Договір оренди житла в Україні - що потрібно знати перед підписанням, пояснює Мінюст
Як правильно укласти угоду про найм квартири: форма, строки, обов'язкові пункти та що захистить обидві сторони у суперечці
Орендувати квартиру без письмового договору - ризик для обох сторін. Раніше Інформатор повідомляв про субсидію для ВПО, яка призначається лише за умови наявності офіційної угоди про найм. Без такого документа ні орендар, ні власник житла не мають жодних правових гарантій. Ось що варто знати про ключові вимоги до договору оренди житла.
Договір найму (оренди) житла - це угода, за якою власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) квартиру чи будинок для проживання на певний строк за плату. Як роз'яснює система безоплатної правової допомоги, відповідно до статті 811 Цивільного кодексу України такий договір укладається виключно у письмовій формі. Усне погодження не матиме юридичної сили у разі конфлікту між сторонами.
Обов'язкового нотаріального посвідчення договір найму житла не передбачає. Проте є винятки: при оренді квартири на термін більше 3 років договір повинен бути обов'язково нотаріально завірений відповідно до статті 793 ЦКУ. В інших випадках договір найму необхідно укласти у письмовій формі, а посвідчувати нотаріально, за бажанням, має право наймодавець за погодженням з наймачем.
Договір найму житла укладається на строк, встановлений самою угодою. Якщо строк у договорі не вказаний, він вважається укладеним на п'ять років. Короткострокова оренда - до одного року - регулюється окремими умовами.
Що обов'язково прописати в угоді
Повноцінний договір оренди захищає обидві сторони від непорозумінь і дає змогу вирішити спір у суді. У договорі детально прописують умови, вартість і терміни найму, інформацію про учасників угоди, права та обов'язки наймача і наймодавця, гарантії, підстави для дострокового розірвання і фінансові зобов'язання.
Важливо зафіксувати і точні характеристики самого приміщення. У договорі має бути зазначена точна адреса квартири - її номер, номер будинку, вулиця і населений пункт, а також загальна площа об'єкта нерухомості. Окремо варто звернути увагу на акт приймання-передачі: при укладанні договору оренди необхідно скласти акт прийому-передачі квартири. У цьому документі сторони фіксують факт того, що орендар заселився та все дороге майно, передане орендарю.
За домовленістю сторін у тексті договору оренди житла варто передбачити зокрема такі умови:
- повні дані осіб, які укладають договір оренди між собою;
- точні відомості про житло, яке орендується (адреса, номер будинку, квартири);
- строк на який укладається договір та термін оренди житла;
- права та обов’язки сторін;
- розмір та порядок оплати;
- порядок та умови дострокового розірвання договору;
- відповідальність сторін;
- реквізити та підписи.
За домовленістю сторін у договорі можуть бути передбачені й інші положення, що не суперечать чинному законодавству України.
Якщо власників квартири кілька, то з ними теж необхідно укладати договір оренди - угода лише з одним із власників може стати підставою для її розірвання з усіма юридичними наслідками. Щодо оплати комунальних послуг: обов'язок оплачувати комунальні послуги покладений на наймача. Водночас договором сторони можуть встановити, що відповідальним за їх оплату є наймодавець.
Як розривають договір та які права є у наймача
Наймач житла має право у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці. Якщо орендар покинув помешкання без такого попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо доведе, що не міг укласти договір найму на таких же умовах з іншою особою.
Розірвання договору через суд можливе з ініціативи наймодавця. Договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду у разі невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, а при короткостроковому наймі - понад два рази, або у разі руйнування чи псування житла. Важливо пам'ятати: у разі завершення терміну договору найму наймач має переважне право на укладення договору на новий строк.
Капітальний ремонт житла, переданого у найм, зобов'язаний здійснювати наймодавець, якщо інше не встановлено договором. Натомість поточне утримання житла та дрібний ремонт зазвичай покладаються на орендаря.
Договір оренди і державні програми підтримки
Письмовий договір оренди - не лише юридичний захист, а й умова для отримання державної допомоги. З 29 січня 2025 року розпочався експериментальний проєкт щодо надання субсидії на оренду житла для внутрішньо переміщених осіб, у рамках якого держава надає субсидію наймачу та компенсує наймодавцю податок на доходи фізичних осіб або єдиний податок та військовий збір. Документи для участі можна подати онлайн.
Для орендарів, які знімають житло за кордоном, варто знати про відмінності у правилах. Правила оренди у Німеччині суттєво відрізняються від українських - зокрема, законодавство там більш захищає права орендарів, а стан житла фіксується у спеціальному протоколі передачі Übergabeprotokoll. Перед підписанням будь-якої угоди важливо перевіряти місцеві норми та умови договору незалежно від країни проживання.
Слідкуйте за нами у Telegram
