Фінмоніторинг при оренді чи купівлі нерухомості: роз’яснення адвокатів та рієлторів
Будьте готові заповнювати детальні анкети у рієлторів ще на етапі укладання договору про надання послуг
В Україні посилять контроль угод із купівлі-продажу та оренди житла. Наразі рієлтори масово отримують «листи щастя» від Мінфіну, в яких їх повідомляють про необхідність реєстрації в Кабінеті системи фінансового моніторингу Держфінмоніторингу та подання через цей канал даних про клієнтів та угоди, сума яких перевищує 400 тисяч гривень. А це за поточним курсом менше ніж $10 тис.
Як зазначає голова АН «КиївДімСервіс» Андрій Романов, на сьогодні угоди з нерухомістю держава і так контролює через нотаріусів та оцінювачів.
«Тепер до них додадуться ще й рієлтори, тобто вже буде «потрійний контроль», — каже Романов.
Фінмоніторинг згадав про рієлторів
Агентства масово одержують повідомлення від Мінфіну, в яких сказано, що, за підсумками моніторингу звітності та інформації з державних реєстрів, відомство сформувало перелік суб'єктів господарської діяльності, робота яких «має ознаки надання брокерських, рієлторських, агентських, маклерських (посередницьких чи консультаційних) послуг. Вони, згідно з «антивідмивним» законом, віднесені до суб'єктів первинного фінансового моніторингу. Тому мають подавати дані щодо угод Держфінмоніторингу.
Тобто Мінфін посилається на далеко не новий закон. Але виходить, що донедавна його механізми на практиці не застосовували, і вирішили «включити» тільки цього року, причому заднім числом. У листах Мінфіну йдеться, що, починаючи з лютого 2026 року, діють оновлені механізми інформаційної взаємодії з Держфінмоніторингом.
Ці механізми, як випливає з пояснень Мінфіну, передбачають подання через Кабінет системи фінансового моніторингу Держфінмону звітів щодо усіх операцій із нерухомістю понад 400 тисяч гривень. Попередньо рієлтори мають зареєструватися у цьому кабінеті та фактично стати на облік у Держфінмоніторингу.
Як розповіла київський рієлтор Ірина Луханіна, у рієлторському середовищі вся ця ситуація з постановкою на облік і необхідністю «зливати дані щодо угод» сприймається, як різке посилення правил.
«Хоча, по суті, йдеться не про новий закон, а про перехід до його практичного застосування. Законодавство про фінансовий моніторинг в Україні діє вже не перший рік. Операції з нерухомістю вже понад 10 років перебувають у зоні уваги, оскільки пов'язані з рухом значних грошових коштів. До суб'єктів фінансового моніторингу належать не лише банки. До цієї системи входять нотаріуси, адвокати, аудитори, фінансові компанії, а також учасники угод із нерухомістю у певних випадках. Нотаріуси займають ключове місце у цій системі. Вони вже давно зобов'язані моніторити угоди на предмет підозрілості, і за наявності підстав — повідомляти про них до Державної служби фінансового моніторингу. Ця практика є стандартною частиною оформлення угод і не є нововведенням. Рієлтори у цій системі виступають не як контролюючий орган, а як учасники процесу, які супроводжують угоди та взаємодіють із клієнтами. Вимоги не передбачають тотальної перевірки кожного клієнта. Йдеться про необхідність звертати увагу на нетипові ситуації: невідповідні суми, складні схеми розрахунків, відсутність зрозумілої логіки походження коштів", — каже Луханіна.
Вона додала — щоб працювати безпечно в нових умовах, рієлтору необхідно:
- визначити, чи його діяльність підпадає під вимоги фінансового моніторингу;
- стати на облік у встановленому порядку;
- вибудувати базову логіку роботи з клієнтом: розуміння сторін угоди та структури розрахунків;
- звертати увагу на очевидні ризики та нетипові ситуації.
«Таким чином, йдеться не про кардинальне ускладнення професії, а про перехід ринку нерухомості до структурованішого стану, де зростає значення професійної відповідальності та розуміння фінансової сторони угоди», — зазначила Луханіна.
До чого готуватися покупцям
Що всі ці нововведення означають для клієнтів агентств нерухомості — тих, хто винаймає, продає чи купує нерухомість? На думку Луханіної, для клієнтів зміни будуть практично непомітними у повсякденній практиці.
«Купівля чи продаж нерухомості не перетворюється на ускладнену процедуру. Однак угоди з ознаками ризику можуть потрапляти до поля зору фінансового моніторингу», — каже Луханіна.
Адвокат Анна Даніель, керуючий партнер Адвокатського бюро Анни Даніель, пояснила, що рієлтори будуть зобов'язані:
- ідентифікувати клієнтів (збирати паспортні дані, ІПН);
- проводити верифікацію клієнтів, встановлювати кінцевого бенефіціарного власника для юросіб та з'ясовувати джерела походження коштів;
- повідомляти про підозрілі операції Держфінмоніторинг (наприклад, якщо покупець намагається заплатити готівкою);
- зберігати документи щодо операцій із нерухомістю протягом п'яти років;
- за невиконання обов'язків (неподання звітності, порушення процедури верифікації тощо) рієлторам можуть загрожувати штрафи у сотні тисяч гривень.
«Порогова сума в 400 тисяч гривень — це встановлений законом рівень, при перевищенні якого операція підлягає обов'язковому фінансовому моніторингу, якщо є ознаки, прописані у статті 20 Закону „Про запобігання та протидію легалізації доходів, отриманих злочинним шляхом“, або якщо проводиться розрахунок готівкою», — пояснила Анна Даніель.
Вона каже, що покупці нерухомості вже незабаром «відчують на собі прискіпливість професійних учасників ринку».
