Тбілісі очима інвестора: прибутковість 8,6%, податок 5% та посвідка на проживання за купівлю

Іноземці дедалі активніше заходять на ринок нерухомості Грузії: у 2025 році на їхню частку припало близько 23% усіх покупок квартир. Цей інтерес легко пояснити — згідно з річним звітом Galt & Taggart, ринок нерухомості Грузії за рік зріс на 12,6%, до 3,57 млрд доларів, а кількість угод у Тбілісі досягла 42 388. Приваблює людей сюди не гарний краєвид із вікна, а всього-на-всього проста арифметика.

А насамперед те, що інвестування в квартиру в столиці Грузії практично гарантує певну прибутковість (хоча яку саме, звісно, сильно залежить від безлічі чинників). Оренда в Тбілісі приносить близько 8,6% річних — це третій результат серед 12 столиць регіону та майже вдвічі більше, ніж у Ризі (4,4%) чи Таллінні (3,6%). Відстають і найближчі сусіди: у Єревані прибутковість становить 6,6%, у Баку — 5,3%. При середній ставці 9,8 долара за метр грамотно спроектований житловий комплекс упевнено тримає планку вище ринку.

Другий аргумент — м'яка податкова система. Прибутковий податок від здачі житла в оренду становить лише 5% проти стандартних 20%, а сама купівля нерухомості фізичною особою податком не обкладається взагалі. Для іноземця умови нічим не відрізняються від умов для місцевих — практично жодних надбавок, квот чи обмежень на власність. Єдине — діє заборона на купівлю сільгоспземель. Але й до цієї специфічної заборони ніхто в Тбілісі не їхав, щоб інвестувати в сільгоспземлю. 

Третій — легальний статус. Купівля нерухомості відкриває шлях до посвідки на проживання (Residency by Investment): з 1 березня 2026 року мінімальний поріг інвестицій у нерухомість становить 150 000 доларів. І, до речі, для цього не обов'язково постійно перебувати в Грузії — з деякими девелоперами оформити угоду можна дистанційно. Попередній договір підписується віддалено, а особиста присутність потрібна лише для фінальної реєстрації в реєстрі. 

Ми згадали про можливість отримання ROI вище середнього на самому початку. Як уже зазначалося, прибутковість значною мірою визначається тим, що саме комплекс пропонує потенційному орендарю. Що простіша забудова, що менше зручностей і що далі вона від транспортних розв'язок тощо, то вища ймовірність, що здавати житло доведеться на гірших умовах, і то більший ризик простоювання нерухомості.

З іншого боку, зараз у Тбілісі будується безліч проектів преміумкласу, і якщо встигнути інвестувати на етапі будівництва, можна отримати досить вигідні умови для максимізації ROI. Таким проектом, наприклад, є Maqro City Tbilisi — комплекс на 4 000 квартир у 17 корпусах на 100 000 м², де майже половину території (45 169 м²) відведено під рекреацію, а метро «Самгорі» розташоване в 5 хвилинах пішки. Квартири здаються з повним оздобленням і продаються в безвідсоткову розстрочку з першим внеском від 10%.

Для іноземного інвестора умови виходять рідкісними: прибутковість удвічі вища за балтійську, податок лише 5%, посвідка на проживання на додачу — і все це на ринку, який зріс на 12,6% за рік.

FAQ: Часті запитання

Наскільки прибутковість у Тбілісі вища, ніж у регіоні? Близько 8,6% річних — проти 6,6% у Єревані, 5,3% у Баку та 3,6–4,4% у країнах Балтії. Якщо інвестувати в преміальніший житловий комплекс у Тбілісі, є шанси підвищити прибутковість значно вище середнього рівня.

Скільки податків сплачує іноземний власник? Податок на оренду житла становить 5%; сама купівля податком не обкладається.

З якої суми купівля нерухомості дає право на посвідку на проживання (ВНЖ)? З 1 березня 2026 року мінімальний поріг вартості нерухомості для отримання посвідки становить 150 000 доларів.

Чи потрібно приїжджати до Грузії для укладання угоди? Залежить від девелопера. Закон не обмежує підписання попереднього договору дистанційно, особиста присутність потрібна лише для фінальної реєстрації. Деякі девелопери пропонують таку послугу (зокрема, Maqro Development), а деякі — ні.