Іпотека в США доступна для українців: корисні поради
Українці, які переїхали до США, можуть скористатися програмами іпотечного кредитування
Іпотека у США — один з ключових інструментів для придбання житла, адже більшість американців купують нерухомість саме в кредит. 2025 року ринок залишається складним: ставки лишаються високими, а ціни на житло стабільно зростають. Однак навіть за цих умов українці, які переїхали до США, можуть скористатися програмами іпотечного кредитування — як державними, так і приватними.
Основні вимоги для отримання іпотеки в США
1. Кредитна історія (Credit Score)
Кредитний рейтинг є ключовим фактором під час розгляду заявки на іпотеку:
- конвенційні кредити: мінімум 620 балів;
- FHA-кредити: від 580 балів за внеску 3,5%; від 500 балів за внеску 10%;
- VA та USDA кредити: офіційно мінімуму немає, але зазвичай вимагається 620+ балів.
2. Початковий внесок (Down Payment)
Розмір початкового внеску залежить від типу кредиту:
- конвенційні кредити: від 3% до 20%;
- FHA-кредити: мінімум 3,5%;
- VA та USDA кредити: 0% для кваліфікованих позичальників.
Зверніть увагу, що внесок менш як 20% зазвичай вимагає додаткового страхування (PMI або MIP).
3. Співвідношення боргу до доходу (DTI)
Цей показник визначає, яку частину доходу ви витрачаєте на погашення боргів:
- конвенційні кредити: максимум 43%, іноді до 50% в разі сильного кредитного профілю;
- FHA-кредити: до 57% з компенсаційними факторами;
- VA та USDA кредити: зазвичай до 41%.
4. Підтвердження доходу та зайнятості
Необхідно надати:
- довідки про доходи (W-2, податкові декларації за два роки);
- докази стабільної зайнятості або доходу;
- для самозайнятих осіб — податкові декларації та фінансові звіти за два роки.
5. Активи та резерви
Деякі кредитори можуть вимагати наявність:
- заощаджень для покриття початкового внеску та витрат на закриття угоди;
- резервів на 2−6 місяців платежів за іпотекою.
6. Статус у країні
Отримати іпотеку можуть як громадяни США, так і нерезиденти, хоча для останніх умови можуть бути менш вигідними, а відсоткова ставка вища на 1−2%. Виняток становлять іммігранти з політичним притулком, яким доступні нижчі ставки, як для резидентів.
Типи іпотечних кредитів
Конвенційні іпотечні кредити
Конвенційні кредити (Conventional Loans) — популярний вибір, хоча їх отримання можуть вимагати високого кредитного рейтингу, низького співвідношення боргу до доходу та значного початкового внеску. Якщо ви відповідаєте цим вимогам, такі кредити можуть бути вигідними завдяки низьким ставкам і меншим зборам. Усередині цієї категорії виділяють:
- конформні кредити (Conforming Loans). Ці кредити відповідають стандартам, встановленим Fannie Mae і Freddie Mac, і мають щорічний ліміт на суму кредиту, який може бути збільшений у зонах з дорогим житлом. Конформні кредити пропонують конкурентні ставки та часто обираються позичальниками з гарною кредитною історією;
- неконформні кредити (Non-Conforming Loans або Jumbo Loans). Якщо сума кредиту перевищує ліміти конформного кредиту, може знадобитися Jumbo-кредит, який часто супроводжується вищими відсотковими ставками та особливими вимогами.
Іпотеки з державною підтримкою
Ці іпотечні кредити роблять купівлю нерухомості доступнішою для певних категорій позичальників у США, таких як покупці першого житла або ветерани. Державна підтримка знижує вимоги до початкового внеску і кредитного рейтингу.
- FHA Loans. Застраховані Федеральним управлінням житлового будівництва (FHA), ці кредити дозволяють внести початковий внесок від 3,5%. Вони підходять для позичальників з низьким кредитним рейтингом або обмеженими коштами на початковий внесок. Однак FHA-кредити вимагають обов’язкового іпотечного страхування, що збільшує щомісячний платіж;
- VA Loans. Призначені для ветеранів, чинних військовослужбовців та їхнього подружжя. VA-кредити не вимагають початкового внеску та іпотечного страхування. Вони пропонують низькі ставки та невеликі витрати на закриття угоди;
- USDA Loans. Ці іпотечні кредити підтримуються Міністерством сільського господарства США і призначені для покупців, які планують придбати житло в сільській або приміській місцевості. USDA-кредити орієнтовані на людей з низьким і середнім доходами, не потребують початкового внеску, але мають обмеження за рівнем доходу та вимогами до місця розташування житла.
