Налог на зарубежную недвижимость: адвокат объяснил главные риски для украинцев
Как отмечает адвокат, доход от продажи зарубежной недвижимости является иностранным доходом
Продажа недвижимости за рубежом для украинцев облагается налогом по другим правилам. Льготы не действуют, а налог начисляется на всю сумму продаж, а не только на прибыль. Об этом в своем Telegram-канале написал адвокат Яков Воронин.
По словам адвоката, в Украине привыкли к относительно понятной логике: продаешь квартиру, которой владел более трех лет, первая продажа за год — ставка ноль. Даже без льготы — платишь налог с разницы между ценой продаж и ценой приобретения, то есть с прибыли. Но стоит перенести эту квартиру за границу — и вся эта конструкция довольно стремительно рассыпается.
"Доход от продажи зарубежной недвижимости — это иностранный доход, и он облагается налогом по другой статье Налогового кодекса. А это означает одновременно две вещи: льгота с нулевой ставкой не работает, и — что гораздо хуже — расходы на приобретение не учитываются. Да, вы правильно поняли - налог начисляется на всю сумму продажи", - отметил Воронин.
Как это выглядит в цифрах: купил за 200 тысяч евро, продал за 201 тысячу евро, реальная прибыль – 1 тысяча евро. НДФЛ 18% + военный сбор 5%, вместе 23% - но не от 1 тысячи евро, а от 201 тысячи евро. Это примерно 46 тысяч евро налогов – «прибыль в 1 тысячу евро зафиксирована успешно», по-другому и не скажешь.
"Но давайте дальше - следующая мысль, которая возникает естественно: я же заплатил налог в стране, где продал - его же должны зачесть? И тут ждет второе разочарование. Большинство европейских стран взимают именно налог на прирост капитала. А НКУ прямо говорит: налоги на капитал, на прирост капитала, на имущество - в зачет не идут. И это не какая-то сомнительная интерпретация налоговиков, это прямой текст нормы, так что фактически выходит, что налоги вы платите дважды. И даже конвенция об избежании двойного налогообложения эту ситуацию не исправляет. И отдельно о военном сборе — иностранный налог в счет ВС не входит в принципе никогда. Это тоже следует понимать. Один из вариантов, который мы прорабатываем с клиентами в подобных ситуациях, — выход из налогового резидентства Украины до момента продажи. Это не универсальный рецепт, но в определенных конфигурациях – это фактически единственный законный способ не платить 23% от суммы, с которой вы ничего не заработали", - объяснил Воронин.
Налог на недвижимость 2026
Ранее мы писали, что в 2026 году украинцы будут платить налог на недвижимое имущество за 2025 год. Несмотря на то, что этот налог не новый, каждый год возникает много вопросов относительно его размера, порядка начисления и льгот. Как рассказывала Информатору руководитель гражданской практики Verity Group Дарья Старовойтова, обязанность по уплате налога возникает у владельцев жилой недвижимости, площадь которой превышает установленные нормы, определенные Налоговым кодексом Украины: квартиры — более 60 кв. м; дома - более 120 кв. м; разные типы жилья (включая частицы) - более 180 кв. м суммарно. Важно: если лицо имеет в собственности несколько объектов жилой недвижимости – площадь суммируется.
Как определяется ставка
Ставку устанавливают местные советы, то есть она может отличаться в зависимости от населенного пункта. В то же время законодательством установлен только предельный размер налога - не более 1,5% от минимальной заработной платы за 1 кв. м. По состоянию на 1 января 2025 года минимальная зарплата составляет 8 тысяч гривен, следовательно, максимальная ставка — 120 гривен за 1 кв. м сверх нормы.
Кто освобождается от уплаты
Налог не уплачивается в следующих случаях:
- площадь недвижимости не превышает установленные нормы;
- объект находится на временно оккупированной территории, в зоне боевых действий или поврежден.
Льготные категории (облагаемые объекты):
- жилье детских домов семейного типа;
- недвижимость детей-сирот и детей с инвалидностью (при определенных условиях);
- жилье общественных объединений лиц с инвалидностью;
- объекты многодетных семей (5 и более детей)
Практические советы от адвоката:
- Проверяйте площадь – иногда данные в реестрах могут отличаться.
- Контролируйте получение сообщения – через электронный кабинет налогоплательщика это быстрее и достовернее.
- Обжалуйте ошибки – если налог начислен неправильно, его можно обжаловать в административном или судебном порядке.
- Обращайте внимание на решение местного совета — ставка может быть меньше максимальной.
Читайте нас в Facebook
Сейчас читают на Информаторе
