Оренда комерційної нерухомості в Україні - адвокатка назвала основні договірні ризики
За словами адвокатки, серйозним джерелом ризиків є умови щодо орендної плати, її періодичності, способу індексації та можливих підстав для перегляду
Основним документом, що визначає відносини між орендодавцем та орендарем, є договір оренди. Саме тому його ретельна перевірка перед підписанням є критично важлива. Серед основних моментів, які потребують особливої уваги, це строк оренди та умови пролонгації. Відсутність чітких формулювань, не вірне формування може створити підстави для одностороннього припинення договору або зміни умов оренди. Про це Інформатору розповіла адвокатка з нерухомості та земельного права юридичної компанії «Приходько та партнери» Яна Чернишова.
За словами адвокатки, серйозним джерелом ризиків є умови щодо орендної плати, її періодичності, способу індексації та можливих підстав для перегляду. Невизначеність або двозначність у цих положеннях може призвести до фінансових суперечок. Також обов’язково потрібно з’ясувати, хто відповідальний за утримання приміщення та проведення поточних чи капітальних ремонтів. Часто орендодавці перекладають ці обов’язки на орендаря, що є неприйнятним без відповідного зниження орендної ставки.
Перед укладенням договору необхідно перевірити правовстановлюючі документи орендодавця та переконатися, що він має законне право розпоряджатися майном. У разі відсутності такого права, договір може бути визнано недійсним, а орендар — втратити. Не менш важливою є попередня оцінка технічного стану об’єкта оренди. Огляд систем електропостачання, вентиляції, опалення, каналізації та підлогового покриття дає змогу виявити приховані недоліки, що можуть призвести до додаткових витрат. Саме тому використання якісних матеріалів, таких як підлогові покриття від надійних постачальників є виправданою інвестицією.
Можливість передачі приміщення в суборенду — ще один момент, який слід чітко регламентувати. Без відповідного дозволу така дія може кваліфікуватися як порушення договору з усіма юридичними наслідками. Аналогічно, страхування комерційного приміщення, важлива опція, яка допоможе компенсувати витрати у випадках аварій або пошкоджень. Окремо варто передбачити процедури вирішення спорів. Механізми, як-от медіація, визначення підсудності або арбітражу, допомагають уникати ескалації конфліктів та зменшити витрати на юридичні процеси.
Ризикованість постачальників товарів (контрагентів) при закупівлі обладнання
Також адвокатка зазначила, що закупівля обладнання відбувається на підставі господарсько-правових договорів, тому вибір контрагента напряму впливає на належне виконання зобов’язань та відсутність юридичних і фінансових ризиків. Згідно з законодавством, сторони несуть відповідальність за неналежне виконання або невиконання зобов’язань. Саме тому юридична оцінка ризикованості постачальника є обов’язковою перед укладенням договору. До основних юридичних ризиків, пов’язаних із ненадійними постачальниками, належать: постачання неякісного або невідповідного обладнання, порушення строків поставки, відсутність гарантійних зобов’язань, неспроможність виконати договір (через банкрутство, відсутність ресурсів чи шахрайство), а також юридичні спори через недостатню деталізацію умов договору.
З метою мінімізації ризиків необхідно перевіряти державну реєстрацію контрагента, наявність у нього ліцензій (якщо передбачено законодавством), КВЕДів, які відповідають предмету угоди; аналізувати фінансовий стан постачальника за допомогою відкритих джерел, судових реєстрів, публічних баз даних (зокрема ЄДР, YouControl, Opendatabot); вивчати договірні умови, особливо пункти щодо якості товару, способу та строку постачання, відповідальності сторін, порядку приймання товару, умов гарантії та сервісного обслуговування; вимагати додаткові документи: сертифікати відповідності, висновки лабораторій, технічну документацію, інструкції, підтвердження походження товару; застосовувати передоплату частинами або банківські гарантії, якщо договірна сума є значною; включати штрафні санкції та умови про розірвання договору, які забезпечують інтереси замовника у випадку невиконання постачальником своїх обов’язків. Окрему увагу слід приділити потенційним репутаційним ризикам, якщо постачальник пов'язаний із судовими процесами, кримінальними провадженнями чи перебуває у «чорному списку» закупівель (наприклад, у системі Prozorro).
"Комплексна правова перевірка постачальника та правильне оформлення договірних умов — це ефективна стратегія управління ризиками закупівель", - підкреслила Чернишова.
Підписуйтесь на наш Telegram-канал, щоб не пропустити важливих новин. Підписатися на канал у Viber можна тут.
