Хто має платити за ремонт - юрист про суперечки між мешканцями та ОСББ
Найчастіша помилка мешканців - орієнтуватися тільки на місце, де виникла проблема
Коли у багатоквартирному будинку протікає дах, виходить з ладу стояк, з’являються тріщини у фасаді чи потребує ремонту під’їзд, між мешканцями, ОСББ та управителем нерідко виникає питання: хто саме повинен організувати роботи та за них заплатити? Що про це каже закон, пояснює Тетяна Тернавська, юрист ЮК «Приходько та партнери».
“Насамперед потрібно визначити, що саме пошкоджено - особисте майно власника квартири чи спільне майно всіх співвласників будинку. До спільного майна належать не тільки під’їзди, сходові клітини, підвали чи горища. Це також несучі та огороджувальні конструкції будинку, дах, фасад, а також електричне, сантехнічне, механічне та інше обладнання, яке обслуговує більше ніж одну квартиру або нежитлове приміщення. Тому важливий практичний момент: якщо труба або інший елемент інженерної системи фізично знаходиться всередині квартири, це ще не означає автоматично, що ремонтувати його повинен виключно власник цієї квартири. Якщо цей елемент є частиною внутрішньобудинкової системи та обслуговує кілька приміщень, він може належати до спільного майна будинку”, - каже Тетяна Тернавська.
Натомість ремонт обладнання, оздоблення чи інших об’єктів, які належать виключно конкретному власнику та обслуговують лише його квартиру, як правило, здійснюється ним за власний рахунок.
Поточний та капітальний ремонт
Поточні роботи щодо спільного майна можуть входити до складу послуги з управління багатоквартирним будинком. Йдеться про роботи, необхідні для підтримання будинку та його систем у належному стані. Перелік і порядок виконання таких робіт значною мірою залежать від договору з управителем та затвердженого кошторису.
“Якщо будинком управляє професійний управитель, він зобов’язаний забезпечувати належне утримання спільного майна відповідно до законодавства та договору, а також інформувати співвласників про необхідність капітального ремонту. За рішенням співвласників та в межах виділених ними коштів управитель може організувати проведення капітального ремонту і виступати замовником таких робіт”, - каже Тетяна Тернавська.
При цьому не зовсім правильно говорити, що, наприклад, «ОСББ повинно за власні гроші відремонтувати дах». ОСББ є формою управління спільним майном співвласників, а основним джерелом фінансування таких робіт є внески співвласників та інші законні джерела фінансування.
Тобто дах належить не голові ОСББ і не управителю - він належить усім власникам квартир і нежитлових приміщень на праві спільної сумісної власності. Саме співвласники в кінцевому підсумку несуть витрати, пов’язані з належним утриманням свого спільного майна.
“Якщо необхідний масштабний ремонт - наприклад, повна заміна покрівлі, капітальний ремонт фасаду, заміна значної частини інженерних мереж або іншого спільного обладнання - питання проведення такого ремонту та його фінансування вирішують співвласники будинку у встановленому законом порядку. До компетенції співвласників прямо належить прийняття рішень щодо проведення поточного і капітального ремонту спільного майна та визначення підрядників”, - каже Тетяна Тернавська.
Водночас кошти на такі роботи не обов’язково повинні надходити виключно з додаткових внесків мешканців. Законодавство допускає використання інших не заборонених джерел фінансування, а в окремих громадах можуть діяти місцеві програми співфінансування ремонтів. Однак саме існування проблеми в будинку ще не означає автоматичного обов’язку міської ради повністю оплатити ремонт приватного багатоквартирного будинку.
Аварійна ситуація
Якщо, наприклад, прорвало спільний стояк, виникла аварія внутрішньобудинкової системи або пошкодження створює небезпеку для мешканців, необхідно не чекати проведення загальних зборів для кожної технічної дії, а насамперед повідомляти відповідальну за обслуговування особу - управителя, ОСББ або відповідного виконавця комунальної послуги залежно від того, хто за договором обслуговує конкретну систему.
Важливо також встановити причину пошкодження. Якщо спільне майно пошкодив конкретний власник квартири - наприклад, внаслідок самовільного втручання в інженерні мережі чи конструкції будинку - питання вже може стосуватися не лише організації ремонту, а й відшкодування завданих іншим співвласникам збитків.
“Тому у спірній ситуації алгоритм має бути таким: спочатку визначити, кому належить пошкоджений елемент, потім встановити, хто відповідно до договорів відповідає за його обслуговування, з’ясувати причину пошкодження і лише після цього визначати, за чий рахунок повинні проводитися роботи”, - каже Тетяна Тернавська.
Найчастіша помилка мешканців - орієнтуватися тільки на місце, де виникла проблема. Наприклад, «труба в моїй квартирі - значить моя» або «дах за межами квартири - значить його повинна ремонтувати держава». З юридичної точки зору це працює не так. Основний критерій - правовий статус майна, його функціональне призначення та умови управління конкретним будинком.
Стежте за нами у Viber
Зараз читають на Інформаторі
