В Україні виникли проблеми з реєстрацією спадщини: що трапилося

Кожні пів року в Україні відбуваються зміни у сферах, які стосуються нерухомості. То законотворці починають наводити лад з оцінювачами (згадаємо «майданчики Яценко»), то беруться за рієлторів, то за забудовників. А єдиної конституції на ринку нерухомості немає. Чому так? Спойлер: нікому це не цікаво.

На початку лютого 2023 року нотаріуси поскаржилися, що вони не можуть нормально працювати. Тому вони звернулися до міністерства юстиції, Держгеокадастру та до державного підприємства «Національні інформаційні системи», яке займається реєстрами.

«Нотаріальна палата України звертає увагу, що із 2 лютого 2023 року без попередження по всій території України було припинено взаємний обмін інформаційними відомостями між електронними системами Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що призвело до зупинення роботи нотаріусів, а саме вчинення нотаріальних та реєстраційних дій щодо нерухомого майна, зокрема земельних ділянок», - йдеться в офіційному повідомленні Нотаріальної палати України.

У Держгеокадастрі відповіли, що це пов’язано з оновленням програмного забезпечення реєстру нерухомості. Ще в січні цього року оновилися до такого стану, що інформація про нерухомість криво відображалася у земельному кадастрі. Це намагаються виправити, проте проблеми виявилися набагато глибшими.

Через декілька днів, 7 лютого, нотаріуси звернули увагу вже на завищену автоматичну оцінку нерухомості. 

«Нотаріальна палата України отримала інформацію про те, що протягом останніх кількох тижнів у Єдиній базі звітів про оцінку, яка використовується нотаріусами для посвідчення правочинів, відбулося різке, подекуди у декілька разів, збільшення оціночної вартості нерухомого майна, що не відповідає його ринковій вартості, - йдеться у повідомленні Нотаріальної палати. - В результаті цього особи, які мають намір вчинити правочини з нерухомістю або оформити спадкові права, не можуть це зробити у зв’язку із непропорційно завищеною оцінкою нерухомості».

«Десь нажали кнопку і вартість нерухомості виросла»

За словами експерта Національної асоціації брокерів Сергія Логутенка, проблеми зараз існують із реєстрацією спадщини. Реєстрація інших угод працює.

«Проблема у відсутності взаємодії між різними установами. Є проблема об’єднання реєстрів між собою. Наприклад, отримання довідки про відсутність малолітніх дітей, про склад родини. Все це відбувається в ручному режимі в паперовому вигляді. Хоча кажуть, що це не так. Співпраця з Державним земельним кадастром – це теж проблема. Там вводять зміни, щось переробляють. Це гальмує саму роботу. А після того, як все виправили, стало ще гірше», - вважає експерт.

Щоб нотаріуси швидше працювали, їм потрібен доступ до всіх реєстрів. Зараз вони не мають доступу до демографічного реєстру, а до земельного кадастру доступ то є, то його немає. Але в Україні багато баз даних, тому зараз їх намагаються об’єднати. Складність у тому, що кожна з них працює за своїм алгоритмом.

З оцінкою нерухомості ситуація не краща. Наприкінці січня цього року вже були схожі труднощі.

«Коли система запрацювала, оцінювачі побачили, що вартість (нерухомості) стала значно більша. Модуль цей, він автоматичний. Як він працює – не знає ніхто. Це якийсь програмний продукт, який був створений за кошти американських донорів. Якщо дивитися на ситуацію, то ми бачимо, що вартість збільшилася і «між строк» ми розуміємо, що, напевно, десь нажали кнопку та після цього вартість збільшилася», - сказав експерт Національної асоціації брокерів.

Що це значить для простих українців?

«Ми маємо сплачувати податки з тих вартостей, які є в цій системі. Державі треба гроші. Уявімо, що сказали айтишникам «натиснути на кнопку». Вони її натиснули та держава має зараз від всіх угод, які пов’язані з нерухомістю, додатковий прибуток. Люди зараз купляють і продають дуже повільно. Ринок нерухомості ледве-ледве живий. І так угод дуже мало», - вважає експерт. Сьогодні ринок нерухомості, за оцінкою Сергія Логутенка, дорівнює 20% договорів від 2021 року.

