Налоги на новостройку переводят на покупателя: почему это незаконно и сколько вы переплачиваете - объясняют эксперты
Продавец может быть освобожден от уплаты НДФЛ при условии соблюдения установленных законодательством критериев
В последнее время в Киеве, области и западной части Украины – особенно в Ивано-Франковске, Львове, Ужгороде – массово указывают в объявлениях стоимость недвижимости, а налоги владельца указывают отдельно или вообще не проговаривают. Обычно, если объекту менее трех лет и он недавно введен в эксплуатацию, он гарантированно подходит под єОселю. Большинство сделок по программе сейчас подписывают именно по таким домам – молодым, в которых «свежие» документы и соответственно владельцы должны платить налоги. Об этом на своей Facebook-странице написала риелтор Карина Бахолдина.
Днепр, Запорожье, Полтава в большинстве случаев закладывают этот налог в стоимость объекта и владельцы соглашаются его платить, понимая, что это их ответственность и что именно они будут указаны в квитанциях. А вот с рынком Киевщины, Закарпатья и Прикарпатья, в большинстве случаев, сложилась другая история.
"Представьте, что есть квартира 43 м², которая подходит под єОселю и стоит 70 тысяч долларов. Как это воспринимает покупатель: он понимает, что ему нужно оплатить первый взнос, риелторские услуги, стоимость пользования кредитом и ипотеку. Он примерно все это считает и рассчитывает на определенную сумму. А уже на просмотре его порадуют и покажут ему реальные цифры. На него обычно переводят все 12% по соглашению, при том, что на самом деле от его имени оплачивается только 1% в Пенсионный фонд. И то не всегда – особенно если это первая покупка недвижимости в жизни. Но это уже детали. Запомним просто этот 1%. Двигаемся дальше. Владелец свои 11% в цену сразу не заложил, поэтому покупатель внезапно видит +8 400 долларов в стоимость квартиры. И это еще не всё. Есть еще риелторские услуги (где-то часть входит в стоимость, где-то нет). Мне озвучили стоимость сделки купли-продажи в Ивано-Франковске у местных нотариусов – 50 тысяч гривен. Мягко говоря, я в шоке. В итоге наш мнимый покупатель видит не 70 тысяч долларов, а 80 тысяч долларов. Рассчитывал ли он на это? Нет. Поэтому, друзья, коллеги, порталы, я очень прошу: давайте в объявлениях сразу писать, кто платит налоги. Как минимум – это честно. И о порядочности мне не хотелось бы забывать", - указала Бахолдина.
Что говорит юрист?
В комментарии Информатору юристка АО "ВИННЕР ПАРТНЕРС" Марина Камилова отметила, что с юридической точки зрения ответственность за уплату налога на доходы физических лиц при продаже новостройки возлагается исключительно на продавца, ведь именно он получает доход от отчуждения имущества. Распространенная на практике ошибка состоит в том, что стороны договора считают налогоплательщиком покупателя, поскольку он фактически передает средства, однако такая конструкция не отвечает требованиям Налогового кодекса Украины.
Для налогового органа плательщиком всегда остается собственник недвижимости, и именно он несет ответственность в случае неуплаты или несвоевременной уплаты налога, включая штрафные санкции и пеню. Это правило распространяется и на новостройки: ключевым моментом является дата государственной регистрации права собственности, а не дата инвестиционного договора или внесение средств застройщику. Только после регистрации права собственности применяются общие нормы налогообложения, аналогичные действующим для вторичного жилья.
Продавец может быть освобожден от уплаты НДФЛ при соблюдении установленных законодательством критериев — продажа не чаще одного раза в год, владение имуществом более трех лет (кроме наследства), отчуждение жилой недвижимости или земельного участка в пределах норм. Если таких оснований нет, продавец обязан уплатить НДФЛ по ставке 5% и военный сбор 1,5%, а в случае нерезидента ставка НДФЛ составляет 18% плюс военный сбор.
Договоренности сторон в договоре о том, что налоги платит покупатель, имеют лишь внутреннее значение между сторонами и не изменяют обязанностей перед государством. Поэтому продавцам следует внимательно подходить к налоговым вопросам еще на этапе подготовки соглашения, получить правовую консультацию и обеспечить фактическую уплату налога во избежание риска доначислений и споров с налоговыми органами.
Следите за нами в Viber
Сейчас читают на Информаторе
