Які існують проблеми при створенні ОСББ: установчі збори, тарифи, керівництво
Наявність ОСББ дозволяє співвласникам захищати свої інтереси перед управляючими компаніями, підрядними організаціями
В Україні при створенні об’єднання співвласників багатоквартирного будинку існують проблеми. Серед них - недостатня обізнаність населення, питання фінансового характеру, процес державної реєстрації. Про це Інформатору розповіла нотаріус Наталія Манойло.
ОСББ – це об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, яка дозволяє спростити управління та використання майном. Які існують проблеми при створенні ОСББ:
- Недостатня обізнаність населення. Власники квартир не розуміють мету створення ОСББ та його переваги перед комунальною госпрозрахунковою організацією. Виникають розбіжності в поглядах серед власників квартир, що може ускладнити процес створення об'єднання. Отже, для створення ОСББ найголовніше - це бажання та розуміння всіх мешканців будинку мету його створення.
- Проведення установчих зборів. Якщо був досягнутий консенсус між усіма співвласниками будинку, найголовнішим кроком є скликання установчих зборів для створення обʼєднання. Для цього потрібна ініціативна група, яка складається не менше ніж з трьох осіб (власників квартир або нежитлових приміщень). Отже, потрібні люди, які здатні взяти на себе відповідальність не тільки за створення даної організації, а надалі зможуть здійснити реєстрацію та відповідний контроль за його діяльністю.
- Формування керівництва ОСББ. Органами управління об'єднання є загальні збори об’єднання, правління та ревізійна комісія об'єднання. Всі вони обираються з мешканців будинку. Повідомлення про проведення установчих зборів направляється ініціатором установчих зборів не пізніше ніж за 10 календарних днів до дня проведення установчих зборів, але з цим виникають складнощі, деякі власники квартир не проживають в будинку або здають власне житло, а орендарі не завжди відповідно ставляться до подібного роду повідомлень. Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували співвласники (їх представники), загальна кількість голосів яких становить більше ніж половина загальної кількості голосів усіх співвласників.
- Представництво та отримання інформація щодо всіх мешканців будинку. Представником на установчих зборах може бути тільки особа, яка відповідним чином уповноважена - довіреність має бути нотаріально посвідчена. Іноді виникають непорозуміння з цим. Також виникають складнощі з отримання інформації про власників та співвласників будинку. Отже, потрібно звернути увагу на дату введення будинку в експлуатацію, якщо він побудований до 2013 року - запит ініціативної групи має бути адресований до райдержадміністрації відповідного району місцеперебування будинку. Якщо будинок ведений після 2013 року - до Центру надання адміністративних послуг. Наступною проблемою є питання фінансового характеру, а саме: визначення розміру внесків та управлінських витрат. Отже, визначальним в цьому є достатня комунікація з мешканцями, яка є вирішальною для уникнення непорозумінь.
- Питання фінансового характеру. Визначення розміру внесків та управлінських витрат це є однією з болячих тем, визначальним в цьому є достатня комунікація з усіма мешканцями будинку, які повинні розуміти критерії формування внесків та витрат, які буде нести ОСББ. Виключно прозорий підхід цьому питанні усуває ряд незручностей.
- Процес державної реєстрації. Якщо збори відбулись, одним з вирішальних етапів є державна реєстрація ОСББ, яка здійснюється в Центрах надання адміністративних послуг, а також у державних реєстраторів та нотаріусів. Підготовка необхідної документації може зайняти деякий час і вимагати знань норм закону, що також викликає труднощі. Тому ініціативній групі варто заздалегідь звернутись до компетентних юристів, адвокатів, приватних нотаріусів.
Механізм створення ОСББ, права мешканців, тарифи та контроль управителів
Відповідно до статті 1 вищевказаного закону, об’єднання співвласників багатоквартирного будинку - це юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна. Основною метою створення та діяльності ОСББ є забезпечення і захист прав співвласників та дотримання їхніх обов'язків, належне утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами. Щодо механізму створення ОСББ, варто зазначити, що існує два шляхи:
- Реорганізація житлово-будівельних кооперативів у об'єднання. Відповідно до норм Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», у разі якщо у багатоквартирному будинку було створено житлово-будівельний кооператив, то реорганізація такого кооперативу в ОСББ відбувається за рішенням загальних зборів. З моменту прийняття такого рішення зазначені збори вважаються установчими зборами об'єднання, учасниками яких можуть бути члени житлово-будівельного кооперативу, які повністю сплатили вартість квартир і належну частку у вартості нежитлових приміщень та іншого майна і виявили таке бажання.
- Створення об’єднання. Об’єднання може бути створено лише власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку шляхом скликання установчих зборів. Ініціативна група у такому випадку повинна складатися не менше як із 3 власників квартир або нежитлових приміщень. Підготовка до скликання установчих зборів відбувається шляхом надсилання повідомлення кожному співвласнику не пізніше ніж за 10 днів до проведення зборів з обов’язковим зазначенням у повідомленні: ініціатора установчих зборів; дату, час, місце проведення; порядок денний; інформації про можливість дистанційної участі та підключення. Під час проведення установчих зборів здійснюється голосування, кожен із власників квартир та нежитлових приміщень має право голосу кількість якого пропорційна площі майна у загальній площі будинку. Рішення вважається прийнятим, якщо більше ніж 50% від загальної кількості учасників зборів проголосували «За». У випадку, якщо на зборах не вистачило голосів – проводять письмове опитування, як може тривати до 45 днів. У результаті проведення таких зборів затверджується статут ОСББ, приймається рішення про створення ОСББ, обрання управління багатоквартирного будинку та особи відповідальної за подання документів на державну реєстрацію.
Щодо Управління Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку
Відповідно до ст. 12 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», управління багатоквартирним будинком здійснює об’єднання через свої органи управління. Об’єднання самостійно визначає порядок управління багатоквартирним будинком та може змінити його у порядку, встановленому цим Законом та статутом об’єднання. Права співвласника чітко передбачені у законі, перевищення визначених прав – не допускається. Так, мешканці мають право:
- брати участь в управлінні об'єднанням у порядку, визначеному цим Законом і статутом об'єднання;
- обирати та бути обраним до складу статутних органів об'єднання;
- знайомитися з протоколами установчих та загальних зборів (крім конфіденційної інформації про фізичних осіб), власними листками опитування, зведеною інформацією про результати голосування кожного зі співвласників (крім конфіденційної інформації про фізичних осіб), а також власним коштом робити з них виписки і копії та отримувати їх копії в електронній формі;
- одержувати в установленому порядку інформацію про діяльність об'єднання;
- вимагати від статутних органів захисту своїх прав та дотримання співвласниками правил добросусідства;
- одержувати в установленому статутом порядку інформацію про діяльність асоціації.
Щодо заходів контролю управління ОСББ можна застосовувати наступні:
- Ознайомитись зі статутом ОСББ та проаналізувати обов’язки управління.
- Узгодити надання управління прозорої фінансової звітності (щомісячно або щоквартально) для жителів будинку та власників нежитлових приміщень.
- Скликання загальних зборів для обговорення питань та контролю діяльності управління.
- Встановити прозорість під час комунікації між жителями будинку, власниками нежитлових приміщень та управлінням ОСББ.
- У разі вагомих порушень, особи чиї права були порушені не позбавленні можливості звернення до суду із позовною заявою до ОСББ.
Слідкуйте за нами у Telegram
Зараз читають на Інформаторі
