Финмониторинг при аренде или покупке недвижимости: разъяснение адвокатов и риелторов
Будьте готовы заполнять детальные анкеты у риелторов еще на этапе заключения договора о предоставлении услуг
В Украине усилят контроль сделок по купле-продаже и аренде жилья. В настоящее время риелторы массово получают «письма счастья» от Минфина, в которых их сообщают о необходимости регистрации в Кабинете системы финансового мониторинга Госфинмониторинга и предоставлении через этот канал данных о клиентах и соглашениях, сумма которых превышает 400 тысяч гривен. А это по текущему курсу менее $10 тыс.
Как отмечает глава АН «КиевДимСервис» Андрей Романов, на сегодняшний день соглашения с недвижимостью государство и так контролирует через нотариусов и оценщиков.
«Теперь к ним прибавятся еще и риелторы, то есть уже будет тройной контроль», — говорит Романов.
Финмониторинг вспомнил о риелторах
Агентства массово получают сообщения от Минфина, в которых сказано, что, по итогам мониторинга отчетности и информации из государственных реестров, ведомство сформировало перечень субъектов хозяйственной деятельности, работа которых имеет признаки предоставления брокерских, риелторских, агентских, маклерских (посреднических или консультационных) услуг. Они, согласно «антиотмывному» закону, отнесены к субъектам первичного финансового мониторинга. Поэтому должны подавать данные по соглашениям Госфинмониторинга.
То есть Минфин ссылается на далеко не новый закон. Но выходит, что недавно его механизмы на практике не применяли, и решили «включить» только в этом году, причем задним числом. В письмах Минфина говорится, что начиная с февраля 2026 года действуют обновленные механизмы информационного взаимодействия с Госфинмониторингом.
Эти механизмы, как следует из объяснений Минфина, предусматривают представление через Кабинет системы финансового мониторинга Госфинмона отчетов по всем операциям с недвижимостью более 400 тысяч гривен. Предварительно риелторы должны зарегистрироваться в этом кабинете и фактически встать на учет в Госфинмониторинге.
Как рассказала киевский риелтор Ирина Луханина, в риелторской среде вся эта ситуация с постановкой на учет и необходимостью «сливать данные по сделкам» воспринимается как резкое усиление правил.
«Хотя, по сути, речь идет не о новом законе, а о переходе к его практическому применению. Законодательство о финансовом мониторинге в Украине действует уже не первый год. Операции с недвижимостью уже более 10 лет находятся в зоне внимания, поскольку связаны с движением значительных денежных средств. К субъектам финансового мониторинга входят не только банки. Эта система включает нотариусы, адвокаты, аудиторы, финансовые компании, а также участники сделок с недвижимостью в определенных случаях. Нотариусы занимают ключевое место в данной системе. Они уже давно обязаны мониторить соглашения на предмет подозрительности, и при наличии оснований сообщать о них в Государственную службу финансового мониторинга. Эта практика является стандартной частью оформления сделок и не является новшеством. Риелторы в этой системе выступают не как контролирующий орган, а как участники процесса, сопровождающие сделки и взаимодействующие с клиентами. Требования не предусматривают тотальную проверку каждого клиента. Речь идет о необходимости обращать внимание на нетипичные ситуации: несоответствующие суммы, сложные схемы расчетов, отсутствие понятной логики происхождения средств", - говорит Луханина.
Она добавила – чтобы работать безопасно в новых условиях, риелтору необходимо:
- определить, подпадает ли его деятельность под требования финансового мониторинга;
- стать на учет в установленном порядке;
- выстроить базовую логику работы с клиентом: понимание сторон сделки и структуры расчетов;
- обращать внимание на очевидные риски и нетипичные ситуации.
«Таким образом, речь идет не о кардинальном усложнении профессии, а о переходе рынка недвижимости к более структурированному состоянию, где растет значение профессиональной ответственности и понимания финансовой стороны соглашения», — отметила Луханина.
К чему готовиться покупателям
Что все эти нововведения означают для клиентов агентств недвижимости – тех, кто снимает, продает или покупает недвижимость? По мнению Луханиной, для клиентов изменения будут практически незаметны в повседневной практике.
«Покупка или продажа недвижимости не превращается в усложненную процедуру. Однако соглашения с признаками риска могут попадать в поле зрения финансового мониторинга», — говорит Луханина.
