Шахрайські схеми при купівлі нерухомості: юристка розкриває всі таємниці
Купівля нерухомості — не просто угода, а складний юридичний процес, найбільша помилка покупців — довіра «на слово», бажання зекономити на перевірці, на передбачених оплатах
Засновниця юридичної компанії з нерухомості та спадкового права Яна Купцова докладно розбирає, які ризики під час угод з нерухомістю найрозповсюдженіші; як перевірити нерухомість перед купівлею; як оформити угоду безпечно; що робити, якщо проблеми вже виникли.
Основні ризики або де найчастіше люди «втрачають» гроші
Найбільші ризики під час купівлі житла пов’язані з юридичними нюансами, які покупці часто ігнорують:
- Відсутність реального права власності у продавця.
- Підроблені документи або довіреності.
- Приховані обтяження (іпотека, арешт, заборона на відчуження).
- Наявність «третіх осіб» (діти, спадкоємці, співвласники).
- Сумнівна історія угод (кредити, суди, аукціони).
Пам’ятайте, якщо в «історії» нерухомості були порушення, суд цілком може повернути її попередньому власнику. Таких випадків в сучасних умовах чимало.
Поширені шахрайські схеми на ринку нерухомості
Схеми шахрайства «розвиваються», стають складнішими, тож, навіть досвідчені покупці цілком можуть потрапити в підготовлені злодіями пастки. Найчастішими наразі є випадки:
- продажу за підробленими документами;
- продажу без відома власника;
- продажу «проблемної» спадщини;
- подвійного продажу (особливо часто таке трапляється у новобудовах).
До речі, про новобудови. Втратити в них квартири можна ще до їхнього отримання, бо інвестування на ранніх етапах будівництва — завжди суттєвий ризик. В чому загрози?
Першочергово, в тому, що будинок може просто лишитися недобудованим. В результаті:
- гроші вкладені;
- квартири немає;
- забудовник збанкрутів або зник.
Мінімізувати подібні випадки можна, якщо уважно дослідити репутацію обраного «партнера», переконатися в наявності у нього реально завершених об’єктів, докладно вивчити схему інвестування, ознайомитися з усіма залученими до будівництва компаніями-підрядниками (якщо такі наявні).
Критично важливо дізнатися і статус земельної ділянки. Навіщо? Припустимо, потенційний забудовник пропонує чудовий проєкт, в ньому все продумано до дрібниць, все вражає, стимулює прямо зараз підписати потрібну угоду і віддати «виконавцю» гроші. А ділянка, на якій він збирається втілювати свої плани у життя, має зовсім інше цільове призначення, не підходить для забудови, або ж вже перебуває у власності іншого забудовника. Це теж доволі розповсюджені випадки. Тож, дізнаватися треба все до дрібниць, щоб потім не витрачати роки на суди.
Що перевірити перед купівлею: чек-лист
Перед підписанням будь-якої угоди потрібно провести максимальну та всебічну перевірку.
Спочатку документів продавця. До них належать:
- паспорт;
- ІНН;
- довіреність (за наявності).
До речі, якщо договір будете укладати з представником, який діє від імені власника, намагайтеся вийти на відеозв’язок з цим власником, щоб отримати підтвердження того, що він розуміє, яка саме угода укладається, дає на неї згоду. Це додатково надасть впевненості. Бо є такі випадки, коли батьки, наприклад, дають генеральні довіреності дітям, а про те, що вони здійснили від їхнього імені продаж майна, дізнаються вже заднім числом.
Далі потрібно перевірити документи на нерухомість. Першочергова увага на:
- право власності;
- техпаспорт;
- відповідність площі;
- квитанції за комунальні послуги.
Наступна перевірка вже виконується уповноваженим юристом (зазвичай, нотаріусом) і стосується одразу декількох реєстрів (боржників, судових рішень, виконавчих проваджень, санкційних списків, Prozorro і СЕТАМ). Радимо переконатися, що охоплено максимальний обсяг доступних ресурсів. Також, що перевірено все і за ІПН, і за різними варіантами написання ПІБ.
