Купівля житла в Польщі в кредит: перший внесок та ставка за іпотекою
Польські банки розглядають заявки від іноземців, зокрема без постійної посвідки на проживання, але з чинним дозволом на перебування
За офіційними даними, в Польщі зареєстровано понад 1,5 млн громадян України, з яких 980 тис. мають статус тимчасового захисту. Проте реальна кількість українців у Польщі може бути значно вищою, ніж вказують офіційні дані. Попит на житло серед українців стрімко зростає: 2023 року українці придбали близько 7 700 квартир загальною площею майже 380 тис. м², попри найвищий в ЄС рівень зростання цін та жорсткі умови кредитування. Іпотека — зручний механізм купівлі житла, добре розвинений в Польщі. Однак кредитування іноземців має свої особливості й складнощі.
Загальні умови отримання іпотеки в Польщі
- Громадянство не обов’язкове. Польські банки розглядають заявки від іноземців, зокрема без постійної посвідки на проживання, але з чинним дозволом на перебування.
- Підтвердження доходів і фінансова стабільність. Основний критерій — стабільна заробітна плата або офіційні доходи за останні 6−12 місяців.
- Перший внесок 10−20%. Стандартом 2024 року було 20% вартості житла, але завдяки державним програмам мінімальний внесок може бути знижений до 0%.
- Процентна ставка. Базова ставка міжбанківського кредитування Wibor у III кварталі 2024 року становила 6,75%, що впливає на вартість кредитів.
Програма «Житло на старт»
Від 15 січня 2025 року в Польщі діє нова пільгова програма «Житло на старт», що передбачає пільгові ставки: від 0% до 1,5% річних залежно від складу сім’ї. Максимальні суми кредитування:
- одинаки — до 200 тис. злотих;
- пари — до 400 тис. злотих;
- сім'ї з однією дитиною — до 500 тис. злотих.
Регіональні надбавки: в містах із високою вартістю нерухомості (наприклад, Варшава) можуть додаватися додаткові пільги або збільшені ліміти. Очікується, що участь у програмі «Житло на старт» візьмуть понад 50 тисяч осіб до кінця року, а загальна бюджетна підтримка складатиме близько 500 млн злотих.
Кредит без першого внеску
На початку 2025 року щонайменше в 8 великих польських банках (зокрема PKO BP, Pekao, mBank, ING, Santander, BNP Paribas, Alior та Millennium) з’явилася можливість оформлення іпотеки без першого внеску. Ця опція доступна для різних категорій:
- одинаки та пари;
- сім’ї з дітьми;
- особи з інвалідністю.
За умовами таких кредитів банк може покрити до 100% вартості квартири, а ризики частково перекриваються державними гарантіями.
Вимоги до заявників:
- Відсутність іншої житлової нерухомості. Позичальник не повинен володіти іншим житлом у Польщі чи корпоративними правами на нього.
- Виняток для багатодітних сімей. Родини з трьома й більше дітьми можуть подавати заявки, навіть якщо вже мають квартиру, за окремими програмами поліпшення житлових умов.
- Строк перебування. Дозвіл на тимчасове чи постійне проживання, або підтвердження тимчасового захисту.
Гарантії та підтримка від Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK)
Банк народного господарства Польщі (BGK) гарантує комерційним банкам початковий внесок до 100 тис. злотих (10−20% від суми кредиту). Завдяки цьому:
- банки зменшують власні ризики;
- авторизовані установи охочіше надають кредити українцям;
- знижуються вимоги до розміру першого внеску.
Необхідні документи під час оформлення кредиту
Пакет необхідних документів для оформлення іпотечного кредиту містить:
- закордонний паспорт;
- карту постійного проживання в Польщі (karty stałego pobytu) або карту тимчасового перебування (karty czasowego pobytu) мінімум на 12 місяців. У другому випадку терміни надання кредиту будуть відповідати терміну її дії;
- свідоцтво про сплату податків (zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach);
- довідку про зарплату за останні три-шість місяців (за наявності безстрокового трудового контракту — umowa o prace na czas nieokreslony);
- договір на рік вперед і довідку про доходи за останні три-шість місяців (за наявності трудового договору на певний строк — umowa o prace na czas okreslony);
- довідку про доходи за останні півроку-рік (у разі працевлаштування в Польщі за договором за контрактом — umowa zlecenia/o dzieło);
- довідку про доходи за один-два роки (в разі ведення власного бізнесу в Польщі);
- довідку про несудимість (zaświadczenie o niekaralności);
- польський рапорт BIK (Biuro Informacji Kredytowej), довідку про виплату PIT та історію руху коштів на банківському рахунку претендента;
- попередній договір (umowa wstępna) із забудовником (девелопером) чи з продавцем нерухомості;
- дозвіл від Міністра внутрішніх справ Польщі на покупку нерухомості в разі купівлі будинку або земельної ділянки іноземцем, який прожив в країні не менше п’яти років.
Потрібно також дозвіл на придбання будь-якої нерухомості, яка розташована в прикордонній зоні.
Правила купівлі житла в Польщі
Дозвіл на купівлю нерухомості: громадяни Європейського Союзу можуть купувати житло в Польщі без будь-яких додаткових дозволів. Для громадян країн, що не входять до ЄС, купівля квартири зазвичай не потребує дозволу, але якщо йдеться про придбання будинку або земельної ділянки, може знадобитися спеціальний дозвіл від Міністерства внутрішніх справ Польщі.
Типи нерухомості: іноземці можуть купувати як квартири, так і будинки. Проте, для земельних ділянок, особливо сільськогосподарських, можуть існувати обмеження.
Процес купівлі нерухомості
- Попередній договір (Umowa przedwstępna) — документ, який фіксує намір обох сторін укласти угоду. Зазвичай підписується після досягнення згоди про ціну та умови купівлі-продажу. Під час підписання попереднього договору покупець може сплатити завдаток (зазвичай 10% від вартості нерухомості).
- Нотаріальний договір: остаточний договір купівлі-продажу обов’язково оформляється у присутності нотаріуса. Це юридична вимога, яка гарантує легітимність угоди.
- Реєстрація в кадастрі: після підписання договору нотаріус подає документи для реєстрації права власності в Кадастровому реєстрі (Księgi wieczyste). Це обов’язковий етап, який завершує процес купівлі.
Податки та витрати:
- Податок на цивільноправові дії (PCC): під час купівлі житла на вторинному ринку покупець сплачує 2% податку від вартості нерухомості.
- Витрати на нотаріуса: послуги нотаріуса оплачуються покупцем. Вартість залежить від ціни нерухомості, але зазвичай становить від 0,5% до 2% від її вартості.
- Комісія рієлтора: якщо ви користуєтесь послугами рієлтора, комісія зазвичай становить 2−3% від вартості нерухомості. Комісія часто ділиться між покупцем і продавцем, залежно від домовленості.
Читайте нас у Facebook
