Финмониторинг при покупке недвижимости: адвокат раскрыл все секреты
В последнее время в медиа распространялась информация о якобы внедрении новых правил финансового мониторинга и усилении проверок финансовых операций в сфере недвижимости
Финансовый мониторинг в последнее время является достаточно обсуждаемой темой в украинском обществе. В то же время немало информации по этой процедуре недостоверной или искривленной, в частности, по усилению проверок финансовых операций в сфере недвижимости. Детальнее об этом Информатору рассказал управляющий партнер адвокатского объединения EvrikaLaw, председатель комитета Национальной ассоциации адвокатов по вопросам инвестиционной деятельности и приватизации Андрей Шабельников.
Ключевым нормативно-правовым актом, регулирующим процедуру осуществления финансового мониторинга, является Закон Украины «О предотвращении и противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, финансированию терроризма и финансированию распространения оружия массового уничтожения». Введение проверки финансовых операций с целью противодействия отмыванию доходов является составной частью процесса гармонизации национального законодательства с положениями Четвертой Директивы ЕС 2015/849, Регламента ЕС 2015/847, а также стандартами Группы по разработке финансовых мер по борьбе с отмыванием денег и финансированием терроризма (FATF). Согласно статье 1 Закона № 361-IX, финансовый мониторинг - это совокупность мер, предпринимаемых субъектами финансового мониторинга в сфере предотвращения и противодействия и включающих государственный финансовый мониторинг и первичный финансовый мониторинг.
"Таким образом, Закон № 361-IX выделяет два уровня финансового мониторинга: государственный и первичный. Согласно части второй статьи 6 Закона № 361-IX, первичный финансовый мониторинг осуществляется банками, страховщиками, ломбардами, другими финансовыми учреждениями, операторами платежных систем и т.п. Наряду с этим специально определенными субъектами первичного финансового мониторинга являются субъекты аудиторской деятельности, бухгалтеры, нотариусы, адвокаты, юридические фирмы и другие лица, определенные законом. Конкретно с первичным денежным мониторингом может столкнуться хоть какой гражданин при осуществлении денежных операций в банковских учреждениях либо при приобретении имущества. Чаще всего это происходит в случае обнаружения подозрительных финансовых операций, которые могут свидетельствовать об отмывании средств или об отсутствии подтвержденного источника их происхождения", - указал Шабельников.
В последнее время в медиа распространялась информация о якобы введении новых правил финансового мониторинга и усилении проверок финансовых операций в сфере недвижимости. Однако в декабре 2025 года Министерство юстиции Украины на своем официальном сайте обнародовало опровержение столь недостоверной информации. В частности, с 1 января 2026 года процедура финансового мониторинга не претерпела никаких изменений и продолжает осуществляться исключительно в пределах положений Закона № 361-IX. Следует обратить внимание на то, что в соответствии с Законом нотариусы являются субъектами первичного финансового мониторинга. В связи с этим на них возложена обязанность проверять законность источников происхождения средств при совершении сделок по покупке недвижимого имущества. Указанная процедура не нова и действует уже в течение длительного времени.
Частью первой статьи 20 Закона № 361-IX определены пороговые финансовые операции. В частности, финансовая операция пороговая, если сумма каждой из таких операций равна или превышает 400 тысяч гривен и осуществляется с участием лиц, связанных с государством-агрессором или политически значимыми лицами. Также к пороговым относятся финансовые операции на сумму 400 тысяч гривен и более, осуществляемые с переводом средств за границу, в наличной форме или с привлечением электронного резидента. На практике сделки по приобретению недвижимости нередко используются как один из способов легализации доходов, полученных преступным путем. Именно поэтому согласно Закону нотариус как субъект первичного финансового мониторинга обязан проверить законность источников происхождения средств в случае, если сумма сделки превышает пороговое значение в 400 тысяч гривен. С этой целью нотариус имеет право истребовать документы, подтверждающие источники доходов лица, в частности: право на имущественное состояние и доходы, документы о получении наследства или подарков, договоры займа (кредита), документы о доходе от отчуждения имущества и т.п. Только после подтверждения легального происхождения средств нотариус может продлить процедуру удостоверения договора купли-продажи недвижимого имущества. Следовательно, во избежание задержек при заключении договоров купли-продажи недвижимости следует заранее учесть особенности действующей процедуры финансового мониторинга. Для оперативного оформления сделки рекомендуется:
- заблаговременно подготовить документы, подтверждающие доходы (право на имущественное положение и доходы, документы о наследстве, договоры дарения);
- сохранять договоры об отчуждении имущества, получении подарков или наследства;
- иметь подтверждение движения денежных средств на банковских счетах;
- избегать значительных наличных сделок без надлежащего документального подтверждения.
"Подводя итог, следует еще раз подчеркнуть: в 2026 году процедура финансового мониторинга в Украине остается неизменной и осуществляется в соответствии с требованиями действующего законодательства", - добавил Шабельников.
О Госфинмониторинге в Украине
По данным Опендатабота, Госфинмониторинг проверяет финансовые операции двух видов: пороговые и подозрительные. Пороговые финоперации — те, сумма в которых равна или превышает 400 тысяч гривен и имеет хотя бы один из приведенных признаков: проявление сепаратизма/терроризма, риск фальсификации счетов фактур (инвойсов) во внешнеэкономической деятельности, дистанционное отмывание средств терроризма, много наличных в обращении и ненадлежащее выявление. Подозрительные финоперации не зависят от суммы, а только от наличия подозрений и доказательств у банка, который обслуживает человека. На это может влиять поведение личности, несоответствие предоставленной информации и другие факторы.
Следите за нами в Telegram
Сейчас читают на Информаторе
