На що варто звернути увагу під час оренди квартири - поради юриста
Сьогодні при виборі квартири орендарю варто оцінювати не лише її стан і вартість, а й район, наявність укриття, автономність будинку, роботу ліфтів та водопостачання під час відключень, резервне живлення, а також те, наскільки ефективно ОСББ організовує роботу будинку в умовах воєнного стану
У 2026 році при оренді квартири в Україні Тетяна Тернавська, юрист ЮК «Приходько та партнери», радить звертати увагу не лише на ціну та стан житла, а насамперед на правильно оформлений договір оренди. У ньому варто чітко визначити строк оренди, розмір і порядок оплати, умови повернення завдатку або гарантійного платежу, порядок оплати комунальних послуг, проведення ремонту та дострокового розірвання договору. За Цивільним кодексом договір найму житла укладається у письмовій формі, а розмір плати та строки її внесення визначаються сторонами у договорі.
“Якщо квартира знаходиться у будинку, де створено ОСББ, це саме по собі не створює жодних перешкод для її здачі в оренду. Власник квартири має право передати її в оренду для проживання фізичній особі. При цьому ОСББ не є стороною договору оренди та не повинно надавати окремий дозвіл на поселення орендаря. Закон прямо передбачає можливість здачі власником приміщення в оренду”, - каже Тетяна Тернавська.
Водночас важливо розуміти, що орендар не стає співвласником будинку та не набуває автоматично прав власника в ОСББ. Тобто він не може самостійно голосувати на загальних зборах, визначати розмір внесків, обирати правління чи приймати інші рішення щодо управління будинком. Брати участь в управлінні будинком орендар може лише як представник власника, якщо власник надав йому відповідні повноваження.
При цьому орендар має дотримуватися встановлених у будинку правил користування спільним майном, правил тиші, пожежної безпеки, користування паркінгом, пропускною системою тощо. Закон про ОСББ окремо передбачає, що орендар повинен бути ознайомлений зі статутом ОСББ, а також із правами та обов'язками співвласників.
“Окреме питання — внески ОСББ. Юридично обов'язок щодо сплати встановлених ОСББ внесків покладається саме на співвласника квартири, тобто на її власника. Саме від співвласника ОСББ має право вимагати сплати заборгованості та, за необхідності, стягувати її в судовому порядку”, - каже Тетяна Тернавська.
Однак у договорі оренди власник та орендар можуть передбачити, що фактично ці витрати компенсує орендар разом із комунальними платежами. Тому перед підписанням договору я рекомендую прямо прописати, хто сплачує воду, електроенергію, опалення, утримання будинку, внески ОСББ, охорону, паркінг, ремонтний чи резервний фонд. Формулювання «орендар сплачує всі комунальні послуги» часто недостатньо, тому що внески ОСББ і комунальні послуги — це не завжди одне й те саме.
Також перед заселенням бажано отримати від власника інформацію про наявність заборгованості перед ОСББ і постачальниками комунальних послуг, зафіксувати показники лічильників та скласти акт приймання-передачі квартири з переліком майна і його станом.
Тобто наявність ОСББ у будинку має значення для орендаря насамперед у побутовому та фінансовому аспекті, але орендар не стає учасником ОСББ замість власника. У відносинах з ОСББ основною відповідальною особою залишається власник квартири, а те, які витрати фактично нестиме орендар, потрібно максимально чітко врегулювати в договорі оренди.
Чек-лист для оренди житла без прихованих проблем
Перед підписанням договору оренди квартири, особливо якщо в будинку створено ОСББ, варто перевірити та зафіксувати такі моменти:
- Хто є власником квартири. Перевірте документи на право власності та переконайтеся, що договір підписує саме власник або належним чином уповноважена ним особа.
- Умови договору оренди. Чітко пропишіть строк оренди, розмір орендної плати, порядок її зміни, умови дострокового розірвання договору та повернення гарантійного платежу.
- Наявність боргів. До заселення бажано перевірити, чи немає за квартирою заборгованості перед ОСББ або постачальниками комунальних послуг, щоб надалі не виникало спорів щодо старих боргів власника.
- Правила ОСББ. Орендарю варто ознайомитися з правилами проживання у будинку, користування спільними приміщеннями, паркінгом, пропускною системою, ліфтами та іншою інфраструктурою.
- Акт приймання-передачі. Перед заселенням рекомендовано зафіксувати стан квартири, меблів і техніки, показники лічильників, кількість ключів та інше майно, яке передається орендарю.
Окремо варто враховувати і ситуацію на ринку оренди у 2026 році. Вартість оренди житла в Києві та особливо в популярних населених пунктах передмістя залишається досить високою. У столиці динаміка неоднорідна: наприклад, за даними ЛУН, станом на серпень 2026 року медіанна вартість оренди однокімнатної квартири становить близько 19 тис. грн, причому за останні шість місяців вона зросла приблизно на 12%.
Водночас локація та безпекова ситуація дедалі більше впливають на ціну квартири. У районах і житлових комплексах, які регулярно потерпають від обстрілів або розташовані поруч з об'єктами підвищеного ризику, можна побачити нижчі ціни та більшу готовність власників до торгу. Проте говорити про різке здешевлення всього такого житла не варто: попит на квартири в Києві зберігається, а тому навіть у менш привабливих з погляду безпеки локаціях ціни часто залишаються відносно високими.
“Тому сьогодні при виборі квартири орендарю варто оцінювати не лише її стан і вартість, а й район, наявність укриття, автономність будинку, роботу ліфтів та водопостачання під час відключень, резервне живлення, а також те, наскільки ефективно ОСББ організовує роботу будинку в умовах воєнного стану”, - підсумувала Тетяна Тернавська.
Як повідомляв Інформатор, оренда приватного будинку юридично майже не відрізняється від оренди квартири, однак на практиці вона має значно більше ризиків. Разом із житлом орендар фактично отримує у користування земельну ділянку, господарські споруди, інженерні мережі, а іноді й дороге майно, тому договір має бути максимально деталізованим.
Читайте нас у Facebook
Зараз читають на Інформаторі