«Будьте готові заповнювати детальні анкети у рієлторів ще на етапі укладання договору про надання послуг. Якщо сума угоди перевищує 400 тисяч гривень, рієлтор може і зобов'язаний вимагати документи, що підтверджують легальність походження коштів — довідки про зарплату, документи про продаж іншого майна, дивіденди тощо», — каже юрист.
Вона також додала, що таким чином держава намагається закрити «вікно», через яке раніше можна було готувати угоду з нерухомості без попередньої перевірки походження капіталу. Виходить, що покупці, які не зможуть підтвердити легальність коштів, відразу потрапляють «до поля зору» Держфінмоніторингу.
Попри те, що формально контроль за угодами з нерухомості вже й так є (через оцінювачів та нотаріусів), як кажуть рієлтори, все ще зберігаються окремі «лазівки». Наприклад, можна провести розрахунок готівкою, вказавши в договорі купівлі-продажу, що розрахунок на момент оформлення угоди вже зроблено (наприклад, послатися на те, що покупець раніше винаймав це житло і поступово погашав його вартість). Тепер же відповідальність за такі формулювання бере на себе рієлтор, який ризикує втратити ліцензію, якщо не повідомить про «підозрілого клієнта» куди треба.
Як каже керуюча партнерка адвокатського об'єднання «Алєксана», адвокат, керівниця районного підрозділу Вишгородського районного підрозділу ГО «Захист держави» Оксана Жданова, нововведення призведуть до більшої кількості перевірок і питань до клієнтів із боку рієлторів, що може уповільнити угоди.
«Стандартна перевірка — це додаткові 1−3 дні, іноді більше», — пояснила Жданова.
Також, на її думку, не виключена поява нових «сірих схем» — пропозицій провести угоди без підтвердження коштів та збільшення ризиків різного роду шахрайств.
«У перспективі — прозорість і безпека, але відразу — угоди стають вразливішими, зростає ймовірність проблем із банками або правоохоронними органами», — зазначила Жданова.
Рієлтори також говорять про те, що можуть з'явитися посередники, які за збільшену комісію погодяться не світити клієнтів перед Держфінмоном. Якщо зараз стандартна винагорода рієлтора — 5% вартості об'єкта, то «зговірливий» посередник може попросити 10−15% і навіть більше, залежно від ризикованості угоди. Щодо клієнтів, у яких із документами все гаразд, то, за словами Андрія Романова, для них підвищення рієлторської комісії не прогнозується (хоча рієлтори кажуть, що їм доведеться збільшувати власні витрати на юристів, навчання персоналу тощо).
«Можна очікувати на сегментацію ринку нерухомості — одна частина рієлторів інтегрує комплаєнс-процедури у свою роботу, тоді як інша — продовжить функціонувати поза правовим полем, хоча це об'єктивно підвищує ризики (фінансові санкції, посилення фінансового моніторингу з боку банківських установ, потенційне блокування операцій тощо)», — підсумував адвокат адвокатського об'єднання «МАКМЕЛ» Олександр Мельник.
Що про це каже Мінфін
Міністерство фінансів України вважає це маніпуляцією. Там наголошують: вимоги до рієлторів у цій сфері не є новими. Вони визначені Законом України № 361-IX «Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення» та діють уже тривалий час.
Відповідно до законодавства, до спеціально визначених суб’єктів первинного фінансового моніторингу належать, зокрема, рієлтори та інші суб’єкти господарювання, які надають послуги при купівлі-продажу нерухомості, а також при здачі в оренду нерухомості, якщо щомісячна орендна плата такої нерухомості становить 400 тис. грн або більше.
Водночас фінансовий моніторинг здійснюється на основі ризик-орієнтованого підходу. Це означає, що суб’єкти господарювання застосовують відповідні заходи з урахуванням характеру операції, ділових відносин із клієнтом, джерел походження коштів та інших факторів ризику. Йдеться не про суцільний контроль усіх операцій.
“Поширене в медіа та соцмережах твердження про те, що рієлтори зобов’язані повідомляти про всі операції з нерухомістю на суму понад 400 тис. грн, не відповідає законодавству. Обов’язок подавати інформацію про порогові фінансові операції на них не поширюється, оскільки вони є спеціально визначеними суб’єктами первинного фінансового моніторингу. Ключовим обов’язком рієлторів є інформування Державної служби фінансового моніторингу України виключно про підозрілі фінансові операції (діяльність) клієнта або спроби їх проведення”, - пише Мінфін.
Для того, щоб рієлтори мали змогу застосувати ризик-орієнтований підхід, встановлені відповідні критерії визначення ризиків, а також затверджено положення щодо здійснення фінансового моніторингу суб’єктами, державне регулювання і нагляд за діяльністю яких здійснює Мінфін. Цьогорічне звернення Міністерства фінансів до рієлторів пов’язане не з появою нових вимог, а з оновленням від 2 лютого 2026 року механізмів інформаційної взаємодії з Держфінмоніторингом через ІКС «Е-кабінет системи фінансового моніторингу» та необхідністю перевірити належну постановку на облік суб’єктів, на яких поширюється дія Закону № 361-IX. Відповідні рекомендації розміщено тут.
Як повідомляв Інформатор, з 2 лютого 2026 року в Україні набув чинності оновлений порядок фінансового моніторингу, який посилює контроль за ризиковими операціями та розширює взаємодію між державними органами. Про це повідомила народна депутатка, членкиня парламентського комітету з питань фінансів, податкової та митної політики Ніна Южаніна. У 2025 році Державна податкова служба, Держфінмоніторинг та Бюро економічної безпеки підписали тристоронній меморандум про співпрацю.
Читайте нас у Facebook
Зараз читають на Інформаторі
