Рынок жилья: почему застройщики предлагают скидки и кто сейчас покупает квартиры

По разным оценкам уровень спроса на новостройки в Украине составляет лишь 30-40 % от уровня февраля 2022 года. Жилища на вторичном рынке тоже не стали покупать больше. Однако после относительной нормализации работы энергосистемы Украины и в связи с наступлением весны на рынке наблюдается незначительное оживление. В каком состоянии сейчас рынок недвижимости – в обзоре Информатора.

Как изменился рынок недвижимости в течение года

После полномасштабного вторжения практически все застройщики приостановили работу на строительных площадках: некоторые – на несколько недель, а некоторые не возобновили строительные работы до сих пор. Как результат, в 2022 году общая площадь введенного в эксплуатацию жилья составила 7,1 млн м² (18300 частных домов и 74300 квартир), что на 38 % меньше, чем в 2021 году.

Что касается спроса на квартиры на первичном рынке, то он составляет всего 30 % от довоенных объемов в западных областях, в то время как в Киеве общий спрос составляет 10-20 % от довоенных объёмов.

На вторичном рынке схожие тенденции: количество заключённых сделок купли-продажи квартир и жилых домов в Украине в течение 2022 года составило 101 000 транзакций – всего треть прошлогоднего объема. Динамика цен на продажу и аренду жилья существенно отличалась в разных регионах страны. В большинстве западных и северо-западных регионов Украины, а также в областях с большим потоком внутренне перемещенных лиц (Запорожская, Николаевская, Днепропетровская) цены на квартиры всех классов росли или оставались на примерно прошлогоднем уровне. На остальной территории страны жилье стало в среднем на 2-10 % дешевле (с наибольшим падением до 20 % в Харьковской области).

По словам председателя отраслевого Совета предпринимателей рынка недвижимости Днепропетровской области Сергея Логутенко, однокомнатные, маленькие квартиры как пользовались спросом, так и пользуются.

«Спрос даже на квартиры, расположенные на первом и последнем этажах. Маленькие квартиры являются основными покупками сейчас. А на трёхкомнатные квартиры цены продолжают снижаться. Там спрос уменьшен. Но люди все равно их покупают. Очень много недвижимости покупают военнослужащие. Они, вероятно, за  это время накопили средства и могут позволить. Военнослужащие сейчас являются и основными арендаторами хороших квартир. Они переселяют свои семьи в квартиры, стоимость аренды которых от 10 до 20 тысяч гривен — нормальное и достойное жилье», – сообщил Логутенко.

Что сейчас происходит у застройщиков и какие продажи

Самая большая активность в строительстве жилья фиксируется в областных центрах на западе страны и Киеве.

«На стройплощадках в областных центрах на западе страны и в Киеве фиксируется самый высокий процент работ — 35 и 30 % соответственно от общего количества возводимых объектов. В Одессе, Днепре и Харькове доля «активного строительства» составляет 12, 10 и 7 % соответственно. Около 6 %, а это все остальные объекты, возводятся в таких областных центрах: Житомире, Виннице, Полтаве, Черкассах», – сообщил соучредитель и управляющий партнер компании INSPI Development Владимир Семенцов.

Ценовая ситуация на первичном рынке жилья в последние два месяца оставалась стабильной: номинальные цены выросли в среднем на 1-1,3 % в гривневом эквиваленте, но продаж очень мало, отмечает Сергей Логутенко.

«Застройщики придумывают разные модели, как активизировать спрос. Предлагают рассрочки, разного рода скидки. Плюс некоторые застройщики присоединились к программе «єОселя» и продают свою недвижимость через эту программу. Те, у кого метраж квартир подходит под программу. То есть небольшие квартиры», – рассказал Логутенко.

Как изменила рынок недвижимости программа «єОселя»

С октября 2022 года в Украине заработала государственная программа доступного кредитования «єОселя». Сейчас она доступна только для социальных категорий населения: военных, правоохранителей, медиков и работников образования, которые могут получить льготный кредит на жилье по ставке 3 % годовых сроком до 20 лет.

«В основном сейчас через Программу кредитуются военнослужащие и полицейские. Учителей мало и медиков тоже мало. Полиция и ВСУ могут рассчитывать на кредиты банка, потому что у них хорошие зарплаты. Именно они начали покупать через «єОселя» на первичном рынке квартиры», – говорит. эксперт Сергей Логутенко.

В начале 2023-го программа єОселя должна расширить категории граждан, которые смогут получить кредит на жилье под 7 %, однако учитывая военное положение и нехватку финансирования, запуск массовой ипотеки не состоялся. Как отмечают руководители проекта, его можно ожидать в течение 2023 года.

Однако 31 января представители компании «Укрфинжилье» сообщили, что средства с первого раунда финансирования программы полностью распределены и использованы банками-участниками, так что финучреждения пока не выдают средства даже тем, кого уже утвердили (а это около 10 000 кандидатов). Следующий раунд кредитования должен начаться после привлечения дополнительных ресурсов, которые, как утверждают организаторы, могут произойти этой весной.

Изменит ли ситуацию закон о компенсации разрушенного жилья

Многие надежды застройщики возлагают на закон 2923-IX о механизме компенсации за поврежденное и уничтоженное войной имущество. Он вступит в силу 22 мая 2023 года. К этому времени, считают эксперты, уровень спроса вряд ли будет существенно возрастать.

Эксперты надеются, что в оптимальных условиях закон о компенсации разрушенного жилья может увеличить спрос на первичном рынке не менее на 10-15 %.

«Всё зависит от того, какова будет практика применения закона. Например, ситуация с той же программой «єОселя». Людей, которые хотели получить кредит – много, выдачи кредитов – мало. Видимо потому, что программа не адаптирована к реальной жизни. Точно так может быть и с новым законом. Будет вопрос выплаты компенсации – посмотрим, какая будет процедура.Начнутся внедрять разные регуляторные внутренние акты – как выплачивать, кому выплачивать, через кого будет идти финансирование, какие фонды будут взаимодействовать с застройщиками.Посмотрим.Надеемся, чтобы закон работал», – прогнозирует Сергей Логутенко.

Эксперт Владимир Семенцов убежден, чтобы сертификаты стали явлением на первичном рынке жилья, предусмотренные механизмы получения компенсации должны быть максимально эффективными.

«Многое зависит от профессиональной работы комиссий, которые будут принимать решение о компенсациях, справедливой оценке повреждённого или разрушенного жилья, а также, что самое главное, наличия в госбюджете средств для реализации закона. Сейчас застройщики остались при своём. Они готовы предлагать реальным покупателям существенные скидки — 10-25 %. Их размер зависит от стадии готовности объекта, себестоимости строительства, региона, локации, финансовых возможностей девелопера продолжать строительство без привязки к уровню продаж», – отметил Семенцов.

Ранее мы писали, что после начала полномасштабного вторжения россии в Украину в столице заморозили строительство большей части новостроек. Строительные работы ведутся только на некоторых объектах Киева. Всё это вызывает тревогу у инвесторов, вложивших в строительство собственные средства.

Подписывайтесь на наш Telegram-канал, чтобы не пропустить важные новости. За новостями в режиме онлайн прямо в мессенджере следите на нашем Telegram-канале Информатор Live. Подписаться на канал в Viber можно тут.