Один з найважливіших етапів — історія об’єкта. Потрібно дізнатися про:
- Всі угоди, які були укладені попередньо відносно цієї нерухомості.
- Всі судові суперечки.
- Кредити та торги.
Це важливо, бо наявність навіть однієї «слабкої ланки» (наприклад, під назвою «обтяження») може, в результаті, коштувати покупцю його «придбання».
Обтяження: що це таке та в чому його критичність
Обтяженням називають будь-яке обмеження права власності. Це може бути:
- іпотека;
- арешт;
- заборона відчуження;
- сервітут.
Запам’ятайте! Перевірка на обтяження обов’язкова перед угодою через нотаріуса або юриста. І відбувається вона не на словах. Має бути відповідний витяг про те, що конкретний об’єкт «чистий» та що відносно нього можна укладати заплановану угоду.
Договір: на що звернути особливу увагу
Саме договір часто стає причиною втрати грошей. Дуже важливо:
- хто його підписує;
- які конкретно повноваження має підписант;
- характеристики об’єкта;
- порядок оплати (обов'язково фіксація проведених розрахунків);
- терміни оформлення права власності;
- відповідальність сторін;
- можливі форс-мажори.
Читайте угоду уважно. Аналізуйте всі формулювання. Наприклад, фрази «покупець не має і не матиме претензій», «усі ризики переходять до покупця», «всі додаткові витрати несе покупець», «майно передається, як є»… та інше аналогічне може, як наслідок, позбавити набувача права захисту.
Критичні етапи угоди
Найчастіше помилок припускаються в наступних трьох моментах:
- Укладання попереднього договору. Тут потрібно зафіксувати всі умови і ризики.
- Факт оплати. Обов’язково мати підтвердження платежу (не лише запис у договорі).
- Акт приймання-передавання. Від цього моменту всі ризики переходять до покупця.
Зверніть увагу! З метою зменшити податкове навантаження сторони часто свідомо зменшують суму купівлі-продажу в документі. Але якщо далі відбудуться непорозуміння, якщо угоду буде розірвано, покупцю повернеться саме зазначена в договорі сума, а не ті, гроші, що він сплатив насправді.
Ще один цілком можливий після купівлі нерухомості неприємний випадок — треті особи, які з’являються протягом певного часу. В такому разі слід одразу ж звернутися до фахового юриста, реально оцінити наявні ризики, діяти через суд або ж правоохоронні органи.
Якщо забудовник «зник»
Звісно, всі чули про суди за недобудовану нерухомість, які тривають роками. Якщо таке трапляється, слід дотримуватися наступного алгоритму:
- уважно проаналізувати договір;
- перевірити всіх учасників будівництва;
- внести дані до реєстру кредиторів;
- звернутися до суду (бажано, з колективним позовом).
Чи реально повернути гроші у всіх перелічених випадках? Цілком. Але процес непростий. Відкривається кримінальне провадження, потім через суд відбувається оскарження угоди. Успіх визначає вірно обрана стратегія та наявність доказів.
Головні поради покупцям
Зібралися купувати нерухомий об’єкт? Отримали дуже вигідну пропозицію? Не поспішайте! Спочатку:
- Перевірте нерухомість до підписання будь-яких документів.
- Проаналізуйте всю історію об’єкта, а не лише поточного власника.
Звісно, робити це краще за допомоги досвідчених юристів з нерухомості. Повна перевірка об’єкта та юридичний супровід стартують приблизно від 8 тис. грн. Порівняно з ризиками втратити десятки тисяч доларів, це дуже невелика сума. Таким чином, купівля нерухомості — не просто угода, а складний юридичний процес. Найбільша помилка покупців — довіра «на слово», бажання зекономити на перевірці, на передбачених оплатах. Водночас безпечна угода — це перевірка, плюс юрист та уважність до деталей. Дотримуйтесь цієї «формули». Тільки так зможете зберегти не тільки гроші, а ще і нерви.
Читайте нас у Facebook
Зараз читають на Інформаторі
