Вніс понад мільйон гривень до ОК "ЖБК "Спілка забудівників 28", а квартиру так і не отримав - що вирішив Верховний суд
Касаційний суд визнав рішення передчасними: квитанція про оплату понад 1 млн грн не може бути відхилена лише через технічні дефекти касового ордера
Верховний Суд скасував рішення судів двох попередніх інстанцій, які відмовили покупцю квартири у визнанні майнових прав на об'єкт будівництва житлово-будівельного кооперативу в Івано-Франківську. Суди визнали договір таким, що не набрав чинності, - через відсутність, на їхню думку, доказів оплати. Справу направили на новий розгляд до суду першої інстанції.
У травні 2022 року чоловік уклав із ОК "ЖБК "Спілка забудівників 28" договір про цільовий внесок - на будівництво та передачу у власність однокімнатної квартири площею 49,4 кв. м на третьому поверсі. Позивач сплатив увесь внесок - 1 079 785 грн - готівкою в день підписання договору, отримавши від кооперативу квитанцію до прибуткового касового ордера з печаткою підприємства. Деталі справи містить постанова Єдиного державного реєстру судових рішень. Кінцевий термін здачі об'єкта в експлуатацію за договором - IV квартал 2023 року - кооператив порушив, квартиру так і не передав.
Чоловік звернувся до суду з позовом про визнання майнових прав на проінвестований об'єкт. Кооператив надав аудиторський звіт, відповідно до якого за даними бухгалтерського обліку жодних касових операцій із позивачем у перевіреному періоді не зафіксовано. Суди першої та апеляційної інстанцій відмовили у позові - саме через відсутність таких записів у обліку кооперативу.
"Видавши таку квитанцію позивачу, відповідач створив презумпцію вчинення позивачем певних дій, спрямованих на виконання умов договору, укладеного між сторонами, спростувати яку за фактичних обставин цієї справи повинен відповідач", - пише Верховний Суд.
Що встановила колегія суддів
Верховний Суд виклав низку ключових правових позицій, на яких грунтується постанова від 24 червня 2026 року:
- Квитанція до прибуткового касового ордера з печаткою підприємства є первинним документом, що підтверджує факт передачі коштів. Відсутність підпису касира не робить цей документ недійсним: пункт 25 Положення НБУ про ведення касових операцій допускає підписання ордера головним бухгалтером або уповноваженою керівником особою.
- Перевищення ліміту готівкових розрахунків може свідчити про порушення касової дисципліни самим кооперативом, але не спростовує факту прийняття коштів.
- Аудиторський звіт щодо відсутності кооперативного обліку операції не є первинним бухгалтерським документом і не може сам по собі спростовувати реальний рух активів.
- Суди не дослідили факт ведення будівництва будинку та отримання квартир іншими асоційованими членами кооперативу - ці обставини прямо стосуються реальності господарської діяльності відповідача.
- Кооператив надав позивачу згоду на відступлення права членства за договором - ця дія також свідчить про визнання ним договірних зобов'язань.
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду - головуючий Є. В. Синельников, судді О. М. Осіян, Н. Ю. Сакара, В. В. Сердюк, Ю. В. Черняк - дійшов висновку, що суди попередніх інстанцій застосували формальний підхід і не вирішили спір по суті. Висновки судів першої та апеляційної інстанцій визнано передчасними. Рішення Івано-Франківського міського суду від 30 вересня 2025 року та постанову Івано-Франківського апеляційного суду від 14 січня 2026 року скасовано, справу направлено на новий розгляд.
Як захищаються права інвесторів у новобудовах
Верховний Суд наголосив: інвестор, який повністю виконав умови фінансування, набуває майнові права на об'єкт - так зване "право очікування". Це обмежене речове право, яке засвідчує правомочність власника отримати право власності на нерухомість у майбутньому після введення будинку в експлуатацію та державної реєстрації. Суди зобов'язані оцінювати реальний рух активів, а не обмежуватися перевіркою формальних реквізитів документів.
Під час нового розгляду суду першої інстанції належить перевірити стан будівництва будинку, обставини оплати в їх сукупності та дати правову оцінку всім доказам - у тому числі показанням свідків і поведінці кооперативу після укладення договору.
Ризики вкладень у житло через кооператив
Права інвесторів у будівництво через кооперативні схеми залишаються незахищеними на законодавчому рівні: навіть наявність судового рішення щодо будинку може унеможливити введення його в експлуатацію та реєстрацію права власності. Про ситуацію, коли інвестори стають заручниками судових рішень щодо цілих житлових комплексів, Інформатор вже писав на прикладі київської справи. Сам закон прописаний так, що не гарантує інвесторам прав і можливостей вплинути на цю ситуацію, - йдеться у тому матеріалі.
Підтвердити право власності на нерухомість можна через архіви БТІ або суд - Міністерство юстиції деталізувало порядок дій для різних випадків. Реєстрація майна у Державному реєстрі прав забезпечує правову визначеність при укладанні угод купівлі-продажу, дарування або спадкування: без реєстрації не можна законно продавати, здавати в оренду або передавати нерухомість у спадок. Детально про те, як відновити право власності на житло через суд або архіви, Інформатор розповідав у окремому матеріалі.
Слідкуйте за нами у Telegram
Зараз читають на Інформаторі
