ТОПТЕМЫ:

07:13

Кабмин с июня изменил правила аренды жилья в Украине - адвокат рассказала подробности и развеяли мифы из медиа

В СМИ пишут о том, что Кабинет Министров обязал официально регистрировать каждый договор аренды недвижимости. Что произошло на самом деле и как будет работать - Информатору рассказала адвокат и руководитель ЮК Prima Leader Group Дина Дрыжакова

Дмитро Чернишов Редактор

Адвокат Дина Дрыжакова о новых правилах аренды недвижимости в Украине

В медиа озвучили новости о новых правилах аренды недвижимости, введенных Кабинетом Министров Украины. Впрочем, не всегда вопиющие заголовки отвечают тому, что на самом деле планируют сделать органы власти. Теперь нотариусы должны сообщать о заверенных договорах аренды в налоговую в электронной форме в день соглашения. Адвокат и руководитель Юридической компании Prima Leader Group Дина Дрижакова подробно рассказала Информатору подробности нововведения от правительства Украины.

Новость под названием «Аренда жилья с июня по новым правилам: Кабмин обязал регистрировать каждый договор» требует четкого разграничения реальных нормативно-правовых актов и медийной интерпретации (часто согрешающей кликбейтом или юридическими неточностями). Это подчеркивает адвокат Дина Дрижакова.

Согласно официальным правительственным решениям и сообщениям Министерства финансов, Кабинет Министров Украины принял постановление, изменяющее порядок информирования Государственной налоговой службы (ГНС) о договорах аренды недвижимости.

Что на самом деле изменилось: ранее нотариусы должны были подавать информацию о заверенных ими договорах аренды в бумажном или общем отчетном порядке. Новое постановление перевело этот процесс в исключительно электронную цифровую форму. Теперь нотариус обязан направить сообщение в ГНС в день заверения договора аренды, скрепив его своим КЭП (квалифицированной электронной подписью). Форма сообщения четко структурирована и включает в себя РНОКПП (код) нотариуса, данные сторон и объекта.

Цель изменений: усиление контроля над администрированием НДФЛ (налога на доходы физических лиц) и военного сбора с доходов от предоставления имущества в аренду, цифровизация взаимодействия между нотариатом и ГНС.

Юридический разбор утверждений из медиа (где содержатся неточности)

В публикациях некоторых СМИ (в частности, ссылающихся на регистрацию в ЕГЭССС или обязательность для каждого договора без исключения) есть серьезные смешения понятий с точки зрения Гражданского кодекса Украины (ГКУ):

Утверждение медиа: «Без регистрации договор признается недействительным и не имеет юридической силы».

Юридическая реальность: в соответствии со ст. 811 Гражданского кодекса Украины договор найма жилья заключается в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение обязательно только для договоров аренды жилья с последующим выкупом. Для обычного договора аренды квартиры нотариальная форма добровольна (по желанию сторон). Если стороны заключили письменный договор без нотариуса, он действует и имеет юридическую силу в суде с момента подписания. Кабмин не может своим постановлением отменить нормы Гражданского кодекса и объявить все простые письменные договоры "недействительными", поскольку кодексы имеют более высокую юридическую силу, чем постановления правительства.

Утверждение медиа: «Договор нужно регистрировать в Единой государственной электронной системе в сфере строительства (ЕГЭССС)».

Юридическая реальность: ЕГЭССС создана для учета градостроительной документации, лицензий, разрешений на строительство и принятие объектов в эксплуатацию. Массовая регистрация бытовых договоров аренды физических лиц не предусмотрена действующим законодательством (система строительства не является реестром гражданских имущественных прав или налоговых обязательств). Скорее всего, авторы статей перепутали это с автоматизированным обменом между реестрами прав недвижимости (ГРИП) или будущими экспериментальными сервисами в Дії.

Недвижимость. Фото: Информатор Днепр — Жилая недвижимость. Фото: Информатор Днепр

Налоговые риски и ответственность (штрафы)

Арендодатели (физические лица) обязаны самостоятельно декларировать доходы от аренды и платить 18% НДФЛ + 1.5% военного сбора, даже если договор заключен на обычном листе бумаги без нотариуса.

Если договор заключен у нотариуса, избежать налогов теперь невозможно вообще, поскольку ГНС получает информацию автоматически в тот же день.

Штрафы, о которых упоминают СМИ (от 1700 до 3400 грн), обычно относятся к ст. 164-1 КУоАП (нарушение порядка декларирования доходов), а также возможные доначисления налоговых обязательств и штрафы от ГНС за финансовые нарушения (ст. 123 Налогового кодекса Украины).

Если вы заключаете договор у нотариуса: будьте готовы, что информация мгновенно появится в базе ГНС, и владелец квартиры будет обязан уплатить налоги по результатам отчетного квартала/года.

Если заключается обычный письменный контракт (без нотариуса): он остается полностью законным и защищает права сторон в суде. Однако обязанность собственника декларировать этот доход и платить с него налоги никуда не исчезает.

"Хотя правительство технически изменило именно правила для нотариально удостоверенных сделок, общий тренд государства направлен на полную детенизацию рынка аренды. Государство последовательно закрывает лазейки для "серой" аренды, поэтому фиксация условий, прозрачные расчеты (желательно безналичные) и налоговое планирование становятся базовой необходимостью для арендодателей", - подчеркивает Дина Дрыжакова.

Ранее Информатор писал, что контроль за сделками с недвижимостью в Украине охватывает несколько звеньев одновременно. Риелторы обязаны регистрироваться в системе финансового мониторинга Госфинмониторинга и предоставлять данные о сделках, сумма которых превышает 400 тысяч гривен, что подробно описано в материале о финмониторинге при аренде недвижимости. Таким образом, нотариусы являются не единственным каналом контроля – к ним прилагаются еще и посредники рынка недвижимости.

Сейчас читают на Информаторе

08:35

Афипский НПЗ под Краснодаром атаковали дроны – на заводе вспыхнул масштабный пожар