НЕ ПУБЛИКОВАТЬ Договор аренды жилья в Украине – что нужно знать перед подписанием, объясняет Минюст
Как правильно заключить соглашение о съеме квартиры: форма, сроки, обязательные пункты и защитит обе стороны в споре
Арендовать квартиру без письменного договора – риск для обеих сторон. Ранее Информатор сообщал о субсидии для ВПЛ , которая назначается только при наличии официального соглашения о найме. Без такого документа ни арендатор, ни собственник жилья не имеют никаких правовых гарантий. Вот что следует знать о ключевых требованиях к договору аренды жилья.
Договор найма (аренды) жилья – это соглашение, по которому владелец жилья (наймодатель) передает или обязуется передать другой стороне (нанимателю) квартиру или дом для проживания на определенный срок за плату. Как разъясняет система безвозмездной правовой помощи, согласно статье 811 Гражданского кодекса Украины, такой договор заключается исключительно в письменной форме. Устное согласование не будет иметь юридическую силу в случае конфликта между сторонами.
Обязательного нотариального удостоверения договор найма жилья не предусматривается. Однако есть исключения: при аренде квартиры на срок более 3 лет договор должен быть обязательно нотариально заверен в соответствии со статьей 793 ГКУ. В других случаях договор найма необходимо заключить в письменной форме, а удостоверять нотариально, по желанию, вправе наймодатель по согласованию с нанимателем.
Договор найма жилья заключается срок, установленный самой сделкой. Если срок в договоре не указан, он считается заключенным на пять лет. Краткосрочная аренда – до одного года – регулируется отдельными условиями.
Что обязательно прописать в сделке
Полноценный договор аренды защищает обе стороны от недоразумений и позволяет разрешить спор в суде. В договоре подробно прописывают условия, стоимость и сроки найма, информацию об участниках сделки, правах и обязанностях нанимателя и наймодателя, гарантии, основания для досрочного расторжения и финансовые обязательства.
Важно зафиксировать и точные характеристики самого помещения. В договоре должен быть указан точный адрес квартиры – ее номер, номер дома, улица и населенный пункт, а также общая площадь объекта недвижимости. Отдельно следует обратить внимание на акт приема-передачи : при заключении договора аренды необходимо составить акт приема-передачи квартиры. В этом документе стороны фиксируют факт того, что арендатор заселился и все дорогостоящее имущество, переданное арендатору.
По договоренности сторон в тексте договора аренды жилья следует предусмотреть следующие условия:
- полные данные лиц, заключающих договор аренды между собой;
- точные сведения о арендуемом жилье (адрес, номер дома, квартиры);
- срок, на который заключается договор и срок аренды жилья;
- права и обязанности сторон;
- размер и порядок оплаты;
- порядок и условия досрочного расторжения договора;
- ответственность сторон;
- реквизиты и подписи.
По договоренности сторон в договоре могут быть предусмотрены и другие положения, не противоречащие действующему законодательству Украины.
Если владельцев квартиры несколько, то с ними тоже необходимо заключать договор аренды – сделка только с одним из владельцев может стать основанием для ее расторжения со всеми юридическими последствиями. Относительно оплаты коммунальных услуг: обязанность оплачивать коммунальные услуги возложена на съемщика. В то же время, договором стороны могут установить, что ответственным за их оплату является наймодатель.
Как расторгают договор и какие права есть у нанимателя
Наниматель жилья имеет право в любое время отказаться от договора найма, в письменном виде предупредив об этом наймодателя за три месяца. Если арендатор покинул квартиру без такого предупреждения, наймодатель имеет право потребовать от него плату за пользование жильем за три месяца, если докажет, что не мог заключить договор найма на таких же условиях с другим лицом.
Расторжение договора через суд возможно по инициативе наймодателя. Договор найма жилья может быть расторгнут по решению суда в случае невнесения нанимателем платы за жилье за шесть месяцев, а при краткосрочном найме – более двух раз, или в случае разрушения или порчи жилья. Важно помнить: в случае истечения срока договора найма наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.
Капитальный ремонт жилья, переданного в аренду, обязан осуществлять наймодатель, если иное не установлено договором. В то же время текущее содержание жилья и мелкий ремонт обычно возлагаются на арендатора.
Договор аренды и государственные программы поддержки
Письменный договор аренды – не только юридическая защита, но и условие для получения государственной помощи. С 29 января 2025 г. начался экспериментальный проект по предоставлению субсидии на аренду жилья для внутренне перемещенных лиц, в рамках которого государство предоставляет субсидию нанимателю и компенсирует наймодателю налог на доходы физических лиц или единый налог и военный сбор. Документы для участия можно подать онлайн.
Для арендаторов, снимающих жилье за границей, следует знать об отличиях в правилах. Правила аренды в Германии существенно отличаются от украинских – в частности, законодательство там более защищает права арендаторов, а состояние жилья фиксируется в специальном протоколе передачи Übergabeprotokoll. Перед подписанием любого соглашения важно проверять местные нормы и условия договора, независимо от страны проживания.
Следите за нами в Telegram
