ТОПТЕМЫ:

06:03

Кто должен платить за ремонт - юрист о спорах между жителями и ОСМД

Самая частая ошибка жителей – ориентироваться только на место, где возникла проблема

Кто оплачивает ремонт в доме: юрист рассказал об ответственности ОСМД и жильцов

Когда в многоквартирном доме протекает крыша, выходит из строя стояк, появляются трещины в фасаде или требует ремонта подъезд, между жителями, ОСМД и управляющим нередко возникает вопрос: кто именно должен организовать работы и за них заплатить? Что об этом говорит закон, объясняет Татьяна Тернавская, юрист ЮК «Приходько и партнеры».

"Прежде всего нужно определить, что именно повреждено - личное имущество собственника квартиры или общее имущество всех совладельцев дома. К общему имуществу относятся не только подъезды, лестничные клетки, подвалы или чердаки. Это также несущие и ограждающие конструкции дома, крыша, фасад, а также электрическое, сантехническое, механическое и другое оборудование, обслуживающее более одной квартиры или нежилое помещение. Поэтому важен практический момент: если труба или другой элемент инженерной системы физически находится внутри квартиры, это еще не означает автоматически, что ремонтировать его должен только владелец квартиры. Если этот элемент является частью внутридомовой системы и обслуживает несколько помещений, он может относиться к общему имуществу дома", - говорит Татьяна Тернавская.

Вместо этого ремонт оборудования, отделки или других объектов, принадлежащих исключительно конкретному владельцу и обслуживающих только его квартиру, как правило, осуществляется им за свой счет.

Текущий и капитальный ремонт

Текущие работы по общему имуществу могут входить в состав услуги по управлению многоквартирным домом. Речь идет о работах, необходимых для поддержки дома и его систем в надлежащем состоянии. Перечень и порядок выполнения таких работ в значительной степени зависят от договора с управляющим и утвержденной сметы.

"Если зданием управляет профессиональный управляющий, он обязан обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством и договором, а также информировать совладельцев о необходимости капитального ремонта. По решению совладельцев и в пределах выделенных ими средств управляющий может организовать проведение капитального ремонта и выступать заказчиком таких работ", - говорит Татьяна Тернавская.

При этом не совсем правильно говорить, что, например, «ОСМД должно за собственные деньги отремонтировать крышу». ОСМД является формой управления общим имуществом совладельцев, а основным источником финансирования таких работ являются взносы совладельцев и другие законные источники финансирования.

То есть крыша принадлежит не главе ОСМД и не управляющему – она принадлежит всем владельцам квартир и нежилых помещений на праве общей совместной собственности. Именно совладельцы в конечном счете несут расходы, связанные с надлежащим содержанием своего общего имущества.

"Если необходим масштабный ремонт - например, полная замена кровли, капитальный ремонт фасада, замена значительной части инженерных сетей или другого совместного оборудования - вопрос проведения такого ремонта и его финансирование решают совладельцы дома в установленном законом порядке. К компетенции совладельцев напрямую относится принятие решений по проведению текущего и капитального ремонта общего имущества и определению подрядчиков", – говорит Татьяна Тернавская.

В то же время, средства на такие работы не обязательно должны поступать исключительно из дополнительных взносов жителей. Законодательство допускает использование других не запрещенных источников финансирования, а в отдельных общинах могут действовать местные программы софинансирования ремонтов. Однако самое существование проблемы в доме еще не означает автоматической обязанности городского совета полностью оплатить ремонт частного многоквартирного дома.

Аварийная ситуация

Если, например, прорвало общий стояк, возникла авария внутридомовой системы или повреждение создает опасность для жильцов, необходимо не ожидать проведения общего собрания для каждого технического действия, а прежде всего сообщать ответственное за обслуживание лицо - управляющего, ОСМД или соответствующего исполнителя коммунальной услуги в зависимости от того, кто по договору обслуживает.

В случае аварии внутридомовой системы, прежде всего, нужно сообщить управляющему, ОСМД или ответственному исполнителю услуги, фото: Винницкий городской совет

Важно также установить причину повреждения. Если общее имущество повредил конкретный собственник квартиры – например, вследствие самовольного вмешательства в инженерные сети или конструкции дома – вопрос уже может касаться не только организации ремонта, но и возмещения ущерба, причиненного другим совладельцам.

"Поэтому в спорной ситуации алгоритм должен быть таким: сначала определить, кому принадлежит поврежденный элемент, затем установить, кто в соответствии с договорами отвечает за его обслуживание, выяснить причину повреждения и только после этого определять, за чей счет должны производиться работы", - говорит Татьяна Тернавская.

Частая ошибка жителей – ориентироваться только на место, где возникла проблема. Например, «труба в моей квартире – значит моя» или «крыша за пределами квартиры – значит ее должно ремонтировать государство». С юридической точки зрения, это работает не так. Основной критерий – правовой статус имущества, его функциональное назначение и условия управления конкретным зданием.