Оренда квартири в Україні у 2026 році - особлива увага оплаті тарифів ЖКГ та ОСББ
Адвокатка рекомендує одразу врегулювати в договорі всі питання, пов’язані з ОСББ: хто сплачує внески, хто отримує повідомлення від правління, хто компенсує штрафи чи збитки у разі пошкодження спільного майна та як сторони взаємодіють із правлінням ОСББ
Оренда квартири — це не лише домовленість про щомісячну оплату. Насамперед це цивільно-правові відносини, які мають бути належно оформлені. Незважаючи на поширену практику усних домовленостей, саме письмовий договір є основним доказом прав та обов’язків сторін у разі виникнення спору. Він має містити істотні умови: предмет договору, строк, розмір орендної плати, порядок її перегляду, умови оплати комунальних послуг, права та обов’язки сторін, а також порядок дострокового розірвання договору. Як правильно укласти угоду, розповідає адвокатка та керівниця юридичної компанії «Prima Leader Group» Діна Дрижакова.
Перше правило — перевірити власника
“Перед підписанням договору орендарю варто переконатися, що квартиру здає саме її власник або особа, яка має належні повноваження діяти від його імені. Якщо договір підписує представник, необхідно перевірити довіреність та обсяг його повноважень. Також рекомендую перевірити право власності на квартиру, адже саме власник несе відповідальність за передачу житла у користування”, - каже Діна Дрижакова.
Не підписуйте договір без акта приймання-передачі
Окремо від договору варто скласти акт приймання-передачі квартири. У ньому доцільно зафіксувати:
- технічний стан квартири;
- меблі та побутову техніку;
- наявні пошкодження;
- показники всіх лічильників;
- комплект ключів.
Фото- та відеофіксація також допоможе уникнути спорів після завершення оренди.
Хто платить за комунальні послуги?
Однією з найпоширеніших причин конфліктів є саме комунальні платежі. У договорі необхідно чітко визначити:
- хто сплачує житлово-комунальні послуги;
- хто сплачує внески на утримання будинку;
- хто відшкодовує додаткові платежі (охорона, паркінг, консьєрж тощо);
- строки проведення розрахунків.
Якщо цього не зробити, після завершення оренди можуть виникнути суперечки щодо накопичених боргів.
Чи має значення, що будинок має ОСББ?
“Так, має, але не настільки, як багато хто вважає. Юридично стороною правовідносин із ОСББ є власник квартири, адже саме він є співвласником багатоквартирного будинку. Орендар не стає членом ОСББ лише тому, що проживає у квартирі. Він не має права голосу на загальних зборах, не бере участі в управлінні будинком і не набуває статусу співвласника. Водночас це не означає, що орендар може ігнорувати правила будинку”, - каже Діна Дрижакова.
Яке відношення орендар має до ОСББ?
Хоча договір оренди укладається між власником і орендарем, проживаючи в будинку, орендар фактично користується спільним майном: під’їздом, ліфтом, прибудинковою територією, паркінгом, дитячими майданчиками тощо. Тому він зобов’язаний дотримуватися правил співжиття, вимог пожежної безпеки, правил користування спільним майном та рішень ОСББ, які регулюють порядок експлуатації будинку. Це не тому, що він є членом ОСББ, а тому, що користується майном, щодо якого такі правила встановлені співвласниками.
Хто сплачує внески ОСББ?
З юридичної точки зору обов’язок сплачувати внески до ОСББ покладається саме на власника квартири як співвласника будинку. Однак сторони можуть передбачити у договорі оренди, що такі платежі фактично компенсує орендар разом з іншими комунальними витратами. У такому випадку це вже є договірним зобов’язанням між власником і орендарем, але перед ОСББ відповідальним усе одно залишається власник квартири.
Чи може ОСББ вимагати щось безпосередньо від орендаря?
“Як правило — ні. Якщо інше не передбачено окремими договорами, усі фінансові та юридичні вимоги ОСББ адресуються власнику квартири. Саме він відповідає перед об’єднанням за сплату внесків та виконання обов’язків співвласника. Разом із тим, якщо орендар пошкодив спільне майно, порушує правила проживання, створює шум або перешкоджає користуванню будинком іншими мешканцями, ОСББ має право вимагати припинення таких порушень, а в окремих випадках — звернутися до суду щодо їх усунення”, - каже Діна Дрижакова.
Адвокатка рекомендує одразу врегулювати в договорі всі питання, пов’язані з ОСББ: хто сплачує внески, хто отримує повідомлення від правління, хто компенсує штрафи чи збитки у разі пошкодження спільного майна та як сторони взаємодіють із правлінням ОСББ.
Стежте за нами у Viber