За законодавством, при продажі чи покупці нерухомості потрібно сплачувати податки не від узгодженої вартості майна, а від оцінки квартири чи будинку. І неважливо, що люди продають не за мільйон, а за 800 тисяч гривень.

«Наприклад, ми домовилися, що ми продаємо квартиру за 20 тисяч доларів (це 800 тисяч гривень). А податки будемо сплачувати від мільйона, на яку оцінили майно в системі. Стандартні податки в нас 2%. З них 1% мита сплачує продавець та 1% до Пенсійного фонду сплачує покупець. Якщо брати мільйон, то кожна сторона сплачує не 8 тис. грн податків, а 10 тисяч гривень. Це небагато, але це кожна сторона по 50 доларів зайвих витрачає», - заявив Сергій Логутенко.

За його словами, справа не в 50 доларах, а в справедливої вартості.

«Ми колись боролися з тим, що у нас дуже занижена вартість. Ми платили якісь корупційні гроші. Тоді була «схема Яценко» і ми робили оцінки тільки в окремих оцінювачів. Платили по тих роках 4 тис. грн і мали оцінку квартири, наприклад, 10 тис. грн. Тому держава недоотримувала податків. Це було погано, але й зараз погано», - заявив Логутенко.

«В Україні «базари» нерухомості»

Наприклад, «однушку» на 32 м кв. по вул. Полігонній у Дніпрі система оцінила в 1 млн 100 тис. грн, а окрема оцінка дала 850 тис. грн. Також, «двушка» на 47 м кв. по Донецькому шосе: за системою оцінка 1 млн грн, оцінка – 880 тис. грн. За трикімнатну квартиру на 58 м кв. по вул. Калиновій система оцінила в 1 млн 200 тис. грн, незалежна оцінка дала 950 тис. грн.

«Схему Яценко» пробрали завдяки програмному продукту, який проплатили американці. Оцінку зараз не потрібно робити ні у кого. Ми проходимо до нотаріуса, він натискає на кнопку і бачить там оцінку – 1 млн 200 тис. грн. «Ого!», - кажемо ми. Тоді нотаріус каже: «Тоді вам потрібно до оцінювача. Він приїде на квартиру, подивиться яка вона – гарна або негарна. І тоді приходьте до мене зі звітом від оцінювача». Але ніхто нікуди не ходив і не ходить», - розповів Сергій Логутенко.

По закону дисконт може бути 20-25%. Якщо в реєстрі вартість уявної квартири 1 млн 200 тис. грн, то оцінювач за оплату в 700 грн може знизити її вартість до 900 тис. грн. З цієї – вже нижчої вартості, можна заплатити менше податків. Окрема історія з податками, якщо ви володієте нерухомістю менш ніж три роки або за рік вже щось з майна продавали.

Головна проблема, за думкою Сергія Логутенка, в тому, що в Україні немає закону «Про ринок нерухомості». Він би мав встановлювати чіткі правила купівлі/продажу та розподілив ролі для всіх, хто має до цього відношення. Проте є галузеві закони, які окремо регламентують роботу нотаріусів, окремо забудовників та окремо рієлторів.

«В чому проблема? У нас ринку нерухомості немає. Є «базари» в окремих містах. І в кожному місті ці «базари» працюють по звичаях. Є гравці, які ці звичаї формують і так «базар» живе. Якби був закон «Про ринок нерухомості», то він би встановив правила для всіх. А так Мін’юст живе за одними правилами, Нацбанк за іншими, Держгеокадастр – за своїми. Всі займаються своєю частиною, а на фініші нотаріуси сидять. Вони коли реєструють, то бачать цю проблему», - вважає експерт Національної асоціації брокерів.

Інформатор розповідав, що попит на нові квартири впав до критичного мінімуму. 

Підписуйтесь на наш Telegram-канал, щоб не пропустити важливих новин. За новинами в режимі онлайн прямо в месенджері слідкуйте на нашому Telegram-каналі Інформатор Live. Підписатися на канал у Viber можна тут.