Спеціалізовані варіанти іпотек
Крім традиційних та іпотек з державною підтримкою, у США існують й інші унікальні варіанти, створені для специфічних фінансових ситуацій:
- ремонтні кредити (Renovation Loans). Ці кредити дозволяють покупцям фінансувати ремонт у рамках іпотеки, що спрощує процес купівлі та поліпшення житла. Популярні варіанти — FHA 203(k) і HomeStyle Renovation від Fannie Mae;
- кредити для лікарів (Physician Loans). Призначені для медичних працівників з високим потенціалом доходу, але значним боргом за студентськими позиками. Ці кредити пропонують гнучкі умови та не вимагають іпотечного страхування навіть за низького початкового внеску;
- Non-QM кредити (Non-QM Loans). Ці кредити підходять для позичальників з нестандартною документацією щодо доходу, таких як самозайняті та інвестори. Non-QM іпотеки часто пропонують більш гнучкі умови, хоча можуть супроводжуватися вищими процентними ставками.
Вибір відповідного типу іпотеки залежить від вашої фінансової ситуації та цілей. Працюючи з іпотечним консультантом або кредитором, ви зможете вивчити доступні варіанти та обрати той, який найкраще підходить для вашого бюджету та способу життя.
Актуальні умови іпотеки в США
Згідно з даними компанії Optimal Blue 2025 року середня ставка для 30-річної фіксованої іпотеки сьогодні становить приблизно 6,628% для первинних покупців і трохи більше — близько 6,71% — для рефінансування. Порівняно з історичними мінімумами 2020−2021 років, це помітне підвищення. Проте експерти впевнені, що ринок житла все ще сповнений можливостей.
Середня ціна на житло в США досягла 414 тис. доларів. Це створює додаткові виклики для покупців з середнім доходом, оскільки щомісячні платежі можуть перевищувати 2 тис. доларів без урахування податків та страхування.
Особливості отримання іпотеки в США для українських біженців
Українські біженці, які переїхали до США в межах програм гуманітарного пароля (наприклад, Uniting for Ukraine), можуть мати певні труднощі під час спроби отримати іпотеку. Головна проблема — відсутність кредитної історії в США та статусу постійного резидента, що ускладнює роботу з банками. Однак отримання іпотеки можливе, якщо дотримано певних умов:
- Юридичний статус: особи з гуманітарним паролем, хоча й мають легальне перебування, не є постійними резидентами (green card holders). Однак деякі кредитори все одно розглядають їхні заявки, особливо якщо є стабільне джерело доходу та SSN (Social Security Number).
- Кредитна історія: новоприбулі, як правило, не мають американської кредитної історії, що є ключовим фактором під час розгляду іпотеки. Це можна компенсувати наданням альтернативних доказів платоспроможності (довідки про оплату оренди, комунальних послуг) або співпозичальником з сильною кредитною історією (co-signer), або побудовою власного кредитного рейтингу протягом 6−12 місяців.
- Джерело доходу: банки вимагатимуть підтвердження офіційного доходу в США (зарплата, податкові декларації, контракти тощо). Готівковий дохід без підтверджень не враховується.
4. Початковий внесок: у більшості випадків біженці мають внести від 10% до 20% вартості житла. Чим вищий внесок — тим більші шанси на схвалення. - Спеціалізовані програми: FHA (Federal Housing Administration) — програма, яка приймає позичальників з низьким кредитним рейтингом та дозволяє внести лише 3,5%, однак не завжди доступна для тимчасових статусів; Non-QM кредити — альтернативні іпотеки для нетипових клієнтів (без кредитної історії або з нестандартним доходом), але вони мають вищі ставки (7−9%) та суворіші умови.
- Місцеві програми допомоги: деякі штати (наприклад, Каліфорнія, Нью-Йорк, Вашингтон) мають програми підтримки для біженців та новоприбулих, які включають фінансову консультацію, гранти на внесок або субсидовані кредити.
Поради для українців, які планують придбати житло в США
- Підготовка документів: заздалегідь зберіть всі необхідні документи, включаючи переклади та апостилі, якщо потрібно.
- Покращення кредитного рейтингу: погасіть наявні борги та уникайте нових перед подаванням заявки.
- Консультація з фахівцями: зверніться до іпотечних брокерів або фінансових консультантів, які мають досвід роботи з іноземними покупцями.
- Розгляд альтернатив: оцініть можливість використання програм підтримки першого житла або регіональних програм допомоги.
Читайте нас у Facebook
Зараз читають на Інформаторі
