Як змінився ринок нерухомості Києва за 17 місяців війни?

Ринок нерухомості є одним із ключових індикаторів, що відображає стан економіки країни. На нього впливає безліч факторів: військові дії, підвищення облікової ставки, зростання інфляції та вартість долара. Будівельна галузь в умовах великої війни показала неабияку стійкість, пройшовши шлях від застою та закритих реєстрів до відновлення та позитивної динаміки у певних секторах. Поговоримо про те, як змінилась будівельна галузь за 17 місяців від початку повномасштабного вторгнення, в якому стані перебуває зараз, та чого очікувати у майбутньому.

Житлова нерухомість Києва: динаміка цін та попиту

За півтора року війни ціни на нерухомість у столиці змінювались, в залежності від ходу бойових дій та соціальних процесів в країні. Зараз ситуація стабілізувалась, вартість купівлі житла наближається до довоєнних показників. Але через зміну курсу валют, вартість квадратного метра у гривнях значно подорожчала. На ринку спостерігається значна активність покупців. Пріоритетним залишається вторинний ринок, тобто квартири з ремонтом, у які можна одразу переїхати, а також будинки у передмісті.

Середня вартість 1-кімнатних квартир у різних районах Києва:

• Деснянський 52,2 тис. $;
• Подільський 69.5 тис. $;
• Святошинський 76.3 тис. $;
• Дарницький 76,8 тис. $;
• Голосіївський 82,4 тис. $;
• Дніпровський 84,4 тис. $;
• Солом'янський 85.6 тис. $;
• Шевченківський 87.7 тис. $;
• Печерський 133.7 тис. $;
• Оболонський 139.2 тис. $.

Це статистика від компанії Благовіст — найвідомішого агентства нерухомості в столиці. Середня вартість квартир розрахована на основі укладених угод компанії за попередній місяць, тому відображає реальну ситуацію на ринку. На сайті Благовіст також можна переглянути актуальні ціни на оренду житла у різних районах столиці. Зауважте, що восени оренда житла традиційно зростає на 10-15 %.

Що відбувається на ринку комерційної нерухомості?

Ринок комерційної нерухомості не встиг повноцінно відновитись після ковідної кризи, тому повномасштабне вторгнення мало для нього вкрай негативні наслідки. Багато компаній перейшли на віддалений формат роботи та відмовились від оренди офісних приміщень, деякі міжнародні бренди одягу призупинили діяльність в Україні. Промислові підприємства переїхали у порівняно безпечніші регіони. Перше півріччя 2022 року відзначилось зниженням попиту на оренду та продаж комерційних приміщень.

Наразі ринок поступово відновлюється, хоч говорити про повернення до показників початку 2022 року поки зарано, для цього знадобиться 2-3 роки після завершення війни. Щоб краще зрозуміти ситуацію на ринку, коротко розглянемо три найголовніші сегменти комерції.

Офіси

Цей сегмент виявився досить стійким, завдяки досвіду подолання кризи у 2008 році та декільком локдаунам. Попри перехід багатьох компаній на віддалену роботу та релокацію промислових підприємств зі сходу на захід, ринку комерційної нерухомості вдалось уникнути краху. Найкращим підтвердженням цього є показник 45 тис. кв. м орендованої площі за перший квартал 2023 року. Подібний обсяг був зафіксований за весь 2022 рік. За 17 місяців повномасштабної війни орендарі змінили підхід до вибору офісів, змістивши акцент на безпеку, наявність укриття та незалежного джерела енергопостачання.

Логістика

За час війни складські приміщення неабияк постраждали від ракетних обстрілів. Лише у Київській області зруйновано близько 22% логістичних об'єктів. Такі масштабні руйнування призвели до збільшення дефіциту вільних площ для оренди чи продажу. Але попри це складські приміщення активно відбудовуються. До кінця поточного року завершиться будівництво близько 160 тис. кв. м нових об'єктів логістики. Ще 120 тис. кв. м відновлять після руйнувань. Загалом сфера логістичної нерухомості почувається найкраще з усієї комерції та залишається найбільш привабливою для інвесторів.

Ритейл

Сегмент торгової нерухомості також здолав немало труднощів, але відновився та демонструє позитивну динаміку. Згідно з дослідженнями Української ради торгових центрів, у перші місяці 2022 року індекс доброту ритейлу опустився до історичного мінімуму — 16,7 пунктів. До грудня 2022 року цей показник майже подвоївся та склав 29,3 пункти. За перший рік війни, попри ракетні обстріли та значні руйнування, близько 76% ТРЦ відновили роботу. Деякі fashion компанії досі не повернулись в Україні, але не дивлячись на це, відвідуваність торгових центрів зростає.

Як змінились пріоритети столичних покупців та орендарів?

Війна кардинально змінила портрет покупців нерухомості та підходи до вибору житла. У 2022 році 90% покупців обирали житло для себе, решта — для здачі в оренду чи перепродажу. Це пояснюється внутрішньою міграцією та прагненням українців переїхати у відносно безпечніші регіони. Цього року кількість інвестиційних угод зросла до 20%. Особливо активізувався ринок вторинної нерухомості, адже більшість покупців не готові витрачати час та кошти на ремонт.

Минулого року значно зріс попит на приватні будинки. Кияни, які планували покупку нерухомості, часто розглядали об'єкти у передмісті та області. Одним із критеріїв вибору житла стала енергоефективність та можливість опалювати дім в умовах блекауту. Також змінились підходи до вибору квартир. Покупці та орендарі оцінювали не тільки розташування чи розвиненість інфраструктури, але й наявність паркінгу та віддаленість ЖК від військових об'єктів. За останній рік виріс попит на продаж квартир на низьких поверхах, які є зручнішими під час відключень світла.

Безпековий фактор став вирішальним для вибору комерційної нерухомості. Шукаючи новий офіс, орендарі зважають на наявність закритого паркінгу та обладнаних бомбосховищ, де можна з комфортом перечекати тривогу, або й продовжити роботу в укритті. Також звертають увагу на локацію: близьке розташування метро та віддаленість від критичної інфраструктури. Ключовою умовою для прийняття позитивного рішення для багатьох орендарів стає енергетична автономія. Найбільший попит мають бізнес-центри та офіси, оснащені потужними генераторами.