Подвійна реєстрація нерухомості в Україні: адвокатка пояснила, чому в реєстрі може залишатися старий власник і як це виправити
Перед тим, як зрозуміти, що не так з реєстром, потрібно розуміти, що може бути декілька видів проблем
Подвійна реєстрація нерухомості — це коли право власності на один об'єкт зареєстровано в Державному реєстрі речових прав (ДРРП) за двома різними особами одночасно. Частіше це проявляється як наявність «старого» і «нового» власника в реєстрах або дублювання записів у різних реєстраційних системах. Про це Інформатору розповіла адвокат АО "EvrikaLaw" Ольга Брус.
Проте, перед тим, як зрозуміти, що не так з реєстром, потрібно розуміти, що може бути декілька видів проблем. До таких видів можна віднести:
- через несвоєчасне внесення змін до реєстру, наприклад: після укладення договору новий власник зареєстрував право не завершивши процедуру належним чином;
- через людський фактор, а саме неуважність реєстратора;
- через шахрайські дії, так звані «чорні реєстратори» можуть зловживати доступом до реєстру;
- через технічні проблеми реєстру, проте ця проблема вирішується одразу після поновлення;
- через старі паперові реєстри.
Щоб уникнути подвійної реєстрації нерухомості, варто обов’язково перевіряти об’єкт нерухомості перед угодою, а саме: хто зазначений власником нерухомості; чи є іпотеки, арешти; на якій підставі виникло право власності. Також перевіряти історію нерухомості: дані; технічну документацію; впевнитися, що інформація про об’єкт перенесена до нового реєстру. З обов’язкових факторів, то це те, що реєстрація угоди має бути у нотаріуса, де він перевіряє документи, одразу вносить до реєстру та несе відповідальність за ваш реєстр.
Варто взяти до уваги, що відповідно до абз. 6 п. 5 ст. 12 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якщо змінюються характеристики об’єкта нерухомості, об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта, ці зміни автоматично відображаються в Державному реєстрі речових прав. Оновлення відбувається в режимі реального часу через інформаційну взаємодію з Єдиною державною електронною системою у сфері будівництва, за умови, що в реєстрі вже містяться відомості про ідентифікатор відповідного об’єкта. При цьому обов’язково фіксується дата такого оновлення. Водночас це правило не застосовується у випадках, коли зміни пов’язані з поділом або об’єднанням об’єкта, виділом частки, а також із проведенням реконструкції, реставрації, капітального ремонту чи у разі самочинного будівництва.
"Якщо з вами трапилася ситуація подвійної реєстрації, варто вирішувати її виключно в судовому порядку, задля анулювання незаконних записів", - наголосила Брус.
З 1 квітня деякі українці мають сплатити податок на "зайві метри"
Податок на нерухомість у 2026 році залишається актуальним для власників житла, площа якого перевищує встановлені норми. Керуючий партнер юридичної компанії "Winner" Ігор Ясько розповів у коментарі УНІАН, що податок на нерухомість сплачують її власники (йдеться і про квартири, і про приватні будинки), якщо загальна площа їхнього житла перевищує визначені законодавством ліміти.
Для квартир не оподатковуються 60 м² загальної площі, для житлових будинків – 120 м², а якщо у власника є і квартири, і будинки одночасно – пільга становить 180 м² на всі житлові об’єкти разом.
"Відповідно, "зайвими" є квадратні метри понад ці ліміти – саме на них і нараховується податок", – пояснив Ясько.
При цьому він уточнив, що податок нараховується лише на ту частину площі, яка перевищує ці показники, а пільга застосовується не до окремого об’єкта, а до загальної площі всієї житлової нерухомості, яка належить людині.
Хто не сплачує податок на нерухомість в Україні
Окремі категорії громадян можуть бути звільнені від сплати. За словами експерта, це стосується, зокрема, нерухомості, що знаходиться на тимчасово окупованих територіях, у зоні бойових дій або була пошкоджена чи зруйнована внаслідок війни.
Також можуть діяти додаткові пільги для деяких власників або видів житла, наприклад соціального, однак вони визначаються нормами Податкового кодексу та рішеннями місцевих органів влади.Податок на нерухомість для пенсіонерів в Україні зазвичай сплачується на загальних підставах, але щодо особистої ситуації краще проконсультуватися з юристами.
Де дізнатися про податок на нерухомість
Щоб зрозуміти, чи потрібно сплачувати податок на нерухомість у воєнний час саме вам, юрист порадив орієнтуватися на офіційне повідомлення від податкової служби:
"Основний орієнтир – податкове повідомлення‑рішення, яке ДПС надсилає власнику: або в електронний кабінет платника, або рекомендованим листом за місцем реєстрації", - вказав Ясько.
Водночас власник може самостійно перевірити ситуацію, підсумувавши площу всіх своїх об’єктів і порівнявши її з пільговими нормами. Якщо є сумніви або повідомлення не надходило, то, зі слів фахівця, варто звернутися до податкової або юриста для уточнення даних.
Скільки платити і що буде за несплату
Як пояснив експерт, розмір податку залежить від ставки за 1 м², яку встановлює місцева влада, але ця ставка не може перевищувати 1,5% мінімальної заробітної плати, встановленої на 1 січня року, за який сплачується податок:
"На 2026 рік ми фактично говоримо про податок за 2025-й, де максимальна можлива сума – близько 120 грн на кожен "зайвий" квадратний метр (1,5% від мінімальної зарплати 8000 грн на 01.01.2025)", - вказав Ясько.
Втім, він зазначив, що конкретна сума може відрізнятися залежно від міста та громади: десь це 0,5%, десь 1%, а іноді і максимальні 1,5% – це визначається рішеннями місцевих рад. Для кращого розуміння, який податок на нерухомість в Україні треба сплачувати у тій чи іншій ситуації, Ясько навів простий приклад: "Якщо у особи квартира 65 м², а ставка у її громаді – 1,5%: 60 м² не оподатковуються, тож податок нараховується на 5 м². При ставці близько 120 грн за 1 м² це орієнтовно 600 грн на рік".
Також він звернув увагу на ситуації, коли у власності є кілька об’єктів – у такому разі площа всіх квартир підсумовується, після чого віднімається пільга, і податок нараховується лише на перевищення. Таким чином, "пільгові 60 м² – це не на одну квартиру, а на сумарну площу всіх квартир, які належать фізичній особі".
Щодо відповідальності за несплату, експерт попередив, що після закінчення встановленого строку сплати (як правило, 60 днів з моменту отримання повідомлення від податкової) на суму податку нараховується штраф та пеня, а згодом можливе примусове стягнення боргу через інкасацію коштів, роботу виконавчої служби чи обмеження щодо рахунків. Відповідно, у випадку сумнівів щодо правильності нарахувань не варто ігнорувати платіж – краще перевірити дані або оскаржити їх у встановленому порядку.
Читайте нас у Facebook
ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ:
- Податок на нерухомість: скільки потрібно заплатити власникам і продавцям житла у 2026 році
- Лист від ДПС про податок на нерухомість — на що звернути увагу, коли платити та як оскаржити завищену суму
- Купив 77 квартир з величезною знижкою: Міндіч перед війною пачками скуповував розкішну нерухомість у Києві - ЗМІ