Адвокат Анна Даниэль, управляющий партнер Адвокатского бюро Анны Даниэль, пояснила, что риелторы будут обязаны:
- идентифицировать клиентов (собирать паспортные данные, ИНН);
- проводить верификацию клиентов, устанавливать конечного бенефициарного владельца для юрлиц и выяснять источники происхождения средств;
- сообщать о подозрительных операциях Госфинмониторинг (например, если покупатель пытается заплатить наличными);
- хранить документы по операциям с недвижимостью в течение пяти лет;
- за невыполнение обязанностей (непредставление отчетности, нарушение процедуры верификации и т.п.) риелторам могут грозить штрафы в сотни тысяч гривен.
"Пороговая сумма в 400 тысяч гривен - это установленный законом уровень, при превышении которого операция подлежит обязательному финансовому мониторингу, если есть признаки, прописанные в статье 20 Закона "О предотвращении и противодействии легализации доходов, полученных преступным путем", или если производится расчет наличными", - пояснила Анна.
Она говорит, что покупатели недвижимости уже в скором времени «почувствуют на себе тщательность профессиональных участников рынка».
«Будьте готовы заполнять детальные анкеты у риелторов еще на этапе заключения договора о предоставлении услуг. Если сумма сделки превышает 400 тысяч гривен, риелтор может и обязан требовать документы, подтверждающие легальность происхождения средств – справки о зарплате, документы о продаже другого имущества, дивиденды и т.д.», – говорит юрист.
Она также добавила, что таким образом государство пытается закрыть окно, через которое раньше можно было готовить сделку по недвижимости без предварительной проверки происхождения капитала. Выходит, что покупатели, которые не смогут подтвердить легальность средств, сразу попадают «в поле зрения» Госфинмониторинга.
Несмотря на то, что формально контроль за сделками по недвижимости уже и так есть (из-за оценщиков и нотариусов), как говорят риелторы, все еще сохраняются отдельные «лазейки». Например, можно произвести наличный расчет, указав в договоре купли-продажи, что расчет на момент оформления сделки уже сделан (например, сослаться на то, что покупатель ранее снимал это жилье и постепенно погашал его стоимость). Теперь же ответственность за такие формулировки берет на себя риелтор, рискующий потерять лицензию, если не сообщит о «подозрительном клиенте» куда следует.
Как говорит управляющая партнер адвокатского объединения «Алексана», адвокат, руководитель районного подразделения Вышгородского районного подразделения ОО «Защита государства» Оксана Жданова, нововведения приведут к большему количеству проверок и вопросов к клиентам со стороны риелторов, что может замедлить сделки.
«Стандартная проверка – это дополнительные 1-3 дня, иногда больше», – объяснила Жданова.
Также, по ее мнению, не исключено появление новых серых схем — предложений провести сделки без подтверждения средств и увеличения рисков разного рода мошенничеств.
«В перспективе – прозрачность и безопасность, но сразу – сделки становятся более уязвимыми, растет вероятность проблем с банками или правоохранительными органами», – отметила Жданова.
Риелторы также говорят о том, что могут появиться посредники, которые за возросшую комиссию согласятся не светить клиентов перед Госфинмоном. Если сейчас стандартное вознаграждение риелтора — 5% от стоимости объекта, то «сговорчивый» посредник может попросить 10-15% и даже больше, в зависимости от рискованности сделки. Что касается клиентов, у которых с документами все хорошо, то, по словам Андрея Романова, для них повышение риелторской комиссии не прогнозируется (хотя риелторы говорят, что им придется увеличивать собственные расходы на юристов, обучение персонала и т.п.).
«Можно ожидать сегментации рынка недвижимости — одна часть риелторов интегрирует комплаенс-процедуры в свою работу, в то время как другая — продолжит функционировать вне правового поля, хотя это объективно повышает риски (финансовые санкции, усиление финансового мониторинга со стороны банковских учреждений, адвокат Объединение «Международного объединения»), — подытожил «Международный адвокат».
Как сообщал Информатор, со 2 февраля 2026 года в Украине вступил в силу обновленный порядок финансового мониторинга, усиливающий контроль за рисковыми операциями и расширяющий взаимодействие между государственными органами. Об этом сообщила народная депутат, член парламентского комитета по вопросам финансов, налоговой и таможенной политики Нина Южанина. В 2025 году Государственная налоговая служба, Госфинмониторинг и Бюро экономической безопасности подписали трехсторонний меморандум о сотрудничестве.
Читайте нас в Facebook
Сейчас читают на Информаторе
