В Украине возникли проблемы с регистрацией наследства: что случилось

Каждые полгода в Украине происходят изменения в областях, которые касаются недвижимости. То законотворцы начинают наводить порядок с оценщиками (вспомним «площадки Яценко»), то берутся за риелторов, то за застройщиков. А единой конституции на рынке недвижимости нет. Почему так? Спойлер: это никому не интересно.

В начале февраля 2023 года нотариусы пожаловались, что они не могут нормально работать. Поэтому они обратились в министерство юстиции, Госгеокадастр и государственное предприятие «Национальные информационные системы», которое занимается реестрами.

«Нотариальная палата Украины обращает внимание, что со 2 февраля 2023 года без предупреждения по всей территории Украины был прекращён взаимный обмен информационными сведениями между электронными системами Государственного земельного кадастра и Государственного реестра прав на недвижимое имущество, что привело к остановке работы нотариусов, а именно совершения нотариальных и регистрационных действий по недвижимому имуществу, в частности земельных участков», – говорится в официальном сообщении Нотариальной палаты Украины.

В Госгеокадастре ответили, что это связано с обновлением программного обеспечения реестра недвижимости. Ещё в январе этого года обновились до такого состояния, что информация о недвижимости криво отражалась в земельном кадастре. Это пытаются исправить, однако проблемы оказались гораздо глубже.

Через несколько дней, 7 февраля, нотариусы обратили внимание уже на завышенную автоматическую оценку недвижимости.

«Нотариальная палата Украины получила информацию о том, что в течение последних нескольких недель в Единой базе отчётов об оценке, используемой нотариусами для удостоверения сделок, произошло резкое, кое-где в несколько раз увеличение оценочной стоимости недвижимого имущества, не соответствующее его рыночной стоимости, – говорится в сообщении Нотариальной палаты. – В результате этого лица, намеренные совершить сделки с недвижимостью или оформить наследственные права, не могут это сделать в связи с непропорционально завышенной оценкой недвижимости».

Где-то нажали кнопку и стоимость недвижимости выросла

По словам эксперта Национальной ассоциации брокеров Сергея Логутенко, проблемы сейчас существуют с регистрацией наследства. Регистрация других сделок работает.

«Проблема в отсутствии взаимодействия между разными учреждениями. Есть проблема объединения реестров между собой. К примеру, получение справки об отсутствии малолетних детей, о составе семьи. Всё это происходит в ручном режиме в бумажном виде. Хотя говорят, что это не так. Сотрудничество с Государственным земельным кадастром – это тоже проблема. Там вводят изменения, что-то перерабатывают. Это тормозит саму работу. А после того, как всё поправили, стало ещё хуже», – считает эксперт.

Чтобы нотариусы быстрее работали, им нужен доступ ко всем реестрам. Сейчас они не имеют доступа к демографическому реестру, а к земельному кадастру доступ есть, то его уже нет. Но в Украине много баз данных, потому сейчас их пытаются объединить. Сложность состоит в том, что каждая из них работает по своему алгоритму.

С оценкой недвижимости ситуация не лучше. В конце января этого года уже были схожие трудности.

«Когда система заработала, оценщики увидели, что стоимость (недвижимости) стала значительно больше. Модуль этот, он автоматический. Как он работает, никто не знает. Это некий программный продукт, созданный на средства американских доноров. Если смотреть на ситуацию, то мы видим, что стоимость увеличилась и «между сроком» мы понимаем, что наверняка где-то нажали кнопку и после этого стоимость увеличилась», – сказал эксперт Национальной ассоциации брокеров.

Что это значит для простых украинцев?

«Мы должны платить налоги с тех ценностей, которые есть в этой системе. Государству нужны деньги. Представим, что сказали айтишникам «нажать на кнопку». Они её нажали и государство сейчас имеет от всех сделок, связанных с недвижимостью, дополнительную прибыль. Люди сейчас покупают и продают очень медленно. Рынок недвижимости еле-еле жив. И так сделок очень мало», – считает эксперт. Сегодня рынок недвижимости, по оценке Сергея Логутенко, равняется 20 % договоров от 2021 года.

