На что стоит обратить внимание во время аренды квартиры – советы юриста
Сегодня при выборе квартиры арендатору следует оценивать не только ее состояние и стоимость, но и район, наличие укрытия, автономность дома, работу лифтов и водоснабжения при отключениях, резервное питание, а также то, насколько эффективно ОСМД организует работу дома в условиях военного положения.
В 2026 году при аренде квартиры в Украине Татьяна Тернавская, юрист ЮК «Приходько и партнеры», советует обращать внимание не только на цену и состояние жилья, но прежде всего на правильно оформленный договор аренды. В нем следует четко определить срок аренды, размер и порядок оплаты, условия возврата задатка или гарантийного платежа, порядок оплаты коммунальных услуг, ремонт и досрочный растор договора. Согласно Гражданскому кодексу договор найма жилья заключается в письменной форме, а размер платы и сроки ее внесения определяются сторонами в договоре.
"Если квартира находится в доме, где создано ОСМД, это само по себе не создает никаких препятствий для ее сдачи в аренду. Владелец квартиры имеет право передать ее в аренду для проживания физическому лицу. При этом ОСМД не является стороной договора аренды и не должно предоставлять отдельное разрешение на поселение арендатора." Тернавская.
В то же время важно понимать, что арендатор не становится совладельцем дома и не приобретает автоматически права владельца в ОСМД. То есть он не может самостоятельно голосовать на общем собрании, определять размер взносов, выбирать правление или принимать другие решения по управлению домом. Участвовать в управлении домом арендатор может только как представитель собственника, если собственник предоставил ему соответствующие полномочия.
При этом арендатор должен соблюдать установленные в доме правила пользования общим имуществом, правила тишины, пожарной безопасности, пользование паркингом, пропускной системой и т.д. Закон об ОСМД отдельно предусматривает, что арендатор должен быть ознакомлен с уставом ОСМД, а также с правами и обязанностями совладельцев.
"Отдельный вопрос - взносы ОСМД. Юридически обязанность по уплате установленных ОСМД взносов возлагается именно на совладельца квартиры, то есть на ее собственника. Именно от совладельца ОСМД имеет право требовать уплаты задолженности и, при необходимости, взимать ее в судебном порядке", - говорит Татьяна Тернавская.
Однако в договоре аренды владелец и арендатор могут предусмотреть, что фактически эти расходы компенсирует арендатор вместе с коммунальными платежами. Поэтому перед подписанием договора я рекомендую прямо прописать, кто платит воду, электроэнергию, отопление, содержание дома, взносы ОСМД, охрану, паркинг, ремонтный или резервный фонд. Формулирования «арендатор платит все коммунальные услуги» часто недостаточно, потому что взносы ОСМД и коммунальные услуги — это не всегда одно и то же.
Также перед заселением желательно получить от владельца информацию о наличии задолженности перед ОСМД и поставщиками коммунальных услуг, зафиксировать показатели счетчиков и составить акт приемки-передачи квартиры с перечнем имущества и его состоянием.
То есть наличие ОСМД в доме имеет значение для арендатора, прежде всего, в бытовом и финансовом аспекте, но арендатор не становится участником ОСМД вместо собственника. В отношениях с ОСМД основным ответственным лицом остается владелец квартиры, а то, какие расходы фактически будет нести арендатор, нужно максимально четко урегулировать в договоре аренды.
Чек-лист для аренды жилья без скрытых проблем
Перед подписанием договора аренды квартиры, особенно если в доме создано ОСМД, следует проверить и зафиксировать следующие моменты:
- Кто является владельцем квартиры. Проверьте документы на право собственности и убедитесь, что договор подписывает собственник или надлежащим образом уполномоченное им лицо.
- Условия договора аренды. Четко пропишите срок аренды, размер арендной платы, порядок ее изменения, условия досрочного расторжения договора и возврат гарантийного платежа.
- Наличие долгов. До заселения желательно проверить, нет ли за квартирой задолженности перед ОСМД или поставщиками коммунальных услуг, чтобы в дальнейшем не возникало споров по поводу старых долгов собственника.
- Правила ОСМД. Арендатору следует ознакомиться с правилами проживания в доме, пользование общими помещениями, паркингом, пропускной системой, лифтами и другой инфраструктурой.
- Акт приемки-передачи. Перед заселением рекомендовано зафиксировать состояние квартиры, мебели и техники, показатели счетчиков, количество ключей и другое переданное арендатору имущество.
Отдельно следует учитывать и ситуацию на рынке аренды в 2026 году. Стоимость аренды жилья в Киеве и особенно в популярных населенных пунктах пригорода остается достаточно высокой. В столице динамика неоднородна: например, по данным ЛУН, по состоянию на август 2026 медианная стоимость аренды однокомнатной квартиры составляет около 19 тыс. грн, причем за последние шесть месяцев она выросла примерно на 12%.
В то же время локация и ситуация безопасности все больше влияют на цену квартиры. В районах и жилых комплексах, которые регулярно подвергаются обстрелам или расположены рядом с объектами повышенного риска, можно увидеть более низкие цены и большую готовность владельцев к торгу. Однако говорить о резком удешевлении всего такого жилья не стоит: спрос на квартиры в Киеве сохраняется, поэтому даже в менее привлекательных с точки зрения безопасности локациях цены часто остаются относительно высокими.
"Поэтому сегодня при выборе квартиры арендатору следует оценивать не только ее состояние и стоимость, но и район, наличие укрытия, автономность дома, работу лифтов и водоснабжения во время отключений, резервное питание, а также насколько эффективно ОСМД организует работу дома в условиях военного положения", - подытожила Татьяна Тернавская.
Как сообщал Информатор, аренда частного дома юридически почти не отличается от аренды квартиры, однако на практике она имеет гораздо больше рисков. Вместе с жильем арендатор фактически получает в пользование земельный участок, хозяйственные постройки, инженерные сети, а иногда и дорогостоящее имущество, поэтому договор должен быть максимально детализирован.
Читайте нас в Facebook
