Мошеннические схемы при покупке недвижимости: юрист раскрывает все тайны
Покупка недвижимости – не просто сделка, а сложный юридический процесс, самая большая ошибка покупателей – доверие «на слово», желание сэкономить на проверке, на предусмотренных оплатах
Основательница юридической компании по недвижимости и наследственному праву Яна Купцова подробно разбирает, какие риски при сделках с недвижимостью наиболее распространены; как проверить недвижимость перед покупкой; как оформить сделку безопасно; что делать, если проблемы уже возникли?
Основные риски или где чаще всего люди «теряют» деньги
Наибольшие риски при покупке жилья связаны с юридическими нюансами, которые покупатели часто игнорируют:
- Отсутствие реального права собственности у продавца.
- Поддельные документы или доверенности.
- Скрытые обременения (ипотека, арест, запрет на отчуждение).
- Наличие третьих лиц (дети, наследники, совладельцы).
- Сомнительная история сделок (кредиты, суды, аукционы).
Помните, если в истории недвижимости были нарушения, суд вполне может вернуть ее предыдущему владельцу. Таких случаев в современных условиях немало.
Распространены мошеннические схемы на рынке недвижимости
Схемы мошенничества «развиваются», становятся сложнее, поэтому даже опытные покупатели вполне могут попасть в подготовленные ворами ловушки. Наиболее частыми являются случаи:
- продажи по поддельным документам;
- продажи без ведома собственника;
- продажи «проблемного» наследия;
- двойных продаж (особенно часто такое случается в новостройках).
Кстати, о новостройках. Потерять в них квартиры можно еще до их получения, потому что инвестирование на ранних этапах строительства всегда существенный риск. В чем опасность?
В первую очередь, в том, что дом может просто остаться недостроенным. В результате:
- деньги вложены;
- квартиры нет;
- застройщик обанкротился или исчез.
Минимизировать подобные случаи можно, если внимательно исследовать репутацию избранного «партнера», убедиться в наличии у него реально завершенных объектов, подробно изучить схему инвестирования, ознакомиться со всеми вовлеченными в строительство компаниями-подрядчиками (если таковые имеются).
Критически важно узнать и статус земельного участка. Зачем? Предположим, потенциальный застройщик предлагает отличный проект, в нем все продумано до мелочей, все впечатляет, стимулирует прямо сейчас подписать нужную сделку и отдать «исполнителю» деньги. А участок, на котором он собирается воплощать свои планы в жизнь, имеет совсем другое целевое назначение, не подходит для застройки, или уже находится в собственности другого застройщика. Это тоже довольно распространенные случаи. Так что узнавать надо все до мелочей, чтобы потом не тратить годы на суды.
Что проверить перед покупкой: чек-лист
Перед подписанием любого соглашения следует провести максимальную и всестороннюю проверку.
Сначала документы продавца. К ним относятся:
- паспорт;
- ИНН;
- доверенность (при наличии).
Кстати, если договор будете заключать с представителем, действующим от имени владельца, старайтесь выйти на видеосвязь с этим владельцем, чтобы получить подтверждение того, что он понимает, какое именно соглашение заключается, дает на него согласие. Это дополнительно придаст уверенность. Есть такие случаи, когда родители, например, дают генеральные доверенности детям, а о том, что они совершили от их имени продажу имущества, узнают уже задним числом.
Далее следует проверить документы на недвижимость. Первоочередное внимание на:
- право собственности;
- техпаспорт;
- соответствие площади;
- квитанции за коммунальные сервисы.
Следующая проверка уже выполняется уполномоченным юристом (обычно нотариусом) и касается сразу нескольких реестров (должников, судебных решений, исполнительных производств, санкционных списков, Prozorro и СЕТАМ). Советуем убедиться, что охвачен максимальный объем доступных ресурсов. Также, что проверено все и по ИНН, и по разным вариантам написания ФИО.
Один из важнейших этапов – история объекта. Нужно узнать:
- Все сделки, которые были заключены предварительно в отношении этой недвижимости.
- Все судебные прения.
- Кредиты и торги.
Это важно, потому что наличие даже одного «слабого звена» (например, под названием «обременение») может, в результате, стоить покупателю его «приобретение».
Отягощение: что это такое и в чем его критичность
Обременением называют любое ограничение права собственности. Это может быть:
- ипотека;
- арест;
- запрет отчуждения;
- сервитут.
Запомните! Проверка на обременение обязательна перед соглашением через нотариуса или юриста. И происходит оно не на словах. Должна быть соответствующая выписка о том, что конкретный объект «чистый» и что в отношении него можно заключать запланированное соглашение.
Договор: на что обратить особое внимание
Конкретно контракт частенько становится предпосылкой утраты средств. Очень важно:
- кто его подписывает;
- какие конкретно полномочия имеет подписант;
- характеристики объекта;
- порядок оплаты (обязательно фиксация произведенных расчетов);
- сроки оформления права собственности;
- ответственность сторон;
- возможные форс-мажоры.
Читайте сделку внимательно. Анализируйте все формулировки. Например, фразы «покупатель не имеет и не будет претензий», «все риски переходят к покупателю», «все дополнительные расходы несет покупатель», «имущество передается как есть»… и другое аналогичное может, как следствие, лишить приобретателя права защиты.
Критические этапы сделки
Чаще ошибок допускаются в следующих трех моментах:
- Заключение предварительного договора. Здесь необходимо зафиксировать все условия и риски.
- Факт оплаты. Обязательно иметь подтверждение платежа (не только запись в договоре).
- Акт приемки-передачи. С этого момента все риски переходят к покупателю.
Обратите внимание! В целях уменьшения налоговой нагрузки стороны часто сознательно уменьшают сумму купли-продажи в документе. Но если дальше произойдут недоразумения, если сделка будет расторгнута, покупателю вернется именно указанная в договоре сумма, а не те деньги, которые он оплатил на самом деле.
Еще один вполне возможный после покупки недвижимости неприятный случай – третьи лица, появляющиеся в течение определенного времени. В таком случае следует сразу же обратиться к профессиональному юристу, реально оценить имеющиеся риски, действовать через суд или правоохранительные органы.
Если застройщик «пропал»
Конечно, все слышали о судах за продолжающиеся годы недостроенную недвижимость. Если такое случается, следует придерживаться следующего алгоритма:
- внимательно проанализировать договор;
- проверить всех участников строительства;
- внести данные в реестр кредиторов;
- обратиться в суд (желательно, с коллективным иском).
Реально ли вернуть деньги во всех перечисленных случаях? Полностью. Но процесс непростой. Открывается уголовное производство, затем через суд идет обжалование сделки. Успех определяет правильно выбранная стратегия и наличие доказательств.
Главные советы покупателям
Собрались ли покупать недвижимый объект? Получили очень выгодное предложение? Не торопитесь! Сначала:
- Проверьте недвижимость до подписания документов.
- Проанализируйте всю историю объекта, а не только текущего владельца.
Конечно, делать это лучше с помощью опытных юристов по недвижимости. Полная проверка объекта и юридическое сопровождение стартуют от 8 тыс. грн. По сравнению с рисками потерять десятки тысяч долларов это очень небольшая сумма. Таким образом, покупка недвижимости – не просто сделка, а сложный юридический процесс. Самая большая ошибка покупателей – доверие «на слово», желание сэкономить на проверке, на предусмотренных оплатах. В то же время безопасная сделка — это проверка плюс юрист и внимательность к деталям. Следуйте этой «формуле». Только так сможете сберечь не только деньги, а еще и нервы.
Читайте нас в Facebook
Сейчас читают на Информаторе
