч доларів, а зараз 30. Їх купують для того, щоб здавати в оренду. Люди купують не для того, щоб жити. Вони купують, тому що на ринку оренди у нас ажіотаж. Однокімнатна квартира, припустимо, «хрущовка» у віддаленому районі коштує 8 тисяч гривень на місяць. Однокімнатна у більш сучасному будинку, ближче до центру міста – 10 тисяч гривень. У більш престижному районі 11-12 тисяч гривень. Це ті, які з пральними машинами, з меблями, технікою. Де можна достойно жити. Ті квартири, які типу «совок» чи близько до нього, вони, зазвичай, дешевше. Але їх практично немає, тому що їх швидко знімають і люди змушені жити в не дуже гарних умовах. Якщо говорити про угоди на продаж квартир, то середня ціна по місту 40 тисяч доларів. Більша частина угод навколо цієї цифри. Ціни і далі будуть просідати на вторинному ринку. Особливо на великі трикімнатні, чотирикімнатні квартири. Будуть просідати і на одно-двокімнатні. При цьому є один парадокс. Ціни в доларах просідають, але в гривнях дорожчають. Тому що долар був 28 гривень, а зараз 41. Тобто, якщо квартира, припустимо , за 30 тисяч доларів в гривнях коштувала менше мільйона гривень, то тепер – більше», - розповів експерт.

Комерційна нерухомість 

На ринку торговельної, офісної та складської комерційної нерухомості ціни знизилися всюди, крім західного регіону. У першому півріччі ринок коливався на користь орендарів офісів. У середньостроковій перспективі ситуація на ринку офісної нерухомості залишається складною.

За прогнозами експертів, протягом 2022 року обсяги вакантних площ будуть збільшуватися, але до кінця 2022 року темпи цього росту сповільнюються. Разом з тим, ставки оренди не зміняться або трохи знизяться.

«В Дніпрі дуже важко з комерційною нерухомістю, - каже Сергій Логутенко. -Офіси практично всі порожні. Їх вивільнили. А якщо вони і орендуються, то тільки маленькі – 30-50-70 кв.м. Ціна квадрата у середньому від 300 до 400 гривень оренди на офісні приміщення. При цьому магазини на «прохідниках», в дуже гарних місцях коштують 700 гривень кв.м. І їх знімають. При цьому магазини повинні бути теж маленькими», - зауважив експерт.  

Як на ціну впливатиме тип, характер і географія?

У топі — квартири на середніх поверхах. Ціни на квартири вище десятого поверху помітно знизяться. Пов’язано це з безпековими питаннями. Також клієнти охочіше купують житло в надійних монолітних будинках. Старі «‎панельки» в цьому плані трохи відстають. З’являється запит на бомбосховище поблизу або наявність підземного паркінгу. 

Найвищі ціни, як і до війни, залишаться на 1- і 2-кімнатні квартири з площею до 75 кв. м. Вони здатні забезпечити вимоги майже 90% потенційних покупців.

Імовірно, найпомітніше подорожчання торкнеться всіх західних регіонів, а також умовно безпечних областей. Наприклад, Київщини, Черкащини, Кіровоградщини, Полтавщини й т. п. 

Важливу роль відіграватиме курс іноземних валют. Подорожчання енергетичних ресурсів в Європі позначається на собівартості цементу, скла, металу, утеплювальних матеріалів. 

Чи варто зараз купувати житло?

Експерти вважають, що варто. З метою власного проживання або вкладення вільного капіталу. З орендою доведеться почекати. Девальвація валюти й вплив подорожчання будівельних матеріалів неодмінно призведе до зростання цін. Попит також відновлюватиметься. Відповідно, зараз на ринку залишається безліч привабливих варіантів.

Раніше ми писали, що власників знищеного чи пошкодженого майна внаслідок російської агресії, пропонують звільнити від сплати податку на нерухомість. Відповідний законопроєкт №7632 парламент підтримав у другому читанні. Зараз податок на нерухоме майно обчислюється на підставі даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно або на підставі документів, що підтверджують право власності на такий об’єкт.

Тетяна Самойлова