Как изменился рынок недвижимости Киева за 17 месяцев войны?

Рынок недвижимости является одним из ключевых индикаторов, отражающих состояние экономики страны. На него оказывает влияние множество факторов: военные действия, повышение учетной ставки, рост инфляции и стоимость доллара. Строительная отрасль в условиях великой войны показала большую устойчивость, пройдя путь от застоя и закрытых реестров до восстановления и положительной динамики в определенных секторах. Поговорим о том, как изменилась строительная отрасль за 17 месяцев после начала полномасштабного вторжения, в каком состоянии находится сейчас, и чего ждать в будущем.

Жилая недвижимость Киева: динамика цен и спроса

За полтора года войны цены на недвижимость в столице менялись в зависимости от хода боевых действий и социальных процессов в стране. Сейчас ситуация стабилизировалась, стоимость покупки жилья приближается к довоенным показателям. Но из-за изменения курса валют стоимость квадратного метра в гривнах значительно подорожала. На рынке наблюдается значительная активность покупателей. Приоритетным остается вторичный рынок, то есть квартиры с ремонтом, в которые можно сразу переехать, а также дома в пригороде.

Средняя стоимость 1-комнатных квартир в разных районах Киева:

• Деснянский 52,2 тыс.$;
• Подольский 69.5 тыс.$;
• Святошинский 76.3 тыс.$;
• Дарницкий 76,8 тыс.$;
• Голосеевский 82,4 тыс.$;
• Днепровский 84,4 тыс.$;
• Соломенский 85.6 тыс.$;
• Шевченковский 87.7 тыс.$;
• Печерский 133.7 тыс.$;
• Оболонский 139.2 тыс.$.

Это статистика от компании Благовест — самого известного агентства недвижимости в столице. Средняя стоимость квартир рассчитана на основе заключенных сделок компании за предыдущий месяц, потому отражает реальную ситуацию на рынке. На сайте Благовест также можно просмотреть актуальные цены на аренду жилья в разных районах столицы. Осенью аренда жилья традиционно растет на 10-15%.

Что происходит на рынке коммерческой недвижимости?

Рынок коммерческой недвижимости не успел полноценно восстановиться после кризиса, поэтому полномасштабное вторжение имело для него крайне негативные последствия. Многие компании перешли на отдаленный формат работы и отказались от аренды офисных помещений, некоторые международные бренды одежды приостановили деятельность в Украине. Промышленные предприятия переехали в сравнительно более безопасные регионы. Первое полугодие 2022 года ознаменовалось снижением спроса на аренду и продажу коммерческих помещений.

Пока рынок постепенно восстанавливается, хотя говорить о возвращении к показателям начала 2022 года пока рано, для этого понадобится 2-3 года после завершения войны. Чтобы лучше понять ситуацию на рынке, кратко рассмотрим три самых главных сегмента коммерции.

Офисы

Этот сегмент оказался достаточно устойчивым благодаря опыту преодоления кризиса в 2008 году и нескольким локдаунам. Несмотря на переход многих компаний на удаленную работу и релокацию промышленных предприятий с востока на запад, на рынке коммерческой недвижимости удалось избежать краха. Лучшим подтверждением тому является показатель 45 тыс. кв. м арендуемой площади за первый квартал 2023 года. Подобный объем был зафиксирован за весь 2022 год. За 17 месяцев полномасштабной войны арендаторы изменили подход к выбору офисов, сместив акцент на безопасность, наличие укрытия и независимого источника энергоснабжения.

Логистика

За время войны складские помещения сильно пострадали от ракетных обстрелов. Только в Киевской области разрушены около 22% логистических объектов. Такие масштабные разрушения привели к увеличению дефицита свободных площадей для аренды или продажи. Но, несмотря на это, складские помещения активно отстраиваются. К концу текущего года завершится строительство около 160 тыс. кв. м новейших объектов логистики. Еще 120 тыс. кв. м возобновят после разрушений. В целом сфера логистической недвижимости чувствует себя лучше всего из коммерции и остается наиболее привлекательной для инвесторов.

Ритейл

Сегмент торговой недвижимости также преодолел немало трудностей, но восстановился и демонстрирует положительную динамику. Согласно исследованиям Украинского совета торговых центров, в первые месяцы 2022 года индекс доброты ритейла опустился до исторического минимума - 16,7 пункта. К декабрю 2022 года этот показатель почти удвоился и составил 29,3 пункта. За первый год войны, несмотря на ракетные обстрелы и значительные разрушения, около 76% ТРЦ возобновили работу. Некоторые fashion компании до сих пор не вернулись в Украину, но, несмотря на это, посещаемость торговых центров растет.

Как изменились приоритеты столичных покупателей и арендаторов?

Война кардинально поменяла портрет покупателей недвижимости и подходы к выбору жилья. В 2022 году 90% покупателей выбирали жилье для себя, остальные для сдачи в аренду или перепродажи. Это объясняется внутренней миграцией и стремлением украинцев переехать в относительно более безопасные регионы. В этом году количество инвестиционных сделок выросло до 20%. Особенно активизировался рынок вторичной недвижимости, ведь большинство покупателей не готовы тратить время и средства на ремонт.

В прошлом году значительно возрос спрос на частные дома. Киевляне, планировавшие покупку недвижимости, часто рассматривали объекты в пригороде и области. Одним из критериев выбора жилья стала энергоэффективность и возможность отапливать дом в условиях блэкаута. Также изменились подходы к выбору квартир. Покупатели и арендаторы оценивали не только расположение или развитость инфраструктуры, но наличие паркинга и удаленность ЖК от военных объектов. За последний год вырос спрос на продажу квартир на низких этажах, которые удобнее во время отключений света.

Фактор безопасности стал решающим для выбора коммерческой недвижимости. Ища новый офис, арендаторы учитывают наличие закрытого паркинга и оборудованных бомбоубежищ, где можно с комфортом переждать тревогу, или продолжить работу в укрытии. Также обращают внимание на локацию: близкое расположение к метро и удаленность от критической инфраструктуры. Ключевым условием принятия положительного решения для многих арендаторов становится энергетическая автономия. Наибольшим спросом пользуются бизнес-центры и офисы, оснащенные мощными генераторами.