ТОПТЕМЫ:

Тбилиси Глазами Инвестора: Доходность 8,6%, Налог 5% и ВНЖ за Покупку

Олена Скобцева
Олена Скобцева Журналист
Тбилиси Глазами Инвестора: Доходность 8,6%, Налог 5% и ВНЖ за Покупку

Иностранцы всё активнее заходят на рынок недвижимости Грузии: в 2025 году на их долю пришлось около 23% всех покупок квартир. Этот интерес легко объясним - согласно годовому отчету Galf&Taggart, рынок недвижимости Грузии за год вырос на 12,6%, до 3,57 млрд долларов, а число сделок в Тбилиси достигло 42 388. Привлекает людей сюда не красивый вид из окна, а всего лишь простая арифметика.

А в первую очередь то, что вложить деньги в квартиру в столице Грузии практически гарантирует некую доходность (хотя какую именно, конечно, сильно зависит от множества факторов). Аренда в Тбилиси приносит около 8,6% годовых - третий результат среди 12 столиц региона и почти вдвое больше, чем в Риге (4,4%) или Таллине (3,6%). Отстают и более близкие соседи: в Ереване доходность 6,6%, в Баку — 5,3%. При средней ставке 9,8 доллара за метр грамотно спроектированный жилой комплекс уверенно держит планку выше рынка.

Второй аргумент - мягкая налоговая система. Подоходный налог со сдачи жилья в аренду составляет всего 5% против стандартных 20%, а сама покупка недвижимости физ. лицом налогом не облагается вовсе. Для иностранца условия ничем не отличаются от условий для местных - практически никаких надбавок, квот и ограничений на собственность. Единственное - действует запрет на покупку сельхозземли. Но и до этого специфического запрета никто в Тбилиси не ехал, чтобы вкладываться в сельхозземлю.

Третий - легальный статус. Покупка недвижимости открывает путь к виду на жительство (Residency by Investment): с 1 марта 2026 года минимальный порог на инвестицию в недвижку - 150 000 долларов. И, кстати, не всегда нужно для этого находиться в Грузии, с некоторыми девелоперами оформить сделку можно дистанционно. Предварительный договор подписывается удаленно, а личное присутствие нужно лишь для финальной регистрации в реестре.

Мы упомянули возможность ROI выше среднего в самом начале. Как уже было указано, доходность во многом определяется тем, что предлагает комплекс потенциальному арендатору. Чем проще застройка, меньше удобств, дальше от транспортных колец и т.д., тем больше возможность, что сдать придется на худших условиях, и выше вероятность вакантности. 

С другой стороны, сейчас в Тбилиси строится множество более премиальных проектов, и если успеть вложиться на этапе строительства, можно получить довольно хорошие условия для максимизации ROI. Такой проект, например,  Maqro City Tbilisi - комплекс на 4 000 квартир в 17 корпусах на 100 000 м², где почти половина территории (45 169 м²) отведена под рекреацию, а метро “Самгори” в 5 минутах пешком. Квартиры сдаются с полной отделкой и продаются в беспроцентную рассрочку от 10% взноса.

Для зарубежного инвестора расклад выходит редкий: доходность вдвое выше балтийской, налог в 5%, вид на жительство в придачу — и всё это на рынке, прибавившем 12,6% за год.

FAQ: Часто Задаваемые Вопросы

Насколько доходность в Тбилиси выше, чем в регионе? Около 8,6% годовых - против 6,6% в Ереване, 5,3% в Баку и 3,6–4,4% в Балтии. Если вложиться в более премиальный жилой комплекс в Тбилиси, есть шансы поднять доходность значительно выше среднего.

Сколько налогов платит иностранный собственник? Налог на аренду жилья - 5%; покупка налогом не облагается.

С какой суммы покупка дает право на ВНЖ? С 1 марта 2026 года, минимальный порог стоимости недвижимости для получения ВНЖ - 150 000 долларов. 

Нужно ли приезжать в Грузию для сделки? Зависит от девелопера. Закон не ограничивает подписание предварительного договора дистанционно, присутствие нужно только для финальной регистрации. Некоторые девелоперы предлагают эту услугу (Maqro Development, в том числе), а некоторые - нет.

Главная Актуально Україна на часі Youtube
Информатор в
телефоне 👉 Скачать