Внес более миллиона гривен в ОК "ЖСК "Союз застройщиков 28", а квартиру так и не получил - что решил Верховный суд
Кассационный суд признал решение преждевременными: квитанция об оплате более 1 млн грн не может быть отклонена только из-за технических дефектов кассового ордера
Верховный Суд отменил решение судов двух предыдущих инстанций, отказавших покупателю квартиры в признании имущественных прав на объект строительства жилищно-строительного кооператива в Ивано-Франковске. Суды признали договор не вступившим в силу - из-за отсутствия, по их мнению, доказательств оплаты. Дело было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В мае 2022 года мужчина заключил с ОК "ЖСК "Союз застройщиков 28" договор о целевом взносе - на строительство и передачу в собственность однокомнатной квартиры площадью 49,4 кв. м на третьем этаже. Истец уплатил весь взнос - 1 079 785 грн - квитанцию в прибыльный кассовый ордер с печатью предприятия Детали дела содержит постановление Единого государственного реестра судебных решений.
Мужчина обратился в суд с иском о признании имущественных прав на проинвестированный объект. Кооператив предоставил аудиторский отчет, согласно которому по данным бухгалтерского учета никаких кассовых операций с истцом в проверенном периоде не зафиксировано. Суды первой и апелляционной инстанций отказали в иске именно из-за отсутствия таких записей в учете кооператива.
"Выдав такую квитанцию истцу, ответчик создал презумпцию совершения истцом определенных действий, направленных выполнения условий договора, заключенного между сторонами, опровергнуть которую в фактических обстоятельств этого дела должен ответчик", - пишет Верховный Суд.
Что установила коллегия судей
Верховный Суд изложил ряд ключевых правовых позиций, на которых основывается постановление от 24 июня 2026:
- Квитанция к прибыльному кассовому ордеру с печатью предприятия является первичным документом, подтверждающим факт передачи средств. Отсутствие подписи кассира не делает этот документ недействительным: пункт 25 Положения НБУ о ведении кассовых операций допускает подписание ордера главным бухгалтером или уполномоченным руководителем.
- Превышение лимита наличных расчетов может свидетельствовать о нарушении кассовой дисциплины самим кооперативом, но не опровергает факт принятия средств.
- Аудиторский отчет по отсутствию кооперативного учета сделки не является первичным бухгалтерским документом и не может сам по себе опровергать реальное движение активов.
- Суды не исследовали факт ведения строительства дома и получения квартир другими ассоциированными членами кооператива – эти обстоятельства прямо касаются реальности хозяйственной деятельности ответчика.
- Кооператив дал истцу согласие на уступку права членства по договору – это действие также свидетельствует о признании им договорных обязательств.
Верховный Суд в составе коллегии судей Первой судебной палаты Кассационного гражданского суда - председательствующий Е.В. Выводы судов первой и апелляционной инстанций признаны преждевременными. Решение Ивано-Франковского городского суда от 30 сентября 2025 года и постановление Ивано-Франковского апелляционного суда от 14 января 2026 отменено, дело направлено на новое рассмотрение.
Как защищаются права инвесторов в новостройках
Верховный Суд подчеркнул: инвестор, полностью выполнивший условия финансирования, приобретает имущественные права на объект - так называемое "право ожидания". Это ограниченное вещное право, удостоверяющее правомочие собственника получить право собственности на недвижимость в будущем после ввода дома в эксплуатацию и государственной регистрации. Суды должны оценивать реальное движение активов, а не ограничиваться проверкой формальных реквизитов документов.
В ходе нового рассмотрения суда первой инстанции предстоит проверить состояние строительства дома, обстоятельства оплаты в их совокупности и дать правовую оценку всем доказательствам - в том числе свидетельским показаниям и поведению кооператива после заключения договора.
Риски вложений в жилье через кооператив
Права инвесторов в строительство через кооперативные схемы остаются незащищенными на законодательном уровне: даже наличие судебного решения по дому может сделать невозможным ввод его в эксплуатацию и регистрацию права собственности. О ситуации, когда инвесторы становятся заложниками судебных решений по целым жилым комплексам, Информатор уже писал на примере киевского дела. Сам закон прописан так, что не гарантирует инвесторам прав и возможностей повлиять на эту ситуацию, говорится в этом материале.
Подтвердить право собственности на недвижимость можно через архивы БТИ или суд – Министерство юстиции детализировало порядок действий для разных случаев. Регистрация имущества в Государственном реестре прав обеспечивает правовую определенность при заключении сделок купли-продажи, дарения или наследования: без регистрации нельзя законно продавать, сдавать в аренду или передавать недвижимость в наследство. Подробно о том, как восстановить право собственности на жилье через суд или архивы, информатор рассказывал в отдельном материале.
Следите за нами в Telegram
Сейчас читают на Информаторе
