Подешевеет или подорожает? Что будет с ценами на квартиры в новостройках Киева, Днепра, Одессы, Львова и других крупных городов

В 2023 году наблюдается постепенное возобновление строительства жилых комплексов. По статистике, в настоящее время возобновили строительство 75% жилых комплексов по Украине и 62% в Киеве. Хотя спрос на первичном рынке составляет всего 25-30% от довоенного уровня.

Согласно оценкам аналитиков ЛУН, до полномасштабной войны объем инвестиций в первичку в Украине составлял $10миллиардов. В частности:

• Киев - $2.5 млрд,
• Киевская область — $2 млрд,
• Львов — $1 млрд,
• Одесса — чуть более $1 млрд.

В 2023 году объем инвестиций сократился в среднем по стране в 5 раз. В частности, в Киеве и области зафиксировали минус 80-90%, Львове – минус 20%, Одессе – минус 80-90%. Если рассмотреть продажи в динамике, то относительно января-февраля 2023 года весной рынок показал +50-100% к росту, а летом +70% относительно зимы.

Как изменились цены?

Цены на жилье на первичном рынке Украины за последние полгода не демонстрировали резких колебаний. Этому способствовала стабилизация валютного курса и замедление инфляции. После начала полномасштабной российской агрессии девелоперы привязали стоимость недвижимости к курсу доллара, что позволяет снизить финансовые риски. На цены также оказывает влияние себестоимость строительства и курс гривны. Ведь определенное количество материалов доступно только за границей, например, стекло раньше покупали в россии и Беларуси. Игорь Черненко, основатель Investment Development Property (IDP) подчеркнул, что за границей, как и в Украине, в прошлом году фиксировали высокий уровень инфляции.

«Украинские производители стройматериалов закупают оборудование и часть материалов за рубежом, поэтому реагируют на девальвацию гривны. За последние полгода цены на жилье из-за увеличения себестоимости выросли в среднем на 15%, однако в гривне они почти не изменились, потому что украинская валюта укрепилась. Я прогнозирую повышение цен в валюте еще на 10-15% этой осенью, потому что себестоимость строительства продолжает расти», - отметил эксперт.

По данным ЛУН, в августе средние цены на квартиры в Украине по городам в новостройкахустановились следующие:

• Киев: 47 000 тыс. грн за кв м;
• Львов: 47,300 тыс. грн за кв. м;
• Одесса: 36,200 тыс. грн за кв м;
• Днепр: 41,100 тыс. за кв м;
• Ужгород: 39,200 тыс. грн за кв м;
• Черновцы: 33,500 тыс. грн за кв м;
• Ивано-Франковск: 26,900 тыс. грн за кв м;
• Тернополь: 24,300 тыс. грн за кв.м.

Какие квартиры покупают больше всего?

Значительная часть потенциальных инвесторов в строительство и покупателей готового жилья откладывают финальное решение до момента полной победы Украины. Согласно исследованию ЛУН, в Киеве этой весной таких было 49%.

«Покупатели не хотят терять время на ожидание завершения строительства. Они хотят покупать готовые квартиры, желательно с ремонтом, чтобы сразу туда въезжать или сдавать в аренду. Поэтому гораздо большее внимание покупателей привлекает вторичный рынок недвижимости», - отметил Александр Хмелевский, независимый эксперт.

Он добавил, что после начала большой войны наибольшим спросом пользуется жилье на западе страны – во Львове, Ужгороде, Ивано-Франковске и Киеве, который считается безопасным городом из-за установленных современных систем ПВО. Кстати, квартиры на западе страны покупают и киевляне на случай обострения ситуации, а по окончании войны они планируют сдавать жилье в аренду.

«Если сравнивать период до февраля 2022 года и сейчас, то раньше была тенденция инвестировать в первичную недвижимость на максимально ранней стадии строительства – для достижения высокой рентабельности инвестиции. Сейчас из-за рисков войны, жилье покупают в почти готовых, построенных объектах, - рассказала Анна Мурашенко, соучредитель строительной компании «Really Building». – И вторая тенденция – люди почти не покупают жилье с целью бизнес-инвестиций. В большинстве своем на рынке первичной недвижимости покупают для прямого потребителя, то есть для проживания».

В целом, сейчас высоким спросом пользуются одно-двухкомнатные квартиры площадью 40-70 кв.м до $60-70 тыс. в домах, расположенных подальше от объектов инфраструктуры – ТЭЦ, воинских частей и т.д.

Учитывая, что зимой нас снова ждут отключения электроэнергии, покупатели стремятся купить жилье с газом и централизованным отоплением. Поскольку практически у всех новостроек есть электрические плиты, а значительная часть еще и электроотопление, это также снижает спрос на первичном рынке.

Как выглядит портрет покупателя первичной недвижимости? Игорь Черненко, основатель Investment Development Property (IDP) рассказал, что это переселенцы из других регионов страны, которые не планируют возвращаться домой и покупатели, имевшие средства на жилье еще до начала полномасштабного российского вторжения.

Владимир Семенцов, соучредитель и управляющий партнер компании INSPI Development считает, что при оптимистическом сценарии спрос будет расти точечно и лишь на почти готовые объекты в отдельных локациях, наиболее защищенных от вражеских ракетных атак. Следовательно, наибольшее внимание потенциальных покупателей (свыше 75% спроса) будет приковано к 1,2-комнатным площадью до 70 м2 в объектах на финальных стадиях строительства, расположенных в относительно безопасных городах, таких, как Киев, Львов, Ивано-Франковск, Ужгород , отчасти это касается Одессы и Днепра.

Эксперт также отметил, что во II полугодии 2023 года уровень спроса во многом будет зависеть от нескольких важных факторов:

• течение войны (причиненного вреда врагом) и ожидаемое освобождение украинских территорий от врага;
• объема и системности международной финансовой помощи, которая, главным образом, направлена ​​на покрытие огромных расходов госбюджета;
• общего положения в экономике страны: увеличение активности как крупных предприятий, так и малого и среднего бизнеса с соответствующим ростом внутренних источников наполнения бюджета;
• уменьшение безработицы, постепенного роста доходов граждан;
• лояльных условий приобретения жилья на первичном рынке: программы по рассрочке, совместные ипотечные программы банков и системных девелоперов, уровня скидок при 100% уплаты стоимости жилья и т.д.

Наталья Толуб

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:

• Суд отменил частные права на гидросооружение на Оболонской набережной Киева
• Застройщик собирается обжаловать запрет строить ТРЦ на Крещатике в Киеве - подробности скандала
• Как изменятся арендные ставки в ТРЦ Киева и хватит ли там свободных мест для всех желающих - прогноз аналитиков
• Как застройщики уничтожают исторические здания Киева и помогут ли это преодолеть кадровые изменения в КГГА