По законодательству при продаже или покупке недвижимости нужно платить налоги не от согласованной стоимости имущества, а от оценки квартиры или дома. И неважно, что люди продают не за миллион, а за 800 тысяч гривен.

«Например, мы договорились, что мы продаем квартиру за 20 тысяч долларов (это 800 тысяч гривен). А налоги будем платить от миллиона, по которому оценили имущество в системе. Стандартные налоги у нас 2 %. Из них 1 % пошлины платит продавец и 1 % в Пенсионный фонд платит покупатель. Если брать миллион, то каждая сторона платит не 8 тысяч гривен налогов, а 10 тысяч гривен. Это немного, но это каждая сторона по 50 долларов лишних тратит», – заявил Сергей Логутенко.

По его словам, дело не в 50 долларах, а в справедливой стоимости.

«Мы когда-то боролись с тем, что у нас очень заниженная стоимость. Мы платили какие-то коррупционные деньги. Тогда была «схема Яценко» и мы производили оценки только у отдельных оценщиков. Платили по тем годам 4 тыс. грн и имели оценку квартиры, например, 10 тыс. грн. Поэтому государство недополучало налоги. Это было плохо, но и сейчас плохо», – заявил Логутенко.

«В Украине «базары» недвижимости»

К примеру, «однушку» на 32 м². по ул. Полигонная в Днепре система оценила в 1 млн 100 тыс. грн, а отдельная оценка дала 850 тыс. грн. Также «двушка» на 47 м². по Донецкому шоссе: по системе оценка 1 млн грн, оценка – 880 тыс. грн. За трехкомнатную квартиру на 58 м². по ул. Калиновой система оценила в 1 млн 200 тыс. грн, независимая оценка дала 950 тыс. грн.

«Схему Яценко убрали благодаря программному продукту, который проплатили американцы. Оценку сейчас не нужно делать ни у кого. Мы проходим к нотариусу, он нажимает кнопку и видит там оценку – 1 млн 200 тыс. грн. «Ого!, – говорим мы. Тогда нотариус говорит:  вам нужно к оценщику. Он приедет на квартиру, посмотрит, какая она – красивая или некрасивая. И тогда приходите ко мне с отчётом от оценщика». Но никто никуда не ходил и не ходит», – рассказал Сергей Логутенко.

По закону дисконт должен быть 20-25 %. Если в реестре стоимость воображаемой квартиры 1 млн. 200 тыс. грн., то оценщик за оплату в 700 грн. может снизить её стоимость до 900 тыс. грн. С этой – уже более низкой стоимости, можно заплатить меньше налогов. Отдельная история с налогами, если вы владеете недвижимостью менее трёх лет или через год уже что-то из имущества продавали.

Главная проблема, по мнению Сергея Логутенко, в том, что в Украине нет Закона «О рынке недвижимости». Он должен  устанавливать четкие правила купли/продажи и распределил роли для всех, кто имеет к этому отношение. Однако есть отраслевые законы, отдельно регламентирующие работу нотариусов, отдельно застройщиков и отдельно риелторов.

«В чём проблема? У нас на рынке недвижимости нет. Есть «базары» в отдельных городах. И в каждом городе эти «базары» работают по обычаям. Есть игроки, которые эти обычаи формируют, и так «базар» живет. Будь закон «О рынке недвижимости», то он бы установил правила для всех. А так Минюст живет по одним правилам, Нацбанк по другим, Госгеокадастр – по своим. Все занимаются своей частью, а на финише нотариусы сидят. Они когда регистрируют, видят эту проблему», – считает эксперт Национальной ассоциации брокеров.

Информатор рассказывал, что спрос на новые квартиры упал до критического минимума.

Подписывайтесь на наш Telegram-канал, чтобы не пропустить важные новости. За новостями в режиме онлайн прямо в мессенджере следите на нашем Telegram-канале Информатор Live. Подписаться на канал в Viber можно здесь.