Подешавшає чи подорожчає? Що буде з цінами на квартири в новобудовах Києва, Дніпра, Одеси, Львова та інших великих міст

У 2023 році спостерігається поступове відновлення будівництва житлових комплексів. За статистикою, на даний час відновили будівництво 75% житлових комплексів по Україні та 62% в Києві. Хоча попит на первинному ринку становить лише 25-30 % від довоєнного рівня.

Згідно з оцінками аналітиків ЛУН, до повномасштабної війни обсяг інвестицій у первинку в Україні складав $10мільярдів. Зокрема:

• Київ - $2.5 млрд,
• Київська область — $2 млрд,
• Львів — $1 млрд,
• Одеса — трохи більше ніж $1 млрд.

У 2023 об’єм інвестицій скоротився в середньому по країні у 5 разів. Зокрема, в Києві та області зафіксували мінус 80-90%, Львові - мінус 20%, Одесі - мінус 80-90%. Якщо розглянути продажі в динаміці, то відносно січня-лютого 2023 навесні ринок показав +50-100% до зростання, а влітку +70% відносно зими. 

Як змінилися ціни?

Ціни на житло на первинному ринку України за останні півроку не демонстрували різких коливань. Цьому сприяла стабілізація валютного курсу та уповільнення інфляції. Після початку повномасштабної російської агресії девелопери прив’язали вартість нерухомості до курсу долара, що дозволяє зменшити фінансові ризики. На ціни також впливає собівартість будівництва та курс гривні. Адже певна кількість матеріалів доступна лише за кордоном, наприклад, скло раніше купували в росії та білорусі. Ігор Черненко, засновник Investment Development Property (IDP) підкреслив, що за кордоном, як і в Україні, минулого року фіксували високий рівень інфляції.

«Українські виробники будматеріалів закуповують обладнання та частину матеріалів за кордоном, тож реагують на девальвацію гривні. За останні півроку ціни на житло через збільшення собівартості зросли в середньому на 15%, однак в гривні вони майже не змінились, бо українська валюта зміцнилась. Я прогнозую підвищення цін у валюті ще на 10-15% цієї осені, бо собівартість будівництва продовжує зростати», - зазначив експерт.

За даними ЛУН, у серпні середні ціни на квартири в Україні по містах в новобудовах встановилися наступні:

• Київ: 47 000 тис. грн за кв м;
• Львів: 47,300 тис. грн за за кв. м;
• Одеса: 36,200 тис. грн за кв м;
• Дніпро: 41,100 тис. за кв м;
• Ужгород: 39,200 тис. грн за кв м;
• Чернівці: 33,500 тис. грн за кв м;
• Івано-Франківськ: 26,900 тис. грн за кв м;
• Тернопіль: 24,300 тис. грн за кв м.

Які квартири купують найбільше?

Значна частина потенційних інвесторів у будівництво та покупців готового житла відкладають фінальне рішення до моменту повної перемоги України. Згідно з дослідженням ЛУН, в Києві цієї весни таких було 49%.

«Покупці не хочуть втрачати час на очікування завершення будівництва. Вони хочуть купувати вже готові квартири, бажано з ремонтом, щоб одразу туди в'їжджати чи здавати в оренду. Тому значно більшу увагу покупців привертає вторинний ринок нерухомості», - зазначив Олександр Хмелевський, незалежний експерт.

Він додав, що після початку великої війни найбільшим попит має житло на заході країни – у Львові, Ужгороді, Івано-Франківську та у Києві, який вважається безпечним містом через встановлені сучасні системи ППО. До речі, квартири на заході країни купують й кияни на випадок загострення ситуації, а після завершення війни вони планують здавати житло в оренду.

«Якщо порівнювати період до лютого 2022-го року і зараз, то раніше була тенденція інвестувати в первинну нерухомість на максимально ранній стадії будівництва – для досягнення найвищої рентабельності інвестиції. Зараз через ризики війни, житло купують в майже готових, збудованих об'єктах, -розповіла Анна Мурашенко, співзасновниця будівельної компанії «Really Building». - І друга тенденція – люди майже не купують житло з метою бізнес-інвестицій. Здебільшого на ринку первинної нерухомості купують для прямого споживача, тобто для проживання».

У цілому, нині високим попитом користуються одно-двокімнатні квартири площею 40-70 кв.м до $60-70 тис. в будинках, які розташовані подалі від об’єктів інфраструктури – ТЕЦ, військових частин тощо.

Враховуючи те, що взимку нас знову чекають відключення електроенергії, покупці прагнуть купити житло з газом та централізованим опаленням. Оскільки практично всі новобудови мають електричні плити, а значна частина ще й електроопалення, це також знижує попит на первинному ринку.

Як виглядає портрет покупця первинної нерухомості?  Ігор Черненко, засновник Investment Development Property (IDP) розповів, що це переселенці з інших регіонів країни, які не планують повертатись додому та покупці, які мали кошти на житло ще до початку повномасштабного російського вторгнення.

Коли зросте попит на нерухомість?

Володимир Семенцов, співзасновник та керуючий партнер компанії INSPI Development вважає, що за найоптимістичнішого сценарію попит зростатиме точково і лише на майже готові об’єкти в окремих локаціях, що є найбільш захищеними від ворожих ракетних атак. Відтак найбільша увага потенційних покупців (понад 75% попиту) буде прикута до 1,2-кімнатних площею до 70 м2 в об’єктах на фінальних стадіях будівництва, розташованих у відносно безпечних містах, таких, як Київ, Львів, Івано-Франківськ, Ужгород, частково це стосується Одеси та Дніпра.

Експерт також зауважив, що у II півріччі 2023 року рівень попиту багато в чому залежатиме від кількох важливих чинників:

• перебігу війни (заподіяної шкоди ворогом) та очікуваного звільнення українських територій від ворога;
• обсягу і системності міжнародної фінансової допомоги, яка, головним чином, спрямована на покриття величезних видатків держбюджету;
• загального стану в економіці країни: збільшення активності, як великих підприємств, так і малого і середнього бізнесу з відповідним зростанням внутрішніх джерел наповнення бюджету;
• зменшення безробіття, поступового зростання доходів громадян;
• лояльних умов придбання житла на первинному ринку: програми з розтермінування, спільні іпотечні програми банків і системних девелоперів, рівня знижок за умов 100% сплати вартості оселі тощо.

Наталя Толуб

ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ:

• Суд скасував приватні права на гідроспоруду на Оболонській набережній Києва
• Забудовник збирається оскаржити заборону будувати ТРЦ на Хрещатику в Києві - подробиці скандалу
• Як зміняться орендні ставки у ТРЦ Києва та чи вистачить там вільних місць для всіх бажаючих - прогноз аналітиків
• Як забудовники знищують історичні будівлі Києва та чи допоможуть це подолати кадрові зміни в КМДА